Wohnungssanierung

Mietwohnung

I. Mietrechtsgesetz - ABGB

Will ein Mieter prüfen, welche Ansprüche er gegenüber dem Vermieter geltend machen kann und welche Rechte und Pflichten sich aus seinem Vertragsverhältnis ergeben, sollte erst einmal eine Feststellung darüber getroffen werden, welche Gesetzesbestimmungen Anwendung finden - das Mietrechtsgesetz (MRG) oder die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).

Generell findet auf Mietwohnungen - wie auch auf Geschäftsräume und die mitgemieteten Haus- und Grundflächen - das MRG Anwendung.

A. Wann gelten die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) findet Anwendung auf folgende Räume/ Flächen

Wohnungen

Geschäftsräume

Lagerräume

Magazine

Kanzleiräume

mitgemietete Gartenflächen

mitgemietete Grundflächen

mitgemietete Parkflächen

B. Wann gelten die Bestimmungen des ABGB?

Das MRG selbst nimmt einige der oben genannten Räume oder mitgemieteten Flächen von seinem Anwendungsbereich aus. Dort, wo das MRG keine Anwendung findet, gelten die Bestimmungen des ABGB.

Gar keine Anwendung findet das MRG (man spricht von "Vollausnahme"), wenn bei den oben im Punkt A. genannten Räumen/Flächen folgende Voraussetzungen vorliegen:

Wohnungen in einem Haus mit nicht mehr als zwei Mietobjekten (auch wenn zusätzlich ein eventuell ausgebauter Dachboden vorhanden ist),

Dienstwohnungen, Werkswohnungen,

Heime für Jugendliche, Menschen mit Betreuungsbedarf,

auf ein halbes Jahr vermietete Wohnungen guter Ausstattung (Kategorie A oder B - also mit Bad, Küche, Heizung u. dgl.), die aus beruflichen Gründen als Zweitwohnsitz gemietet werden,

auf ein halbes Jahr vermietete Geschäftsräumlichkeiten,

Erholungs-/Freizeitwohnungen (wenn der gewöhnliche Aufenthalt an anderer Stelle gegeben ist).

Nur zum Teil findet das MRG Anwendung (man spricht vom "Teilanwendungsbereich") bei:

Wohnungen in einem Gebäude, das nach 30. 6. 1953 frei finanziert (ohne öffentliche Mittel) errichtet wurde,

Eigentumswohnungen in einem Gebäude, das nach 8. 5. 1945 errichtet wurde,

Wohnungen, die nach 30. 9. 2006 (Zeitpunkt der Baubewilligung) durch einen Zubau (an einem bereits bestehenden Gebäude) errichtet wurden,

zum Zweck des Ausbaus nach 31. 12. 2001 vermietete Dachflächen,

durch Dachbodenausbau nach 31. 12. 2001 (Baugenehmigung) geschaffene Räume.

Im Teilanwendungsbereich finden im Wesentlichen nur jene Bestimmungen des MRG Anwendung, die

die Kündigungsbestimmungen betreffen,

- dazu zählen auch Bestimmungen über befristete Mietverträge

- und das Eintrittsrecht im Todesfall

sowie die Bestimmungen über die Veranlagung und Rückzahlung einer Kaution

und Bestimmungen über die Thermenreparatur.

Hinweis

Für die hier interessierenden Fragen von Erhaltungspflichten und Änderungsansprüchen in Zusammenhang mit einer Wohnungssanierung ist die Unterscheidung zwischen "Vollausnahme" und "Teilausnahme" im Wesentlichen nicht relevant, da diese Rechtsbereiche für sämtliche dieser "Ausnahme"-Objekte nach den Bestimmungen des ABGB zu beurteilen sind. Lediglich auf die möglichen Ansprüche eines Mieters bei einer kaputten Therme (siehe Punkt II.B.4.) finden im Teilanwendungsbereich die Bestimmungen des MRG Anwendung.

In den folgenden Kapiteln wird zunächst jeweils erläutert, was im Anwendungsbereich des MRG zu gelten hat. Zu Ende des Kapitels folgen jene Bestimmungen des ABGB, die für die Ausnahmeobjekte gelten, also im Wesentlichen für

Ferien- bzw. Freizeitwohnungen

Ein- und Zweiobjekthäuser

nach 8. 5. 1945 errichtete Eigentumswohnungen

nach 30. 6. 1953 errichtete frei finanzierte Neubauwohnungen

verschiedene Formen von Dachbodenausbauten oder -zubauten

Kurzzeitmietverträge (max. Vertragsdauer ein halbes Jahr).

C. Wann findet das ABGB außerdem Anwendung?

Trifft das MRG in bestimmten Angelegenheiten selbst keine Regelung, so kommt jedenfalls das ABGB zur Anwendung. Das betrifft z.B. die Mietzinsminderung (siehe dazu Punkt II.E.) oder die Bestimmungen über die Rückstellung eines Mietgegenstands (Punkt V.).

Der Investitionsanspruch eines Wohnungsmieters kann wahlweise auf die Bestimmungen des ABGB oder jene des MRG gestützt werden (siehe Punkt IV.A.).

Relevante Gesetzesbestimmung: § 1 MRG

II. Welche Arbeiten muss der Vermieter durchführen?

Im Anwendungsbereich des MRG ist der Vermieter verpflichtet, die Substanz des Hauses zu erhalten. Er muss aber nicht für die Innenausstattung der einzelnen Mietgegenstände in bestimmtem Umfang sorgen. Weist eine Wohnung bei Vermietung Mängel auf, so hat das lediglich Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses, da sich der Hauptmietzins nach dem Ausstattungszustand der Wohnung bei Vertragsabschluss richtet. Treten während der Mietdauer Schäden auf, so ist im Allgemeinen der Mieter dazu aufgerufen, diese zu beheben oder sich damit abzufinden.

Achtung

Die für die Zulässigkeit der Mietzinshöhe relevanten "Kategoriemerkmale" (wie zeitgemäßes Bad, WC, Kochgelegenheit) müssen nicht nur vorhanden, sondern auch bei Übergabe funktionsfähig sein. Sollte sich erst nachträglich herausstellen, dass ein Ausstattungsmerkmal mangelhaft ist, trifft den Mieter eine Rügepflicht. Er muss den Mangel anzeigen, um dem Vermieter die Möglichkeit zu einer Nachbesserung zu geben. Kommt der Vermieter dieser Verbesserungsmöglichkeit nicht in angemessener Frist nach, kann der Mieter die Herabsetzung des Mietzinses verlangen.

A. Wann muss der Vermieter für Reparaturarbeiten in der Wohnung aufkommen?

Bei Schäden im Inneren der Wohnung muss der Vermieter nur in folgenden Fällen tätig werden:

bei ernsten Schäden des Hauses und

bei Vorliegen einer Gesundheitsgefahr.

Darüber hinaus trifft den Vermieter seit Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015 außerdem

die Verpflichtung zur Reparatur der Therme (siehe dazu unter Punkt B.).

1. Ernster Schaden

Als ernste Schäden des Hauses gelten solche, welche ein außergewöhnliches Ausmaß erreichen und die ordentliche Benützung unmöglich machen. Das sind massive Mängel an der Bausubstanz, die nicht mit geringfügigen Mitteln jederzeit (in diesem Fall hat der Mieter selbst tätig zu werden) beseitigt werden können, sodass für deren Behebung ein erheblicher Aufwand erforderlich ist.

Es muss sich dabei um einen Mangel handeln, der die Substanz konkret und in absehbarer Zeit ernsthaft gefährdet. Schäden, die erst durch langes Zuwarten eine gravierende Auswirkung für die Bausubstanz haben können, fallen daher nicht darunter.

Beispiele

Ernster Schaden: Feuer- oder Explosionsgefahr durch Schäden an Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen; Schimmelbildung in den Mauern durch massive Feuchtigkeit in den Wänden; Risse in den Wänden bis in die Tiefe der Bausubstanz; statische Mängel an der Bausubstanz; fehlende oder nicht verschließbare Eingangstüre; defekter Kamin; Bleigehalt im Wasser (aber nur dann, wenn nicht durch "Rinnenlassen" des Wassers Abhilfe geschaffen werden kann); Fußbodenschäden fallen darunter, sofern es sich nicht nur um den Belag und den Unterboden, sondern die gesamte Tragfläche handelt.

Kein ernster Schaden: schadhafte Elektroleitungen, die nur die Brauchbarkeit beeinträchtigen, nicht aber gefährlich sind; oberflächliche Mauerrisse ("Schönheitsfehler"); oberflächliche Schimmelbildung; fehlende Zwischentüren; schadhafte Türschlösser oder Oberflächenschäden.

2. Gesundheitsgefahr

Der Vermieter ist verpflichtet, die Behebung einer Gesundheitsgefahr vorzunehmen, wenn diese

von der Wohnung ausgeht bzw. sich auf dessen Bewohner auswirkt,

erheblich und wissenschaftlich erwiesen ist,

tatsächlich vorliegt (die "Befürchtung" reicht nicht aus),

objektiv gegeben ist (spezielle Sensibilitäten des Mieters, wie etwa Allergien, sind nicht ausreichend).

Im Gegensatz zum ernsten Schaden des Hauses genügt es, dass lediglich das Mietobjekt betroffen ist, nicht aber die Substanz des Hauses. Der Behebungsaufwand ist daher nicht...