Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen

Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen: Was nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts gilt

1   Vorwort

In Deutschland gibt es über 10 Millionen Wohnungseigentümer, die entweder selbst ihre Eigentumswohnung bewohnen oder diese vermieten. Gesetzliche Grundlage für die Rechtsstellung der Eigentümer ist das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses Gesetz wurde am 1.12.2020 grundlegend reformiert. Insgesamt bezwecken die Änderungen eine effizientere Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften.

• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst ist nunmehr Träger der Verwaltung. Sie handelt durch die Eigentümerversammlung als Beschlussorgan und den Verwalter als Vertretungsorgan.

• Ansprüche müssen die Wohnungseigentümer künftig gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Auch gerichtliche Klagen (z.B. Anfechtungsklagen) müssen künftig allein gegen die Gemeinschaft als Träger der Verwaltung gerichtet werden.

• Eigentümerversammlungen können flexibler gestaltet werden. Sie sind unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig. Eigentümern kann die Möglichkeit eingeräumt werden, online an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen. Die Einberufungsfrist für Versammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert.

• Jeder Wohnungseigentümer hat ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

• Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters wurden erweitert. Seine Abberufung durch die Wohnungseigentümer hängt nicht mehr davon ab, dass ein wichtiger Grund vorliegt; der Verwalter kann jederzeit abberufen werden.

• Der Verwaltungsbeirat kann von den Wohnungseigentümern flexibler ausgestaltet werden.

• Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Jeder Wohnungseigentümer erhält im Grundsatz einen Anspruch auf die Durchführung sogenannter privilegierter Maßnahmen.

• Die Wohnungseigentümer können umfassender über die Kostenverteilung beschließen.

• Der Verwaltungsbeirat kann von den Wohnungseigentümern flexibler ausgestaltet werden.

• Auch Mieter von Eigentumswohnungen sind von den Änderungen betroffen. So gilt bei Betriebskostenabrechnungen statt der Wohnfläche künftig der Miteigentumsanteil an der Eigentümergemeinschaft als Abrechnungsmaßstab. Außerdem müssen Mieter Modernisierungen unter erleichterten Voraussetzungen dulden.

Der Ratgeber will denjenigen, die bereits Wohnungseigentümer sind, auf der Grundlage der neuen Rechtslage ihre Rechte und Pflichten aufzeigen. Gleichzeitig will er auch dabei helfen, Konflikte in einer Wohnanlage von vornherein zu vermeiden. Denn nur wer seine Rechte und Pflichten kennt, kann auf einen gütlichen Ausgleich der unterschiedlichen Interessen hinwirken. Der Ratgeber will zugleich aber auch Käufern von Eigentumswohnungen das einigermaßen komplizierte Gebilde des Wohnungseigentums erklären und sie vom Erwerb der Eigentumswohnung an bis zur Wahrnehmung ihrer Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung begleiten.

Dr. iur. Otto N. Bretzinger

2   Grundsätzliches vorweg

Jeder, der in die eigenen vier Wände investieren will, steht vor der Entscheidung, ob er ein eigenes Haus oder besser eine Eigentumswohnung kaufen sollte. Maßgebend sind in erster Linie die konkreten Wünsche und Lebensumstände. Die Besonderheit bei einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einem eigenen Haus besteht insbesondere darin, dass der Wohnungseigentümer damit nicht machen kann, was er will. Er kann zwar seine Innenräume nach seinem persönlichen Geschmack ohne Einschränkungen einrichten, bei den sichtbaren Bestandteilen seiner Wohnung darf er allerdings nicht schalten und walten, wie er will. Als Wohnungseigentümer sind Sie Mitglied einer »Zwangsgemeinschaft« mit den anderen Eigentümern und müssen sich an den Rahmen halten, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgibt.

Achtung: Wie Sie sehen, ist das Wohnungseigentumsrecht einigermaßen kompliziert. Als Wohnungseigentümer müssen Sie sich in einem Mehrfamilienhaus oder in einer Wohnanlage in eine Gemeinschaft mit den anderen Wohnungseigentümern einfügen. Nur in Ihren eigenen vier Wänden können Sie Ihr Eigentumsrecht grundsätzlich frei ausüben und müssen nicht die anderen Mitglieder der Gemeinschaft fragen. Bei allen Fragen, die nicht die eigene Wohnung betreffen (z.B. Baumaßnahmen am Haus), müssen sich die Wohnungseigentümer dagegen untereinander abstimmen.

Selbstbestimmtes Wohnen ist in einer Eigentumswohnung nur bedingt möglich. Deshalb sollten Sie sich als Wohnungseigentümer unbedingt mit der Konstruktion des Wohnungseigentums, Ihren Rechten und Pflichten vertraut machen.

2.1   Was »Wohnungseigentum« bedeutet

Das Wohnungseigentum ist eine besondere Form des Eigentums nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Grundsätzlich ist es nicht möglich, dass Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an einem bestimmten Raum begründet werden kann. Eigentum kann immer nur an einem Grundstück erworben werden. Keine Bedeutung hat, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Wer Eigentum an einem Grundstück erwirbt, wird gleichzeitig Eigentümer der mit dem Grundstück verbundenen Sachen, insbesondere Gebäuden (§ 94 BGB). Gebäude auf einem Grundstück gehen also mit dem Grundstückserwerb automatisch auf den Erwerber über. Bei einem auf einem Grundstück errichteten Haus sind also die Eigentumsverhältnisse einfach: Sowohl das Grundstück als auch das Gebäude gehören demselben Eigentümer. Das gilt auch bei einem Reihenhaus; in diesem Fall verläuft die Grundstücksgrenze mitten durch das Mauerwerk und die Dachziegel.

Eine besondere Form des Eigentums stellt das Wohnungseigentum an einer separaten Wohnung deshalb dar, weil also an einem Teil eines Gebäudes selbstständig Eigentum erworben werden kann. Im Rahmen der Veräußerung einer Wohnung wird dann nicht das Grundstück oder ein Grundstücksteil, sondern das Wohnungseigentum als solches verkauft. Beim Verkauf wird dann außer der Wohnung oder dem Raum auch immer der entsprechende (damit verbundene) Miteigentumsanteil am Grundstück veräußert.

Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 1 Abs. 2) definiert das Wohnungseigentum als »Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört«. Das Wohnungseigentum setzt sich also aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum zusammen.

Achtung: Die Begriffe »Sondereigentum« und »Gemeinschaftseigentum« haben im Wohnungseigentumsrecht große Bedeutung und müssen strikt auseinandergehalten werden. Sie beinhalten letztlich den Umfang des dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehenden Eigentumsrechts.

• Das Sondereigentum ist ein Recht an einer Eigentumswohnung, das dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Es gehört dem Wohnungseigentümer. Damit kann der Eigentümer grundsätzlich nach Belieben verfahren. Als Sondereigentümer dürfen Sie also Ihre Wohnung bzw. die Räume bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen sowie andere von Einwirkungen ausschließen.

• Das Gemeinschaftseigentum gehört dagegen allen Eigentümern zusammen. Alles, was damit geschieht, muss von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich beschlossen werden. Alles, was nicht zum Sondereigentum gehört, ist dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Dazu gehören das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).

Achtung: Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie letztlich nur Eigentümer des Innenraums Ihrer Eigentumswohnung sind, während Sie an allen Außenflächen (z.B. Grundstück, Hausdach, Treppenhaus, Fassade) nur einen Miteigentumsanteil, also den Bruchteil von Eigentum, haben.

»

Beispiel: A erwirbt eine Eigentumswohnung. Damit wird er Alleineigentümer der Wohnung, gleichzeitig erwirbt er einen Miteigentumsanteil am Grundstück und an...