Immobilien in Spanien

A. Was kann von Deutschland aus erledigt werden?

1. Rechtsberatung

Dank der modernen Kommunikationsmöglichkeiten können die meisten Urkunden in Deutschland eingesehen und überprüft werden. Dies gilt insbesondere für die Auszüge aus dem Grundbuch und dem Eigentums- oder Personenstandsregister. Sie dienen dazu, die vom Verkäufer beigebrachten Unterlagen auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen. Sie können in allen Phasen eingesetzt werden, d.h. beim Erwerb, beim Bau, beim Verkauf oder bei der Rechtsnachfolge. Oft können aus ihnen aber in einem Land nur teilweise konkrete rechtliche Konsequenzen gezogen werden, und es ist eine zusätzliche Betreibung des Verfahrens im jeweils anderen Staat erforderlich.

Aus sprachlichen Gründen und der räumlichen Nähe ist es praktisch, rechtliche und steuerrechtliche Beratung bereits in Deutschland einzuholen, und zwar selbst dann, wenn sich die Verkäufer- oder Käuferseite in Spanien befindet.

2. Vorbereitung und Abwicklung der Kaufverträge und Erbschaftsverfahren

Einleitung

Zum Abschluss eines notariellen Immobilienkaufvertrages durch notarielle Genehmigung, für die Errichtung einer Hypothekenbestellungsurkunde bezüglich einer spanischen Immobilie sowie für die Erbschaftsabwicklung müssen sich die Parteien nicht notwendigerweise nach Spanien begeben. Ein Vorteil deutscher Notare ist, dass sie direkt in spanischer Sprache beurkunden dürfen, wenn sie diese beherrschen. Viele Urkunden können hier in Deutschland vor einem deutschen Notar unterzeichnet werden. In anderen Fällen, können notarielle Vollmachten erteilt werden damit die Bevollmächtigten in Spanien die jeweiligen öffentlichen Urkunden für die Vollmachtgeber errichten können. Ausgenommen davon ist das Testament, das stets höchstpersönlich errichtet werden muss. Die Abwicklung nach der Beurkundung kann von Deutschland aus koordiniert und vorgenommen werden.

Apostille

Wenn ein deutsches öffentliches Dokument offiziell in Spanien oder umgekehrt benötigt wird, muss es i.d.R. mit einer sogenannten Apostille versehen werden. Darunter versteht man eine formalisierte (Über-)Beglaubigung zur Sicherung und Vereinfachung des internationalen Urkundenverkehrs unter den Mitgliedstaaten des multilateralen Haager Übereinkommens Nr. 12 (Haager Übereinkommen Nr. 12 zur Befreiung öffentlicher Urkunden von der diplomatischen Beglaubigung oder Legalisation vom 05.10.1961, BGBl 1965 II S. 875). Zu den Mitgliedsstaaten dieses völkerrechtlichen Vertrages zählen auch Deutschland und Spanien. Der auf die Urkunde zu setzende formgerechte Stempel (Stampiglie) kann in der Amtssprache der ausstellenden Behörde (oder eines Gerichts) ausgefüllt sein. Die Überschrift "Apostille (Convention de la Haye du 5 Oktubre 1961)" ist zwingend in französischer Sprache vorgesehen.

Vollmachten

Nach den Erfahrungen unserer Korrespondenten werden in vielen Fällen sowohl für den Kauf oder Verkauf in Deutschland erteilte Vollmachten zugelassen, in denen durch den Notar nur die Unterschrift des Vollmachtgebers beglaubigt und eine Apostille beigefügt wurde. Im Prinzip gilt im spanischen Recht für öffentliche Dokumente "locus regit actum", das heisst, die Formalitäten richten sich nach dem Ort des Notaraktes, wobei die einfache Tatsache der beigefügten Apostille sie zum öffentlichen Dokument macht.

Um jedes Risiko zu vermeiden, raten wir jedoch aus praktischen Gründen stets zur Beurkundung. Die Notargebühren sind dadurch nur geringfügig höher. Manche spanischen Notare sind der Ansicht, dass die bloße Beglaubigung der Unterschrift keine wirksame Bevollmächtigung darstellt, weil die Willenserklärung zur Vollmachterteilung nicht durch den Notar beurkundet wurde.

Es ist zweckmäßig, apostillierte zweisprachige notarielle Vollmachten zu haben (General-, Verkaufs-, Kauf-, Verwaltungs-, Erbschaftsvollmachten, Vollmachten zur Beantragung der Ausländeridentifizierungsnummer (N.I.E.), Prozessvollmachten, etc.). Da dies oft für unsere Leser eine Überraschung ist, hier noch einmal der Hinweis, dass, anders als in Deutschland, Prozessvollmachten in Spanien beim Notar ausgestellt werden müssen.Jedoch können diese auch bei einem Notar in Deutschland und wie immer mit Apostille ausgestellt werden. Wenngleich inzwischen auch sog. Apud-Acta-Vollmachten zugelassen werden, mit denen im Prozessfall konkrete Personen direkt vor dem zuständigen Gericht bevollmächtigt werden, raten wir aus praktischen Gründen (kein Wohnsitz in Spanien, keine spanischen Sprachkenntnisse, Vereinbarung eines Gerichtstermins) davon ab, auch wenn keine Kosten anfallen.

Widerrufung

Außerdem kann auch eine vor einem spanischen Notar erteilte Vollmacht vor einem deutschen Notar widerrufen werden. Im spanischen Recht gilt die sogenannte Äquivalenz der Formen, d.h. eine notarielle Vollmacht muss notariell widerrufen werden und trotzdem beeinträchtigt dieser Widerruf nicht einen gutgläubigen Dritten. Die bevollmächtigte Person ist über den Widerruf ihrer Vollmacht notariell zu benachrichtigen, ebenso hat der bei der Vollmachtserteilung beteiligte Notar vom Notar eine Kopie zu erhalten.

Nichtnotarielle Vollmachten

Was passiert nach spanischem Recht, wenn eine nicht notarielle Vollmacht für den Kauf oder Verkauf einer in Spanien gelegenen Immobilie ausgestellt wird? Die Vollmacht ist unbhängig von ihrer Form gültig und entfaltet die in ihr enthaltenen Rechtswirkungen. Deswegen kann ein privater Verkaufsvertrag erstellt werden, wenn die Vollmacht dazu ermächtigt, ebenso eine Verkaufsurkunde, wenn die Vollmacht den Verkauf erlaubt. Im Eigentumsregister wird dann lediglich die öffentliche Verkaufsurkunde nicht eingetragen. Bei einem Eintrag in das Eigentumsregister ist gesetzlich vorgeschrieben, dass sowohl der Verkaufswille, als auch die Identität der Beteiligten öffentlich zu verzeichnen ist. In diesem Fall muss die Vollmacht im Einklang mit dem Hypotheken-Gesetz und dem Código Civil Art. 1280 notariell sein. Auf jeden Fall ist der Verkauf für Käufer und Verkäufer verbindlich. Wir empfehlen, solche Vollmachten nicht auszustellen. Sie verursachen fast immer enorme Probleme.

Testamente

Es ist möglich, Testamente, die sich auf Güter in Spanien beziehen, vor deutschen Notaren zu errichten. Das spanische Justizministerium teilt mit, dass wenn der Testator die Eintragung seines ausländischen Testamentes in Spanien wünscht, das Zentralregister für Nachlassangelegenheiten ausländische Testamente, die vor ausländischen Notaren errichtet worden sind, einzutragen hat.

Wird ein Testament vor einem spanischen Notar errichtet, so teilt er dies, mittlerweile elektronisch, dem Zentralregister für Nachlassangelegenheiten mit, wobei er die persönlichen Daten des Testierenden und die Einzelheiten der Errichtung, d.h. Name des beglaubigenden Notars, Ort, Datum und Nummer der Urkundenrolle übermittelt, niemals jedoch den Inhalt des Testamentes, der erst nach dem Ableben des Testierenden offengelegt wird. Wird das Testament vor einem ausländischen Notar errichtet, werden diese Daten direkt von ihm dem Zentralregister mitgeteilt, obgleich die zu übersendenden Dokumente und das Verfahren unterschiedlich sind.

Außerdem kann ein vor einem spanischen Notar erteiltes Testament vor einem deutschen Notar widerrufen werden. Das ist nützlich, insbesondere wenn der Testator nicht nach Spanien reisen kann.

Vorgefasste Anleitungen

Wer sich nach Spanien begibt, um einen Kauf, Verkauf oder eine Erbschaft direkt im Notariat abzuwickeln, sollte, wenn er Spanisch nicht beherrscht, aus Deutschland die notwendigen Instruktionen zweisprachig synoptisch mitnehmen, denn sie erleichtern die Kommunikation zwischen allen beteiligten Personen und Institutionen. Außerdem ist dieses System nützlich für Angelegenheiten vor folgenden Institutionen: Gemeindeverwaltung, Grundbuch- und Katasteramt, Behörden der Autonomen Regierung, Sparkassen und Banken, Finanzamt, Umzugsunternehmen, Polizei, Guardia Civil, Eigentümergemeinschaft, Versorgungsunternehmen, Telefónica etc..

Aufklärung

Der Ausdruck AL CONTADO auf Spanisch bedeutet nicht Barzahlung sondern, dass NICHT IN RATEN gezahlt werden darf, oder genauer, dass bei Beurkundung gezahlt werden muss. Außerdem ist zu beachten, dass Barzahlungen nur bis zu einer gewissen Höhe zulässig sind. Im Allgemeinen wird vor Beurkundung der Notarurkunde durch Überweisung gezahlt oder durch personalisierten Bankscheck und die Art der Bezahlung ist insoweit frei.

3. Abfassung und Abschluss von...