Finanzierungs- und Zahlungsfehler beim Immobilienkauf

Kapitel 2
Grundlagen der Immobilienzahlung

Während Immobilienfinanzierungen, unabhängig von der Art des Erwerbsobjekts, immer ähnlich angelegt sein können, ist das bei den Immobilienzahlungen nicht der Fall. Sie sind sehr unterschiedlich strukturiert, was stark vom zu erwerbenden Objekt abhängt. Grundsätzlich gibt es drei Zahlungsvarianten:

• Kauf einer gebrauchten Immobilie,

• Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger,

• Bau einer neuen Immobilie mit einem Generalunternehmer auf eigenem Grundstück.

Zahlungsvorgang beim Kauf einer gebrauchten Immobilie

Die Zahlung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie erfolgt in aller Regel auf einen Schlag und innerhalb des Zeitrahmens, der im notariellen Kaufvertrag vereinbart ist. Dieser Zeitrahmen kann recht kurz ausfallen, weshalb es keine gute Idee ist, zunächst einmal eine Immobilie zu kaufen, und sich erst anschließend nach Immobilienfinanzierungen umzusehen.

Die Zahlung einer gebrauchten Immobilie kann entweder vom Käufer- zum Verkäuferkonto erfolgen oder direkt von der Käufer- zur Verkäuferbank. Letztere zieht dann vom Kaufbetrag noch die ihr zustehenden Restschulden ab, falls es solche noch gibt, und überweist den übrigen Betrag an den Verkäufer. Eine dritte Variante kann der Zahlungslauf über ein sogenanntes Anderkonto eines Notars sein. Das passiert aber eher selten und nur in besonderen Fällen, deren besonderes Sicherungsbedürfnis der Notar sehen muss, es kostet im Übrigen zusätzliches Geld.

Entscheidend bei der Zahlung so hoher Summen auf einen Schlag ist natürlich, dass der Vorgang Geld gegen Immobilie auch gesichert ist, sonst steht man im Zweifel ohne Geld und ohne Immobilie da. Für eine solche Sicherung des Vorgangs sorgt üblicherweise der Notar. Er formuliert im Kaufvertrag, dass der Verkäufer ihm den Geldeingang unmittelbar melden muss und dass der Verkäufer für diesen Fall dem Notar eine unwiderrufliche Vollmacht erteilt, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer dann veranlassen zu können. So kann der Verkäufer nach Geldeingang die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht mehr verhindern. Das heißt leider noch lange nicht, wie Sie im Verlauf dieses Buches noch sehen werden, dass bereits damit keine Risiken mehr für die Absicherungen Ihrer Zahlungen bestehen. Denn trotz solcher Regelungen können Sie immer noch Ihr gesamtes eingesetztes Geld verlieren, wenn Sie nicht aufpassen.

Zahlungsvorgang beim Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger

Wer eine neue Immobilie ohne eigenes Grundstück, auf dem er bauen kann, kauft, der kauft üblicherweise eine neue Immobilie samt Grundstück - oder Miteigentumsanteilen an einem Grundstück - vom Bauträger. Beim Begriff Bauträger handelt es sich um einen juristisch feststehenden Begriff, der nicht mit den Bezeichnungen »Bauunternehmer« oder »Generalunternehmer« verwechselt werden darf. Bauträger sind Unternehmen, die Immobilien auf ihrem eigenen Grundstück planen und zum Kauf anbieten. Die Immobilien sind zum Zeitpunkt des Kaufs meist jedoch noch nicht gebaut, denn das erfolgt in aller Regel erst nach Verkauf aller oder einer überwiegenden Anzahl der geplanten Immobilien - meist mehrere Reihenhäuser oder Wohnungen -, was die Projektfinanzierung für den Bauträger ganz erheblich erleichtert. Eigentümer am Grund und Boden sowie der Immobilie werden Käufer bei diesem Modell erst nach Abnahme des Objektes, Zahlung aller Raten und der danach folgenden Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Es ist klar, dass ein solches Vorgehen weit mehr Risiken birgt als der Kauf einer gebrauchten Immobilie, die man vorher besichtigen kann, deren Zustand man einschätzen kann und bei der man dann - im direkten Tausch gegen die bezahlte Kaufsumme - auch zeitnah Eigentümer der Immobilie wird.

Bei einer vorerst nur geplanten Immobilie ist das natürlich völlig anders. Der Unterschied beginnt schon mit der Frage: Wer sagt denn überhaupt, dass die geplante Immobilie auch sicher fertiggestellt wird?

Für Kaufvorhaben von Bauträgern hat der Gesetzgeber eine spezielle Rechtsverordnung geschaffen: die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Wenn Sie eine Immobilie samt Grundstück nach der MaBV kaufen, dann gibt es eine Reihe von Sicherungsvorkehrungen, damit die von Ihnen gezahlten Geldbeträge nicht zu hohen Risiken ausgesetzt sind. So ist zum Beispiel die Zahlungsweise (bis hin zu den einzelnen Zahlungsraten) gesetzlich detailliert vorgegeben. Der Gesetzgeber hat dafür die folgenden 13 Zahlungsraten definiert, die Käufern in maximal sieben Teilraten in Rechnung gestellt werden dürfen. Exakt sagt die Verordnung Folgendes aus:

30 Prozent der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 Prozent der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, von der restlichen Vertragssumme

• 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

• 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

• 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,

• 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,

• 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,

• 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,

• 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,

• 3 % für den Estrich,

• 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,

• 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,

• 3 % für die Fassadenarbeiten,

• 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Der Gesetzgeber hat das leider unnötig verkompliziert, weil er die restliche Vertragssumme nach Zahlung der ersten Rate von 30 Prozent nicht einfach mit verbleibenden 70 Prozent ansetzt, sondern sie erneut als 100 Prozent ansetzt, die er dann wieder in die verbleibenden 12 Raten aufteilt, anstatt von vornherein die gesamte Vertragssumme zu 100 Prozent zu setzen. Genau das machen viele Bauträger in der Praxis, wonach die 13 Zahlungsraten sich dann wie folgt gliedern:

• 30 % nach Eigentumsübertragung Grundstück,

• 28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

• 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

• 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,

• 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,

• 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,

• 7 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,

• 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,