Schweitzer Fachinformationen
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Eigentlich ist es doch ganz einfach. Man mietet ein Haus oder eine Wohnung, zahlt jeden Monat pünktlich seine Miete und möchte sich zuhause ansonsten einfach nur wohlfühlen. Dass es in der Realität so einfach nicht ist, belegen schon die folgenden Fragen und Antworten.
Bei Vereinbarung einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen automatisch um einen festgelegten Betrag. Der Vermieter darf diese nur verlangen, wenn er die Staffelmiete bereits im Mietvertrag ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart hat. Die Vereinbarung muss auch wirksam sein. Hierbei sind diverse Formalien zu beachten. Gemäß § 557a BGB muss die Miete immer mindestens ein ganzes Jahr unverändert bleiben. Die Höhe der Miete oder der Erhöhungsbetrag müssen für jede geplante Erhöhung konkret ausgewiesen werden. In der Praxis werden hier häufig Formfehler gemacht. Ist die Vereinbarung formal unwirksam, bleibt es bei der anfänglichen Höhe der Miete.
Ob und welche Mietsicherheiten Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, bleibt ihnen überlassen. Kaution und Bürgschaft sind grundsätzlich beide zulässig. Der Vermieter darf nur die Mietsicherheit verlangen, die im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskostenvor auszahlungen (bzw. Pauschale für Betriebskosten) betragen. Fazit: Vereinbarungen, die insgesamt die gesetzlich zulässige Höhe überschreiten, sind unwirksam. Mieter können in diesen Fällen die Vereinbarung unterzeichnen und später die Leistung der Mietsicherheit verweigern bzw. die bereits geleistete Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis zurückverlangen.
Nein, der Vermieter muss dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung übergeben. Er hat auch kein Recht, nachträglich einen Schlüssel zurückzufordern, zum Beispiel wenn der Mieter längere Zeit verreist.
In solchen Fällen muss der Mieter allerdings dafür sorgen, dass bei begründeten Notfällen Dritte auf Verlangen Zutritt zur Wohnung gewähren können. Es empfiehlt sich deshalb, einen Schlüssel für die eigene Wohnung bei einem Nachbarn oder Bekannten zu deponieren. Informieren Sie den Vermieter hierüber und geben Sie ihm die Kontaktdaten Ihrer Vertrauensperson.
Es gibt kein gesetzliches Besichtigungsrecht. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in absoluten Notfällen wie bei Wohnungsbränden oder Rohrbrüchen betreten. Ansonsten muss er zunächst die Zustimmung des Mieters verlangen.
Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter eine jederzeitige Besichtigung ohne konkreten Anlass gestattet, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 04. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13 -, juris). Der Vermieter darf den Zutritt verlangen, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. Den Termin sollte er in der Praxis 10 bis 14 Tage vorher mit Ihnen vereinbaren. Das gilt zum Beispiel bei der anstehenden Ablesung der Messgeräte (Heizung, Strom, Wasser, Gas), bei notwendigen Reparaturmaßnahmen, zur Erforschung von Schadensursachen, aber auch dann, wenn der Vermieter Kaufinteressenten oder möglichen Nachmietern die Wohnung zeigen will.
Ein unberechtigtes Zutrittsverlangen darf der Mieter ablehnen. Dabei ist Vorsicht geboten. Verweigert der Mieter zu Unrecht den Zutritt, kann dies eine (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter begründen.
Auch hier kommt es auf die Regeln im Mietvertrag an. Pauschale Verbote aller Arten von Haustieren sind allerdings auch im Mietvertrag unwirksam. Kleintiere, von denen keinerlei Belästigungen anderer Mieter oder Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Mieter in angemessener Zahl ohne Genehmigung des Vermieters halten. Daher sind Zierfische und Hamster in der Regel unproblematisch.
Bei Ratten und lärmenden Kanarienvögeln kann dies schon wieder anders aussehen. Wilde oder gar gefährliche Tiere bedürfen in jedem Fall der Erlaubnis. Problematischer ist die Rechtslage bei Katzen und Hunden. Hier sollte vorab die Zustimmung des Vermieters eingeholt und bei entsprechender Verweigerung zunächst die Rechtslage geprüft werden. Weitere Informationen zum Thema finden Sie unter "Haustiere", Seite 51.
Auf die COVID-19-Pandemie und deren wirtschaftliche Auswirkungen auf zahlreiche Arbeitsverhältnisse hat der Gesetzgeber zum Schutz von finanziell besonders belasteten Mieterinnen und auch Pächtern reagiert. Klar ist: Mieter bleiben grundsätzlich zur pünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete verpflichtet. Andernfalls kann der Vermieter die Miete (gerichtlich) einfordern und der Mieter muss die dafür entstehenden Kosten tragen.
Aber: Zugunsten der Mieter wurden Kündigungsbeschränkungen eingeführt. Zahlungsrückstände für Miete und Pacht aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen den Vermieter nicht zur Kündigung - für die Dauer von 24 Monaten. Diese Einschränkung gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist dem Vermieter glaubhaft zu machen. Erst wenn die Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände bis zum 30. Juni 2022 noch nicht beglichen haben, kann ihnen wieder gekündigt werden. Mit Stand Januar 2021 hat der Gesetzgeber diese Regelung nicht verlängert (aktuell jeweils: www.bundesregierung.de, Suche nach "Corona Miete").
Wenn Sie in 2021 als Folge der Corona-Pandemie in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten kommen, können Sie nicht mehr die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen in Anspruch nehmen. Informieren Sie trotzdem umgehend den Vermieter. In vielen Fällen wurden in der Praxis nämlich bereits kulante Regelungen getroffen, um eine Kündigung zu vermeiden.
Eine Versorgungssperre ist im laufenden Mietverhältnis regelmäßig unzulässig. Der Vermieter muss dem Mieter während des Mietverhältnisses die Mietsache zu Verfügung stellen und diese im vertraglich geschuldeten Zustand halten. Dazu gehört regelmäßig auch die Bereitstellung von Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser oder auch Heizung. Der Vermieter darf diese Leistungen daher nicht einfach unterbrechen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seinen eigenen Verpflichtungen (Zahlung der Miete oder der Nebenkosten) nicht oder nur unvollständig nachkommt.
Auch im bereits beendeten Mietverhältnis darf der Vermieter, von Ausnahmefällen abgesehen, nicht einfach die Versorgung beenden, zum Beispiel um den Mieter aus der Wohnung zu drängen.
Mieter von Wohnraum sind gesetzlich sehr gut geschützt. Der Vermieter braucht für eine wirksame Kündigung einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund. In der Praxis am häufigsten ist sicher die Kündigung wegen Mietrückstands oder anderen schweren Vertragsverstößen des Mieters (zum Beispiel unerlaubte Untervermietung, Beleidigung des Vermieters, unerlaubte Zutrittsverweigerung usw.). Der sich vertragstreu verhaltende Mieter muss vor allem die Eigenbedarfskündigung fürchten (mehr hierzu bei "Kündigung durch den Vermieter", Seite 64). Wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst rechtlich überprüfen lassen.
Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht: Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungstitel, den er nur nach vorheriger Räumungsklage vor dem Amtsgericht erhält. Eigenmächtige Inbesitznahmen durch den Vermieter sind regelmäßig Straftaten (Hausfriedensbruch) und müssen vom Mieter nicht geduldet werden.
Grundsätzlich nur dann, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam...
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