Haus, Wohnung oder Grundstück kaufen

Haus, Wohnung oder Grundstück kaufen: Was Sie von Auswahl bis Versicherung beim Immobilienkauf beachten müssen

1   Vorwort

Wenn Sie sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, werden Sie sich zunächst mit einem sicheren Finanzierungskonzept beschäftigen müssen. Danach werden Sie aber zwangsläufig auch mit vielen rechtlichen Fragen konfrontiert werden. Dabei können falsche Entscheidungen schwerwiegende rechtliche und finanzielle, unter Umständen sogar existenzbedrohende Folgen auslösen.

Für Ihren Wunsch nach der eigenen Immobilie stehen Ihnen verschiedene Wege zur Verfügung. Sie können ein Grundstück erwerben und darauf Ihr Eigenheim errichten. Statt ein Grundstück zu kaufen, können Sie ein Erbbaurecht erwerben und auf dem Erbbaugrundstück ein Haus errichten. Und statt ein Grundstück oder ein Erbbaurecht zu erwerben, können Sie auch ein Grundstück erwerben, auf dem bereits ein Haus steht. In diesem Fall müssen Sie entscheiden, ob Sie ein gebrauchtes Haus (sogenannte Bestandsimmobilie) oder ein neu errichtetes Haus (im Regelfall vom Bauträger) kaufen. Schließlich haben Sie die Möglichkeit, Ihren Traum von den eigenen vier Wänden durch den Erwerb einer Eigentumswohnung zu erfüllen.

Egal, für welchen Weg des Immobilienerwerbs Sie sich entscheiden: Sie müssen die jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen kennen. Je nachdem findet nämlich für das Rechtsgeschäft nicht nur Kauf-, sondern unter Umständen auch Werkvertragsrecht Anwendung. Ihr Entschluss, eine Immobilie zu erwerben, ist regelmäßig von großer rechtlicher und finanzieller Tragweite. Falsche Entscheidungen kommen Sie unter Umständen teuer zu stehen.

Dieser Ratgeber will Sie beim Erwerb einer Immobilie von der Vorbereitung über den Abschluss des Kaufvertrags bis zur Eintragung des Erwerbs ins Grundbuch begleiten. Berücksichtigt werden dabei auch die Besonderheiten des Immobilienerwerbs von einem Bauträger und im Wege des Zwangsversteigerungsverfahrens. Ebenso wird auf die Kosten des Erwerbs und die richtige Versicherung der Immobilie eingegangen. Es werden Fallstricke und Risiken aufgezeigt, die Sie vor rechtlichen und finanziellen Nachteilen schützen sollen. Viele konkrete Tipps sollen Ihnen helfen, eine für Sie günstige Rechtslage zu schaffen.

Otto N. Bretzinger

2   Die richtige Immobilie: Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung

Einführung

Die erste Entscheidung, die Sie treffen müssen, ist, ob Sie in Ihren eigenen vier Wänden wohnen oder ob Sie eine Mietwohnung beziehen wollen. Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, müssen Sie sich zwangsläufig mit der Frage auseinandersetzen, ob Sie sich überhaupt eine Immobilie und wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Diese grundlegenden Fragen stehen am Anfang Ihrer Überlegungen. Erst danach müssen Sie entscheiden, welche Immobilie für Sie die richtige ist.

2.1   Miete oder eigene vier Wände - Kriterien für die richtige Entscheidung

Wenn Sie Ihr Leben lang zur Miete wohnen, zahlen Sie einige Hunderttausend Euro an Ihren Vermieter. Wenn Sie dagegen auf Wohneigentum setzen, zahlen Sie die Miete in die eigene Tasche und bauen ein beträchtliches Vermögen auf. Ob Bauen bzw. Kaufen oder Mieten die bessere Alternative ist, hängt von den Lebensumständen ab. Und dabei spielen nicht nur finanzielle Aspekte eine Rolle.

Wenn Sie sich entschließen, ein Haus zu bauen oder zu kaufen oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, und diese Investition mit Fremdkapital finanzieren müssen, müssen Sie sich mutig drei Wahrheiten stellen:

• Wahrheit 1: Bis der letzte Cent der Schulden getilgt ist, dauert es im Schnitt 30 Jahre.

• Wahrheit 2: Am Ende müssen Sie damit rechnen, dass Sie den doppelten Kaufpreis an die Bank gezahlt haben.

• Wahrheit 3: Vor allem in den ersten zehn Jahren heißt es, eisern sparen und auf teure Anschaffungen und Ausgaben verzichten, während Mieter fröhlich konsumieren.

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Tipp: Doch dann kommt's. Wer das durchsteht, hat gewonnen. Denn die Bilanz kehrt sich um. Der Vorteil der Mieter schwindet mit jedem Jahr, in dem die Mieten steigen und Eigentümer ihre Schulden abbauen. Eigentümer stehen am Ende besser da als Mieter mit vergleichbarem Einkommen. Denn sie besitzen nicht nur eine schuldenfreie Immobilie als Vermögenswert, sondern sie wohnen auch noch mietfrei. Wertsteigerungen der Immobilie nicht eingerechnet, stehen Eigentümer am Ende finanziell wesentlich besser da als Mieter.

2.1.1   Pro Immobilie

Die Immobilie bietet finanzielle Sicherheit im Alter. Durch die eingesparte Miete verbessert sich die Einkommenssituation von Eigentümern um rund 30 %, das heißt, sie haben fast ein Drittel »mehr« von ihrer Rente als Mieter mit vergleichbarem Einkommen. Ihre Rente ist zwar nicht höher, aber nach Abzug aller Kosten fürs Wohnen haben sie mehr im Portemonnaie als Mieter, die eine gleich hohe Rente beziehen und in einer vergleichbaren Wohnung wohnen. Dieser Effekt wirkt lebenslang. Eigentümer sind außerdem vor Mieterhöhungen sicher.

Die Immobilie ist ein Sachwert und von bleibendem Wert. Und in den eigenen vier Wänden kann man tun und lassen, was man will. Man kann seine individuellen Wohnwünsche umsetzen, man hat mehr Freiraum und ist von einem Vermieter unabhängig.

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Tipp: Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohn-Riester sind staatliche Fördermittel, die im Rahmen der Baufinanzierung die Darlehensbelastung des Eigentümers senken. Ferner wird der private Wohnungsbau in Deutschland nach wie vor durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert. Wohnungseigentümer sparen Steuern, denn mietfreies Wohnen im Alter ist steuerfrei. Und sie können die Immobilie steuerfrei an ihre Angehörigen vererben.

2.1.2   Kontra Immobilie

Eigentümer müssen die Unterhaltungskosten für die Immobilie selbst tragen. Kleinere und größere Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen verursachen Kosten. Diese sind nicht vorab kalkulierbar.

Wer sein gesamtes Geld in eine Immobilie steckt, verzichtet auf eine Risikostreuung bei der Kapitalanlage. Der Verlust des Arbeitsplatzes, eine Ehescheidung, ein Unfall oder eine schwere Krankheit können zur Folge haben, dass die Finanzierung nicht mehr gesichert ist und die Immobilie mit Wertverlusten verkauft werden muss.

Der Eigentümer einer Immobilie verzichtet unter Umständen auf Flexibilität. Muss der Arbeitsplatz gewechselt werden, kann die eigene Immobilie eher zur Fessel werden.

2.2   Erwerb eines Grundstücks und Errichtung eines Hauses

Wenn Sie in Ihren eigenen vier Wänden wohnen wollen, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

• Sie können ein Grundstück erwerben und darauf Ihr Eigenheim errichten (vgl. dazu 2.).

• Statt ein Grundstück zu kaufen, können Sie ein Erbbaurecht erwerben und auf dem Erbbaugrundstück ein Haus errichten (vgl. dazu 1.3 und 3.).

• Statt ein Grundstück zu erwerben, können Sie ein Haus mit Grundstück erwerben. In diesem Fall müssen Sie entscheiden, ob Sie ein gebrauchtes Haus (sogenannte Bestandsimmobilie) oder ein neu errichtetes Haus (im Regelfall vom Bauträger) kaufen (vgl. dazu 1.4 und 4.).

• Schließlich haben Sie die Möglichkeit, eine Eigentumswohnung zu erwerben (vgl. dazu 1.5 und 5.).

Wenn Sie sich dafür entscheiden, ein Grundstück zu kaufen, um darauf Ihr Eigenheim zu errichten, können Sie sich für ein frei stehendes Einfamilienhaus, ein Doppel- oder Reihenhaus entscheiden. Und zur Auswahl steht auch, ob Sie Ihr Eigenheim individuell mit einem Architekten planen oder ein Fertighaus errichten wollen.

2.2.1   Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus

Ihr Eigenheim können Sie als frei stehendes Einfamilienhaus, als Doppelhaushälfte oder als Reihenhaus errichten. Wegen der Einzelheiten im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks für die Errichtung dieser Häuser vgl. auch 2.

Frei stehendes Einfamilienhaus

Das frei stehende Einfamilienhaus ist die teuerste Variante und das optimale Eigenheim für Familien mit Kindern. Der Wohnwert ist sehr hoch. Das Eigenheim bietet viel Platz. Sie können individuell entscheiden, wie die Räumlichkeiten...