Grundstücksverkehr und öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte

Name: Grundstücksverkehr und öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte | Probleme der Kaufvertragsabwicklung bei Bestehen und Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts, schwerpunktmäßig dargestellt am Beispiel der gemeindlichen Vorkaufsrechte gemäß §§ 24, 25 BauGB
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Probleme der Kaufvertragsabwicklung bei Bestehen und Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts, schwerpunktmäßig dargestellt am Beispiel der gemeindlichen Vorkaufsrechte gemäß §§ 24, 25 BauGB

Beatrice Döring(Autor*in)

Nomos (Verlag)

1. Auflage

Erschienen am 16. Januar 2020

332 Seiten

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978-3-7489-0496-0 (ISBN)

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Inhalt

Cover
Vorwort
Abkürzungen
Erster Teil: Einleitung und Problemstellung
Zweiter Teil: Die gesetzliche Regelungssystematik
A. Die Begründung eines Vorkaufsrechtes
I. Die Begründung durch Rechtsgeschäft
II. Die Begründung durch Gesetz
III. Exkurs - Rechtsnatur des rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechtes
1. Abgrenzung zu den weiteren Erwerbsrechten
2. Dogmatische Einordnung des Vorkaufsrechtes
B. Der Eintritt des Vorkaufsfalles
I. Der Abschluss eines rechtswirksamen Kaufvertrages
1. Kauf im Sinne des § 433 BGB und kaufähnliche Gestaltungen
2. Nachträgliche Aufhebung und inhaltliche Modifikation des Erstkaufvertrages
3. Bedingter Vertragsschluss
4. Genehmigungsbedürftigkeit des Erstkaufvertrages
5. Unterverbriefung des Erstkaufvertrages
a) Gesetzliche Regelung der Unterverbriefung
b) Von der gesetzlichen Regelung nicht erfasste Fälle
aa) Analoge Anwendung von § 4 Abs. 3 RSiedlG
bb) Analoge Anwendung von § 162 Abs. 1 BGB
cc) Arglisteinrede gemäß § 242 BGB
dd) Schadensersatzanspruch gemäß § 826 BGB
c) Ergebnis - Unterverbriefung des Erstkaufvertrages
6. Beurkundung eines zu hohen Kaufpreises
II. Die Umgehung des Vorkaufsfalles
III. Die Veräußerung innerhalb von Rechtsgemeinschaften und Näheverhältnissen
IV. Ergebnis - Der Eintritt des Vorkaufsfalles
C. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes
I. Die Ausübung eines zivilrechtlichen Vorkaufsrechtes
II. Die Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechtes
1. Rechtliche Natur und Form der Ausübungserklärung
2. Adressat der Ausübungserklärung
III. Der Ausübungszeitpunkt
IV. Die Ausübungsfrist
V. Sonderkonstellation: Identität von staatlicher Genehmigungsstelle und vorkaufsberechtigter Person
1. Art und Weise der Vorkaufsrechtsausübung
2. Beginn der Ausübungsfrist
3. Dauer der Ausübungsfrist
4. Ergebnis - Sonderkonstellation
VI. Der Verzicht auf die Vorkaufsrechtsausübung
VII. Ergebnis - Die Ausübung des Vorkaufsrechtes
D. Besonderheit: Abwendungsrecht und Abwendungsvereinbarung
I. Anwendungsbereich und Ausnahmen
II. Abwendungsberechtigung und tatbestandliche Voraussetzungen des Abwendungsrechtes
1. Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit der Verwendung
2. Fähigkeit zur zweckentsprechenden Nutzung
3. Beseitigung von Missständen und Mängeln
III. Form der Abwendungserklärung
IV. Abgabefrist
1. Maßgebliche Frist und Wahrung der Frist
2. Bestandskraft des Ausübungsbescheides
V. Rechtliche Wirkungen der Geltendmachung des Abwendungsrechtes
1. Erlöschen des Vorkaufsrechtes und Entfallen seiner Rechtswirkungen
2. Auflösung des Zweitkaufvertrages
3. Auswirkungen auf den Erstkaufvertrag
VI. Gesonderte Abwendungsvereinbarung
VII. Entsprechende Anwendung auf die weiteren öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte?
VIII. Ergebnis - Abwendungsrecht und Abwendungsvereinbarung
E. Die Generierung des Zweitkaufvertrages
I. Die rechtssystematische Einordnung
1. Als einseitige Schutzvorschrift
2. Als technische Regelung mit "beiderseitiger" Schutztendenz
II. Das Zustandekommen eines Kaufvertrages zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem
1. Die dogmatische Einordnung der Rechtsfolge von § 464 Abs. 2 BGB
2. Das Rechtsverhältnis zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Erstkäufer
3. Der Inhalt des Zweitvertrages
a) Der Grundsatz der strengen Vertragsidentität als gesetzgeberisches Leitbild
b) Zulässigkeit vertraglicher Abweichungen
c) Gesetzliche Abweichungen vom Grundsatz der Vertragsidentität
aa) Die Sonderregelungen der §§ 465 ff. BGB
bb) Die gesetzlich angeordnete Kaufpreismodifikation
(1) Das preislimitierte Vorkaufsrecht am Beispiel von § 28 Abs. 3 BauGB
(a) Bestimmungsrecht der Gemeinde
(b) Inhaltsänderung als gemeindliche Ermessensentscheidung
(c) Gesetzliches Rücktrittsrecht des Vorkaufsverpflichteten
(d) Nachzahlungsanspruch des Vorkaufsverpflichteten
(2) Das Vorkaufsrecht zum Entschädigungswert
(a) Rechtsnatur der Vorschrift
(b) Vorliegen der Enteignungsvoraussetzungen
(c) Rechtsfolge: Entschädigungswert anstelle des erstkaufvertraglich vereinbarten Kaufpreises
d) Die Einschränkung der Vertragsidentität durch die Rechtsprechung
aa) Unübliche Zusatzvereinbarungen im Erstkaufvertrag - Problemaufriss
bb) Die Fremdkörperrechtsprechung als Einschränkung der Vertragsidentität
e) Die Überleitung bestehender Gewährleistungsrechte und Haftungsausschlüsse
4. Die Parteiauswechselung bei der Vorkaufsrechtsausübung zugunsten Dritter
5. Ergebnis - Die Generierung des Zweitkaufvertrages
Dritter Teil: Die konstruktiven Besonderheiten der öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte
A. Die rechtssystematische Aufspaltung von Ausübung und Abwicklung öffentlich-rechtlicher Vorkaufsrechte und ihre Folgen für die Abwicklungspraxis
B. Die dogmatischen Besonderheiten der öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte
I. Die öffentliche Zweckbindung
II. Die Nähe zu den dinglichen Vorkaufsrechten
1. Die bundesrechtlichen Vorkaufsrechte
2. Die landesrechtlichen Vorkaufsrechte
a) Die kompetenzrechtliche Bewertung der Rechtsfrage
b) Die materiell-rechtliche Bewertung der Rechtsfrage
aa) Das Gebot der Bundestreue
bb) Der Numerus Clausus der Sachenrechte
III. Der Anspruch vorrangiger Geltung gegenüber rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechten
IV. Die unmittelbare Geltung grundrechtlicher Anforderungen
V. Das besondere Vorkaufsrecht des § 25 BauGB
C. Die öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte im verfassungsrechtlichen Garantiegefüge
I. Die grundrechtliche Betroffenheit des Vorkaufsverpflichteten
1. Betroffene Schutzbereichspositionen
a) Austausch des Grundstückserwerbers
b) Die Anfechtung des Ausübungsbescheides durch den Erstkäufer
c) Modifizierung des erstvertraglich vereinbarten Kaufpreises
2. Verfassungsrechtliche Vereinbarkeit der grundrechtsrelevanten Vorkaufsvorschriften
a) Eingriffsqualität und Eingriffsrechtfertigung
b) Wahrung der allgemeinen verfassungsrechtlichen Regelungsschranken
aa) Verfassungsrechtliches Leitbild
bb) Verhältnismäßigkeit der vorkaufsrechtsbedingten Grundrechtseingriffe
(1) Personeller Austausch der Käuferpartei
(2) Beeinträchtigung infolge einer Anfechtungssituation
(3) Kaufpreismodifikation
cc) Konformität mit den weiteren Regelungsschranken
3. Ergebnis - Grundrechtliche Betroffenheit des Vorkaufsverpflichtetem
II. Die grundrechtliche Betroffenheit des Erstkäufers
1. Entzug des erstkaufvertraglichen Erfüllungsanspruches
2. Entzug eines Anwartschaftsrechtes
3. Verfassungskonformität der grundrechtlichen Betroffenheit des Erstkäufers
4. Ergebnis - Die grundrechtliche Betroffenheit des Erstkäufers
III. Die grundrechtliche Betroffenheit am Vorkaufsverhältnis nicht beteiligter Dritter
1. Inhaber eines rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechtes
a) Betroffene Schutzbereichsposition und Eingriffsqualität
b) Verfassungskonformität der Enteignung
c) Verfassungskonformität als Inhalts- und Schrankenbestimmung
d) Exkurs - Pflicht zur Anhörung des Dritten vor Erlass des Ausübungsbescheides
2. Inhaber eines sonstigen Erwerbsrechtes
3. Vormerkungsgesicherter Rückübertragungsanspruch
4. Ergebnis - Die grundrechtliche Betroffenheit am Vorkaufsverhältnis nicht beteiligter Dritter
IV. Ergebnis der verfassungsrechtlichen Untersuchung und Folgerungen für die Abwicklung
Viertel Teil: Die einzelnen Problemfelder bei der Abwicklung der Ausübung öffentlich-rechtlicher Vorkaufsrechte
A. Anspruch auf eine frühzeitige Stellungnahme zu bestehenden Ausübungsabsichten
I. Problemaufriss
II. Bei Unklarheit über die Ausübungsabsicht
III. Bei bereits feststehender Ausübungsentscheidung
1. Gegenüberstellung der betroffenen Interessen
2. Dogmatische Verortung einer frühzeitigen Auskunftsverpflichtung
VI. Ergebnis - Anspruch auf eine frühzeitige Stellungnahme zu bestehenden Ausübungsabsichten
B. Die Reichweite des Beurkundungserfordernisses des § 311b Abs. 1 BGB im Kontext der Vorkaufsrechtsausübung
I. Überblick und Problemaufriss
II. Exkurs: Rechtsgeschäftlich begründete Vorkaufsrechte
III. Lösungsansätze bei Ausübung öffentlich-rechtlicher Vorkaufsrechte
1. Notarielle Beurkundung der Vorkaufsrechtsausübung
2. Notarielle Beurkundung des Zweitkaufvertrages
IV. Vorkaufsrechtsausübung durch öffentlich-rechtlichen Vertrag
V. Das Formerfordernis bei der Vorkaufsrechtsausübung zugunsten eines Dritten
VI. Ergebnis - Die Reichweite des Beurkundungserfordernisses des § 311b Abs. 1 BGB im Kontext der Vorkaufsrechtsausübung
C. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes anlässlich der Veräußerung mehrerer Kaufgegenstände zu einem Gesamtpreis
I. Die Reichweite und der Regelungsgehalt von § 467 Satz 1 BGB
II. Das Erstreckungsrecht des Vorkaufsverpflichteten gemäß § 467 Satz 2 BGB
III. Finanzieller Ausgleich als Abwehrrecht des Vorkaufsberechtigten?
IV. Exkurs - Die partielle Vorkaufsrechtsausübung beim sog. Asset Deal
V. Ergebnis - Die Ausübung des Vorkaufsrechtes anlässlich der Veräußerung mehrerer Kaufgegenstände zu einem Gesamtkaufpreis
D. Die teilflächenbezogene Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechtes
I. Überblick und Problemaufriss
II. Die Zulässigkeit anlässlich der Veräußerung einer Teilfläche
III. Die Zulässigkeit anlässlich der Veräußerung einer Gesamtgrundstücksfläche
1. Teilflächenbezogene Existenz des Vorkaufsrechtes
a) Grundsätzliches
b) Sonderkonstellation: Aufspaltung einer vorhandenen Bebauung
1. Zulässigkeit und Abwicklung der teilflächenbezogenen Vorkaufsrechtsausübung
a) Städtebauliche Vorkaufsrechte: Wohl der Allgemeinheit als tatbestandliche Ausübungsvoraussetzung
b) Außerhalb des BauGB stehende Vorkaufsrechte: Bindung an den jeweiligen Schutzzweck
c) Dogmatische Grundlage der Durchbrechung des Grundsatzes der Inhaltsidentität
d) Abwicklung der teilflächenbezogenen Vorkaufsrechtsausübung
aa) Bestimmung des anteiligen Kaufpreises
bb) Berücksichtigung der schutzwürdigen Interessen des Vorkaufsverpflichteten
(1) Erstreckungsrecht kraft spezialgesetzlicher Anordnung
(2) Systematische Verortung des Erstreckungsrechtes für die städtebaulichen Vorkaufsrechte
(3) Anforderungen an das Erstreckungsrecht nach § 467 Satz 2 BGB
3. Auswirkungen auf das Verhältnis zwischen Verkäufer und Erstkäufer
a) Vertragliche "Vorsorgeklauseln"
b) Gesetzliche Loslösungsrechte
aa) Gesetzliche Rücktrittsrechte
(1) Auffinden der Rechtsgrundlage
(a) Gewährleistungsrechtlicher Ansatz
(b) Leistungsstörungsrechtlicher Ansatz
(2) Rücktrittsvoraussetzungen
bb) Anfechtung der auf den Kaufvertragsabschluss gerichteten Willenserklärung
c) Anpassung der erstkaufvertraglichen Regelungen
d) Weitergehende Haftung des Vorkaufsverpflichteten
aa) Vertragliche Schadensersatzansprüche
bb) Vorvertragliche Haftung
IV. Ergebnis - Die teilflächenbezogene Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechtes
E. Die Veräußerung von Miteigentumsanteilen
I. Städtebauliche Vorkaufsrechte - Reichweite des § 200 Abs. 1 BauGB
1. Verkauf ideeller Anteile an Bruchteilsgemeinschaften
2. Verkauf ideeller Anteile im Zusammenhang mit Gesamthandsgemeinschaften
3. Einschränkung für Rechte nach dem WEG und Erbbaurechte
II. Außerhalb des BauGB stehende öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte
III. Ergebnis - Die Vorkaufsrechtsausübung anlässlich des Verkaufes von Miteigentumsanteilen
F. Die Fälligkeit der zweitkaufvertraglichen Kaufpreisschuld
I. Keine vertraglichen Fälligkeitsbestimmungen
1. Grundsätzliches
2. Aus der Verwaltungsaktqualität der Vorkaufsrechtsausübung resultierende Besonderheiten
II. Fälligkeitsvereinbarungen im Erstkaufvertrag
1. An die Vorkaufsrechtsausübung anknüpfende Fälligkeitsbestimmungen
2. Eintritt der vertraglichen Fälligkeitsbestimmungen bereits vor der Vorkaufsrechtsausübung
3. Bindung der Fälligkeit an die Vornahme der Auflassung
a) Beschränkung der Inhaltsidentität auf schuldrechtliche Vereinbarungen
b) Geltung der Auflassungsklausel auch für das Vorkaufsverhältnis
c) Stellungnahme und Zwischenergebnis
d) Ausnahmen
aa) Kaufpreismodifizierende Vorkaufsrechte
bb) Sonstige Ausnahmen
4. Eintragung einer Auflassungsvormerkung
a) Exkurs - Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte
b) Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte
c) Exkurs - Eintritt der Vormerkungswirkung in zeitlicher Hinsicht
5. Erteilung erforderlicher Genehmigungen
6. Notarmitteilung über das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen
7. Erstkaufvertragliche Zahlungsfristen
III. Die Kaufpreisfälligkeit in der Anfechtungssituation
IV. Ergebnis - Die Kaufpreisfälligkeit
G. Die Verzinsung des Kaufpreises
I. Fälligkeitszinsen
II. Vorfälligkeitszinsen
1. Grundsätzliches
2. Überleitung in das Vorkaufsrechtsverhältnis
III. Nutzungszinsen
IV. Ergebnis - Die Verzinsung des Kaufpreises
H. Die Verteilung der Maklerkosten für die Vermittlung des Erstkaufvertrages
I. Der Einsatz eines Verkäufermaklers
1. Kostentragung durch den vorkaufsverpflichteten Verkäufer
2. Abwälzung auf den Erstkäufer
II. Einsatz eines Käufermaklers
III. Erstkaufvertragliche "Maklerklauseln"
1. Hintergrund und konstruktive Gestaltung der "Maklerklauseln"
2. Geltung gegenüber dem Vorkaufsberechtigten
IV. Ergebnis - Maklerkosten für die Vermittlung des Erstkaufvertrages
I. Die Kosten für Abschluss und Vollzug des Erstkaufvertrages
I. Die Geltung erstvertraglicher Kostenklauseln
1. Die Kosten für die Beurkundung des Erstkaufvertrages und die Eigentumsübertragung
2. Kosten für die weitere Vertragsdurchführung
II. Die Kosten für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erstkäufers
III. Die Kosten für die Löschung bereits erfolgter Grundbucheintragungen
IV. Der Ersatzanspruch des Erstkäufers für die bereits bezahlten Vollzugskosten
V. Der Ersatzanspruch des Erstkäufers für getätigte Grundstücksverwendungen
VI. Ergebnis - Die Kosten für die Errichtung und Durchführung des Kaufvertragsgeschäftes
J. Das Verhältnis mehrerer öffentlich-rechtlicher Vorkaufsrechtstatbestände zueinander
I. Mehrere Vorkaufsrechtstatbestände innerhalb desselben Regelungskomplexes
II. Mehrere Vorkaufsrechtstatbestände aufgrund verschiedener gesetzlicher Grundlagen
III. Verhältnis des Vorkaufsrechtes nach § 66 BNatSchG zu den naturschutzbezogenen Vorkaufsrechten der Länder
IV. Verhältnis des Vorkaufsrechtes nach § 99a WHG zu den Wassergesetzen der Länder
V. Ergebnis - Das Verhältnis mehrerer öffentlich-rechtlicher Vorkaufsrechte zueinander
K. Rechtsschutzmöglichkeiten und Rechtschutzbedürfnis der Beteiligten
I. Vorgehen gegen den Ausübungsbescheid
II. Rechtsschutz bezüglich des Zweitkaufvertrages
III. Ergebnis - Rechtschutzmöglichkeiten und Rechtschutzbedürfnis der Beteiligten
Fünfter Teil: Schlussbetrachtung
Literatur

Systemvoraussetzungen

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