Mietkosten im Griff

Die Kosten einer Wohnungsvermittlung

Häufig werden es Mietinteressenten bei der Wohnungssuche mit einem Makler zu tun haben - entweder weil der Vermieter ihn eingeschaltet hat oder sie diesen selbst beauftragt haben. Nicht alle Unternehmen, die vorgeben, Wohnungen zu vermitteln, arbeiten seriös. Wie überall sind auch bei den Wohnungsvermittlern Geschäftemacher am Werk, die keine akzeptable Gegenleistung erbringen. »Makler« ist zudem keine geschützte Berufsbezeichnung. Im Prinzip kann sich jeder, der ein entsprechendes Türschild an seinem Büro anschraubt, so nennen.

Vorsicht ist insbesondere dann geboten, wenn der Vermittler vorab Geld verlangt. Und ganz wichtig: Seit 2015 gilt bei der Wohnungsvermittlung das sogenannte Bestellerprinzip, also wer bestellt, zahlt auch.

Wann Sie eine Maklerprovision zahlen müssen

Wenn bei der Wohnungsvermittlung ein Makler eingeschaltet ist, findet zu Ihrem Schutz das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) Anwendung. Dem Wohnungsvermittler steht nur dann Anspruch auf eine Vermittlungsgebühr von Ihnen als Wohnungssuchendem zu, wenn (§ 2 Abs. 1 WoVermRG)

• Sie den Makler beauftragt haben,

• der Makler ausschließlich aufgrund dieses Auftrags tätig wird,

• zwischen Ihnen und dem Makler in Textform ein Maklervertrag zustande gekommen ist und

• der Makler eine Wohnung beschafft, über die anschließend ein Mietvertrag zustande kommt.

Für Maklerverträge zur Wohnungsvermittlung gilt seit dem 1. Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, muss zahlen. Wird der Makler für Sie als Wohnungssuchenden tätig, so muss zunächst ein Vertrag in Textform geschlossen werden (zum Beispiel schriftlich oder per E-Mail). Daraufhin muss der Makler ausschließlich auf der Grundlage dieses Suchauftrags nach einer passenden Mietwohnung Ausschau halten.

Der Makler muss also nach Abschluss des Maklervertrags ein Vermietungsangebot einholen. Er muss entweder eine Wohnung nachweisen (in der Regel durch die Angabe des Namens und der Anschrift des Vermieters) oder eine Wohnung vermitteln, das heißt so auf den Vermieter einwirken, dass ein Vertragsabschluss zustande kommt (zum Beispiel durch Verhandlungen mit dem Vermieter). Die Maklerprovision ist also eine Erfolgsprovision; solange kein Mietvertrag zustande kommt, besteht auch kein Provisionsanspruch (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Konkret gilt Folgendes:

• Wer eine Wohnung sucht und sich dazu auf ein Inserat hin bei einem vom Vermieter beauftragten Makler meldet, muss keine Maklerprovision entrichten.

• Der Vermieter ist auch dann »Besteller«, wenn Sie zum Zweck der Wohnungssuche einen Vermittlungsvertrag geschlossen haben, und der Wohnungsvermittler ein Wohnungsangebot des Vermieters aus der Schublade zieht. Der Mieter muss auch keine Provision zahlen, wenn er beim Termin zur Wohnungsbesichtigung einen Maklervertrag unterschreibt. Denn für diese Wohnung hatte der Makler längst den Auftrag des Vermieters.

• Ein Makler hat eine Wohnung nicht nachgewiesen oder vermittelt, wenn der Mietinteressent die Wohnungsadresse schon vorher kannte (zum Beispiel, weil er vom Vormieter wusste, dass ein neuer Mieter gesucht wird).

• Provisionspflichtig werden Wohnungsinteressierte erst dann, wenn der Vermittler in deren Auftrag eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden Mietwohnung meldet und ein Mietvertrag zustande kommt. Keine Provisionspflicht besteht aber, wenn ein solcher Mietvertrag wegen eines Formmangels oder wegen Sittenwidrigkeit unwirksam ist oder der Mietvertrag wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung angefochten wird.

So entschieden die Gerichte:Die Vereinbarung eines Maklerlohns mit dem Wohnungssuchenden ist unwirksam, wenn der Makler bereits vor dem Vertragsabschluss mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag eingeholt hatte, dessen Wohnung anzubieten (AG Freiburg, Az. 5 C 1869/16).

Die vertragliche Leistung des Maklers ist dann erbracht, wenn ein entsprechender Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien zustande gekommen ist. Wird der Mietvertrag nicht vollzogen (zum Beispiel, weil er nach kurzer Zeit gekündigt oder einvernehmlich aufgehoben wird), muss der Makler die Provision nicht zurückzahlen (BGH, Az. III ZR 45/05).

Das ist wichtig:Unwirksam ist eine Vereinbarung, durch die Wohnungssuchende verpflichtet werden, eine vom Vermieter geschuldete Provision zu zahlen. Das gilt insbesondere für eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrags.

Wann Sie keine Maklerprovision zahlen müssen

Der Makler bekommt in keinem Fall eine Provision, wenn er eine Sozialwohnung vermittelt oder nachgewiesen hat (§ 2 Abs. 3 WoVermRG). Entsprechendes gilt für eine Wohnung, die mit Aufwendungszuschüssen gefördert wurde. Ein Provisionsanspruch besteht auch nicht, wenn durch den Mietvertrag, den er vermittelt hat, ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermRG).

So entschieden die Gerichte:Ein Verwalter darf auch dann keine Provision verlangen, wenn der Wohnungsvermittler Gehilfe des Verwalters ist (BGH, Az. I ZR 38/17) oder wenn ein Angestellter des Maklers die Verwaltung der Wohnung übernommen hat (BGH, Az. III ZR 5/03).

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, also der Eigentümergemeinschaft, kann aber eine Provision für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Wohnungsmietvertrags verlangen. Bedingung ist, dass er lediglich die gesamte Wohnanlage betreut (BGH, Az. III ZR 299/02). Wenn er zusätzlich Verwalter der vermittelten Eigentumswohnung ist, steht ihm kein Provisionsanspruch zu.

Ein Makler hat keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Makler ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG). Problematisch ist in diesem Zusammenhang der Begriff des Verwalters; es gibt nämlich den Hausverwalter, den Verwalter einer Eigentumswohnung als Sondereigentum und den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage als Gemeinschaftseigentum. Sowohl ein Hausverwalter als auch die Verwaltung einer Eigentumswohnung als Sondereigentum kann für den Nachweis oder für die Vermittlung einer Wohnung keine Provision verlangen.

Einen Anspruch auf Vermittlungsprovision hat ein Makler auch dann nicht, wenn der Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist (zum Beispiel eine GmbH), an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermRG). Keinen Provisionsanspruch kann also der Geschäftsführer einer Maklergesellschaft geltend machen, wenn er gleichzeitig Eigentümer der Wohnung ist.

Wie hoch darf die Provision sein?

Makler dürfen vom Wohnungssuchenden grundsätzlich nur zwei Monatsmieten Provision (zuzüglich Mehrwertsteuer) verlangen. Monatsmiete ist die Nettokaltmiete. Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Vermittelt der Makler eine überteuerte Wohnung (zum Beispiel bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse; siehe dazu Seite -->), wird die Maklerprovision nicht nach der vom Vermieter geforderten, sondern nach der maximal zulässigen Miete berechnet.

Es ist dem Makler untersagt, Vorschüsse zu vereinbaren oder Vergütungen anderer Art (zum Beispiel Auslagenerstattungen oder Schreibgebühren) zu verlangen (§ 3 Abs. 3 Satz 1...