Gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland. Perspektiven für die Zukunft

Textprobe:

Kapitel: 2.2.2 Besonderheiten des deutschen Finanzierungsmarktes
Zunächst einmal unterscheidet sich der deutsche Immobilienmarkt aufgrund der föderalen Struktur der Bundesrepublik Deutschland grundlegend von anderen europäischen Immobilienmärkten. In Deutschland existiert keine dominierende Metropole wie beispielsweise in Frankreich oder Großbritannien, sondern mehrere bedeutende Immobilienmärkte. Diese sind Hamburg, Berlin, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf (Bone-Winkel, Focke & Schulte, 2016, S. 20). In zahlreichen Marktstudien werden zudem Köln und Stuttgart als weitere bedeutende, deutsche Immobilieninvestment und -mietmärkte aufgeführt.
Die Auswirkung der föderalen Struktur macht sich beispielsweise auf dem Büromarkt bemerkbar. Während die Wirtschaftsstrukturen und somit auch die Büromärkte in Ländern wie Frankreich oder Großbritannien eher zentralistisch ausgerichtet sind, weist der deutsche Büromarkt eine polyzentrische Struktur auf. Die Konzentration der ökonomischen Aktivitäten auf eine zentrale Metropole führt unter anderem dazu, dass sich die Mietpreise für Büroimmobilien in Städten wie London auf einem vergleichsweise hohem Niveau befinden (Schulten & Denk, 2017, S. 254).
Der Finanzmarkt gilt in Deutschland als bankendominiert. Damit unterscheidet er sich grundsätzlich vom US-amerikanischen Finanzmarkt in dem die Kapitalmarktfinanzierung eine bedeutendere Rolle spielt jedoch nicht zwangsläufig von anderen europäischen Finanzmärkten. Die europäische Wirtschaft finanziert sich insgesamt zu 80 % über den Bankensektor (Mersch, 2014). Auch im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung können Banken traditionell einen bedeutenden Marktanteil sowohl in Deutschland als auch in Europa vorweisen.
Die Emission von Anleihen am Kapitalmarkt, insbesondere durch Banken, ist die in Deutschland beherrschende Art der Refinanzierung von Immobilienkrediten (Rottke, 2011, S. 957). Die Herausgeber von Anleihen platzieren handelbare Wertpapiere am Kapitalmarkt, die Forderungen gegenüber dem ausgebenden Emittenten darstellen. Eine weitere gebräuchliche Bezeichnung ist daher der Begriff Schuldverschreibung (Knüfermann, 2016, S. 142). Für eine fest vereinbarte Laufzeit leihen sich Banken Kapital und zahlen hierfür fest vereinbarte Zinsen (Rottke, 2011, S. 957). Hierdurch erhalten die Institute die Möglichkeit mittel- und langfristige Kredite mit festen Zinssätzen anzubieten (Brauer, 2013, S. 471). Für die Refinanzierung von gewerblichen Immobilienkrediten haben neben Unternehmensanleihen insbesondere Pfandbriefe eine große praktische Bedeutung (Rottke, 2011, S. 957). Ein Pfandbrief ist eine Anleihe, welche zusätzlich durch eine Deckungsmasse besichert ist. Die Deckungsmasse entspricht bei Hypothekenpfandbriefen grundsätzlich die durch Grundpfandrechte besicherten Kreditforderungen (Schäfers et al., 2016, S. 487). Auf eine tiefergehende Beschreibung des deutschen Pfandbriefgesetzes soll an dieser Stelle verzichtet werden. Mit dem deutschen Pfandbrief verfügen die deutschen Pfandbriefbanken über eine äußerst attraktive Refinanzierungsmöglichkeit, die im Vergleich zu ausländischen Finanzmärkten als eine Besonderheit angesehen werden kann.
Deutschland rückte, nicht zuletzt aufgrund der im Vergleich zu anderen europäischen Staaten verhaltenen Entwicklung bei Mieten und Preisen, zunehmend in den Fokus ausländischer Investoren (BMVBS, 2009, S. 25-26). Im Gegensatz zu vielen internationalen Immobilienmärkten war der Handel mit Immobilien in Deutschland vor dieser Zeit die Ausnahme, sodass sich der deutsche Immobilienmarkt durch eine vergleichsweise geringe Volatilität der Immobilienpreise auszeichnet (Knepper, 2003, S. 189). Eine weitere Begründung für die geringere Volatilität ist in der risikoorientierten Festlegung von Margen zu sehen, die sich unter anderem am Beleihungswert der finanzierten Immobilie orientiert (Quentin, 2014, S. 38). Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt unabhängig vom Marktwert. Zudem muss der Beleihungswert während der gesamten Darlehenslaufzeit einer Finanzierung kleiner oder gleich dem Marktwert sein (Frings, 2011, S. 426). Vergleicht man die deutschen Immobilienwertermittlungsverfahren mit internationalen Bewertungsmethoden, dann ist zwar eine Vielzahl von Gemeinsamkeiten feststellbar, aber auch einige Unterschiede (Brauer, 2013, S. 505) wie die zuvor erwähnte Beleihungswertermittlung.
Eine weitere Besonderheit des deutschen Immobilienmarktes im Hinblick auf den Wohnungsmarkt ist zudem die verhältnismäßig sehr geringe Wohneigentumsquote. So lebte im Jahr 2014 rund 70 % der Bevölkerung der Europäischen Union in selbstgenutztem Wohneigentum, während die vergleichbare Zahl in Deutschland lediglich bei rund 52 % lag und damit den geringsten Wert unter den 28 EU-Mitgliedsstaaten aufwies (Eurostat, 2015). Im Unternehmensbereich wiederum ist die Situation eine ganz andere. Hier existiert in Deutschland, im internationalen Vergleich, ein hoher Eigentumsanteil. Bei den unternehmenseigenen Immobilien beträgt die Eigentumsquote schätzungsweise 60 Prozent, während die entsprechende Quote im internationalen Vergleich lediglich bei 30 bis 40 Prozent liegt (Brauer, 2013, S. 52).
2.3 Akteure in der gewerblichen Immobilienfinanzierung
Im Folgenden sollen die wichtigsten Akteure in der gewerblichen Immobilienfinanzierung näher betrachtet werden. Hierbei beschränken sich die Ausführungen auf die Anbieter und Nachfrager von gewerblich geprägten Immobilienfinanzierungen. Andere wichtige Marktteilnehmer wie beispielsweise Beratungsunternehmen oder Anwaltskanzleien werden nicht beleuchtet.
Wie oben unter Punkt 2.2.2 "Besonderheiten des deutschen Finanzierungsmarktes" bereits beschrieben, wird die Anbieterseite in Deutschland klar von Banken dominiert. Relevanz für die gewerbliche Immobilienfinanzierung haben hierbei insbesondere die Universalbanken - zu denen auch die Landesbanken gehören - mit ihren unterschiedlich großen Immobilienkreditbereichen sowie die Realkreditinstitute, die den Spezialbanken zugeordnet werden können.
Neben den Banken haben sich in den letzten Jahren neue Kreditgeber am gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt etabliert. In diesem Zusammenhang sind in erster Linie Staatsfonds, Versicherungen, Pensionskassen sowie Kreditfonds zu nennen (Bettink, 2014, S. 18). Die Gründe hierfür sind vielfältig und können unter anderem als Folge der Finanzkrise in Verbindung mit den veränderten regulatorischen Rahmenbedingungen, sowie der anhaltenden Niedrigzinsphase, gesehen werden.
Aber auch im Bankenfeld haben sich in den letzten Jahren deutliche Veränderungen ergeben. Im Hinblick auf die jeweiligen Anteile der verschiedenen Bankentypen am gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt ist zu beobachten, dass Realkreditinstitute in jüngster Vergangenheit deutliche Marktanteile einbüßen mussten. Viele Universalbanken konnten hingegen ihre Marktstellung verbessern. Unter ihnen sind insbesondere die öffentlich-rechtlichen und genossenschaftlichen Kreditinstitute mit ihren Landesbanken bzw. Spitzeninstituten zu nennen (Schäfers et al., 2016, S. 494).
Im Folgenden werden unter Punkt 2.3.1 sowohl die Banken als auch die alternativen Finanzierungsgeber in Bezug auf das Geschäftsfeld der gewerblichen Immobilienfinanzierung näher beschrieben. Unter Punkt 2.3.2 folgt anschließend eine Betrachtung der Nachfrager gewerblicher Immobilienfinanzierung.
2.3.1 Banken und alternative Finanzierungsgeber
Realkreditinstitute wie beispielsweise Hypothekenbanken versorgen den Immobilieninvestmentmarkt mit langfristigen Darlehen, indem sie Schuldverschreibungen (sogenannte Pfandbriefe) ausgeben und am Kapitalmarkt platzieren (Deutsche Bundesbank, 2015, S. 96). Aber auch Universalbanken - wie beispielsweise Landesbanken - geben Pfandbriefe aus, um ihre gewerblichen Immobilienkredite zu refinanzieren.
Die Bankendichte ist in Deutschland mit rund 2.000 Kreditinstituten verglichen mit anderen Ländern verhältnismäßig hoch. Die Größenunterschiede zwischen den einzelnen Instituten sind zudem sehr ausgeprägt. Unterschiede gibt es auch hinsichtlich der Rechtsformen. Die Institute können dem öffentlich-rechtlichen, genossenschaftlichen und privatrechtlichen Sektor zugeordnet werden. Charakteristisch für das deutsche Bankwesen ist zudem das sogenannte Universalbankprinzip. Universalbanken bieten mehrere Bankdienstleistungen an (Deutsche Bundesbank, 2015, S. 93) und sind grundsätzlich alle Anbieter von Immobilienfinanzierungen (Brauer, 2013, S. 474). Daneben existieren die Spezialbanken, die sich auf einzelne Bankdienstleistungen fokussieren.
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung stellt den traditionellen Geschäftsschwerpunkt der Hypothekenbanken dar, sodass die einzelnen Institute in den vergangenen Jahren ein weitreichendes Know-how bezüglich verschiedenster Immobiliensegmente und-standorte sowie Finanzierungsformen aufbauen konnten (Jagersberger et al., 2015, S. 5). Die Abbildung 2 gibt einen Überblick über die in Deutschland tätigen Geschäftsbanken und ihren jeweiligen prozentualen Bestandsmarktanteilen im gewerblichen Immobilienkreditgeschäft im Inland.