2   Die unterschiedlichen Immobilienarten

2.1   Vorbemerkungen

Ist die Grundsatzentscheidung zum Erwerb von Immobilieneigentum erst einmal gefallen, stellt sich die Frage, welche Art von Immobilie Sie präferieren: eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus? Oder ziehen Sie ein Fertighaus in Betracht? Die Antwort auf diese Frage hängt nicht zuletzt davon ab, ob Sie in der Immobilie selbst wohnen möchten oder sie als Kapitalanlage erstehen und anschließend vermieten wollen.

Als Anleger macht für Sie der Erwerb eines Einfamilienhauses nämlich keinen Sinn, weil im Verhältnis zum Wohnraum hohe Grundstückskosten anfallen. Das bedeutet in der Konsequenz: Der Anleger bleibt auf relativ viel "totem Kapital" sitzen. Darüber hinaus ist der Verwaltungsaufwand für ein Einfamilienhaus vergleichsweise hoch. Anleger entscheiden sich deshalb üblicherweise für den Erwerb und die anschließende Vermietung von Eigentumswohnungen. Sie bringen in der Regel deutlich höhere Renditen. Eine Eigentumswohnung ist normalerweise auch die einzige Möglichkeit, in der Stadt Immobilieneigentum zu erwerben.

Anders sieht es aus, wenn Sie und Ihre Familie Ihre Immobilie selbst bewohnen möchten und einen Standort an der Peripherie der Stadt oder in ländlichen Regionen suchen. Entscheiden Sie sich für ein Einfamilienhaus, dann genießen Sie und Ihre Familie ein hohes Maß an Freiheit. Ihre Kinder können toben, ohne dass sich Nachbarn gestört fühlen. Dank des Gartens, der meist zu einem Haus gehört, haben Kinder und Eltern ausreichend Freiraum. Ein modernes Einfamilienhaus bietet zwischen 120 und 140 m2 Wohnfläche auf zwei Stockwerken. Hinzu kommen in der Regel Platz im Keller und die Möglichkeit des Dachausbaus. Die Familie kann also noch wachsen.

Die Kehrseite der Medaille: In vielen Regionen ist Bauland sehr teuer. Zu teuer, um ein frei stehendes Einfamilienhaus zu bauen und solide zu finanzieren. In solchen Fällen bietet sich das Reihenhaus als Alternative an. Die in Reihe aneinandergebauten Einfamilienhäuser benötigen weit weniger Platz als frei stehende Häuser und sind somit preisgünstiger. Die meisten Reihenhäuser werden von den Bauträgern schlüsselfertig angeboten. Sie sind also auch für jene eine echte Alternative, die sich nicht selbst mit der Planung eines Hauses befassen möchten. Der Nachteil von Reihenhäusern: Sie liegen enger am Grundstück des Nachbarn, und man lebt somit wieder in einer Gemeinschaft. Die Häuser sind meist schmal und dafür höher gebaut. Das bedeutet, die Bewohner müssen meist drei Stockwerke und damit mehr Treppen in Kauf nehmen. Das sollten Sie mit Blick auf die Nutzung der Immobilie im Alter bedenken.

Bleibt als Alternative zu einem frei stehenden Einfamilienhaus und einem Reihenhaus schließlich noch das Doppelhaus, das einen Kompromiss aus Einfamilienhaus und Reihenhaus darstellt. Von außen wirkt ein Doppelhaus wie ein Einfamilienhaus. Es besteht allerdings aus zwei nebeneinanderliegenden Wohnhälften mit separaten Eingängen. Beide Eigentümer teilen sich auch das Grundstück. Und genau hier liegt ein Risiko: Während in einer Eigentumswohnanlage oder in einem Reihenhaus mehrere Eigentümer leben, die meist eine ziemlich heterogene Gruppe darstellen, hat der Eigentümer einer Doppelhaushälfte eben nur einen Nachbarn. Mit dem verträgt er sich - oder auch nicht.

Immer mehr Immobilienkäufer entscheiden sich schließlich für Fertighäuser. Mitte der 1990er-Jahre lag der Marktanteil der Fertighaus-Hersteller auf dem deutschen Immobilienmarkt bei weniger als zehn Prozent. Mittlerweile ist er auf über 17 Prozent geklettert - mit steigender Tendenz. Wesentlich dazu beigetragen hat die zunehmende Qualität dieser Produkte. Fertighäuser gelten heute nicht mehr als "Billig-Immobilien" mit vergleichsweise kurzer Lebenszeit, sondern zunehmend als interessante Alternative zu konventionell gebauten Häusern.

Auf den folgenden Seiten wollen wir die Vor- und Nachteile der einzelnen Immobilienarten näher unter die Lupe nehmen.

Eine Tabelle, die Ihnen die Entscheidung "Eigentumswohnung oder Haus?" erleichtern soll, finden Sie unter www.haufe.de/mybook.

2.2   Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen

Soll es eine Eigentumswohnung sein oder vielleicht doch lieber ein frei stehendes Haus oder zumindest eine Doppelhaushälfte? Die Antwort auf diese wichtige Frage gibt in aller Regel der Etat des potenziellen Käufers oder Bauherrn. Weitere wichtige Entscheidungskriterien sind Ihre künftige Lebensplanung, die Zeit, die Sie in Ihre Immobilie investieren können oder wollen, und nicht zuletzt der Standort, an dem Sie Ihr Objekt erwerben möchten. Oft stellt eine Eigentumswohnung auch eine Art "Einstiegsmodell" dar.

Der klassische Fall: Ein junges, kinderloses Paar kauft eine Zwei-Zimmer-Wohnung in der Stadt. Einige Jahre später stellt sich Nachwuchs ein, die Familie entscheidet sich für ein kleines Häuschen in einem ruhigen Vorort. Die Eigentumswohnung kann in diesem Fall vermietet oder verkauft werden. Auf diese Weise entwickeln die Betroffenen schon früh ein Gefühl für den Umgang mit der eigenen Immobilie und deren Finanzierung.

Gesamtzahl der Eigentumswohnungen 2015 in Deutschland: 8,95 Millionen; Quelle: Mikrozensus/Fokus45/15

2.2.1   Standortvorteile

Wenn Sie Wert legen auf eine attraktive Citylage in einer deutschen Großstadt, bieten sich meist keine Alternativen zur Eigentumswohnung. Baugrundstücke sind dort rar und teuer. Frei stehende Häuser, aber auch Reihenhäuser entstehen deshalb eher am Stadtrand. Bevorzugen Sie also eine zentrale Lage mit kurzen Wegen zu den wichtigsten Einzelhandelsgeschäften, den Behörden und entsprechenden Freizeitangeboten, wie etwa Theater oder Kinos, dann empfiehlt sich eine Eigentumswohnung. Ein solches Objekt in wirklich guter Lage lässt sich später zudem meist wieder zu einem attraktiven Preis verkaufen.

Nicht jeder hat Zeit, am Wochenende Gartenarbeit zu verrichten, mit Handwerkern über größere Reparaturen zu verhandeln, sich um die Heizungsanlage zu kümmern oder regelmäßig die Treppen zu reinigen. Bei Eigentumswohnungen werden diese Arbeiten der Hausbewirtschaftung an einen Verwalter übertragen, der wiederum Fachbetriebe mit diesen Aufgaben betraut. Dieser Komfort hat natürlich seinen Preis: Der Verwalter verlangt eine angemessene Vergütung für seine Dienstleistung.

In Ihrer Eigentumswohnung sind Sie Ihr eigener Herr. Sie können Ihr Wohnumfeld ganz nach Ihren Wünschen gestalten und brauchen keinen Vermieter um Erlaubnis zu bitten. Wie Sie Ihr Bad konzipieren oder Ihren Balkon fliesen, für welche Innentüren Sie sich entscheiden und wie Sie Ihre Küche einrichten möchten - das bleibt einzig und allein Ihnen als Eigentümer/in überlassen. Nur tragende Wände dürfen Sie nicht einreißen, denn die gehören aus nachvollziehbaren Gründen zum gemeinschaftlichen Eigentum. Ein weiterer Vorteil ist sicher die Tatsache, dass Sie in Ihrer Eigentumswohnung so lange leben können, wie Sie möchten. Kein Vermieter kann Ihnen kündigen.

Oft wird eingewendet, der Eigentümer einer solchen Immobilie sei eben nur in seiner Wohnung unabhängig und müsse sich sonst in eine Eigentümergemeinschaft eingliedern und deren Mehrheitsbeschlüsse nolens volens akzeptieren. Das ist grundsätzlich zwar richtig, dennoch können aufmerksame Nachbarn auch von großem Vorteil sein - z. B. dann, wenn Sie häufiger nicht zu Hause sind.

Eigentumswohnungen sind ökonomisch und ökologisch sinnvoll. Denn mehrere Wohnungen zusammen bedeuten weniger Flächenverbrauch. Und das heißt in der Konsequenz: geringe Kosten für Grund und Boden pro Wohnung.

Ihre Eigentumswohnung können Sie verkaufen, beleihen, vermieten oder vererben. Die Eigentumswohnung ist selbstständig belastbar mit Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechten, Reallasten und...