Bauträgervertrag

Einführung

I.  Rechtsnatur und Definition

1  Als Bauträgervertrag bezeichnet man die vertragliche Vereinbarung eines Gewerbetreibenden, der auf eigenem Grundstück im eigenen Namen und auf eigenes Risiko für eigene oder fremde Rechnung ein Bauvorhaben durchführt und dieses an einen Dritten verkauft. Der Bauträger ist Gewerbetreibender i. S. d. § 34c GewO. An diese Vorschrift knüpft die Makler- und Bauträgerverordnung an, die in § 3 MaBV den Bauträger als denjenigen bezeichnet, der im eigenen Namen für eigene Rechnung ein Bauwerk errichtet. § 632a Abs. 2 BGB knüpft für die zivilrechtliche Zulässigkeit der Vereinbarungen über Abschlagszahlungen an einen Vertrag an, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Mit der Legaldefinition des § 632a Abs. 2 BGB wird nur eine inhaltliche Beschreibung des Bauträgervertrages geleistet, um zu regeln, wann Abschlagszahlungen verlangt werden dürfen. Die Rechtsnatur des Bauträgervertrages bestimmt diese Vorschrift nicht.1) Diese hat der Bundesgerichtshof in einer Reihe von Entscheidungen definiert, die im Folgenden dargestellt werden. 2  Der Vertrag enthält neben werk(lieferungs)vertraglichen auch kaufvertragliche Elemente sowie - je nach den Umständen des Einzelfalles - Bestandteile aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht. Er lässt sich keinem dieser gesetzlichen Vertragstypen zuordnen, ist mithin ein Vertragstypus eigener Art. Dies liegt an den komplexen Leistungsverpflichtungen des Bauträgers zur Bauerrichtung und zur Eigentumsverschaffung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs2) handelt es sich um einen Typenkombinationsvertrag mit folgenden Elementen: - Planung, Bauaufsicht und Bauerrichtung (werkvertragliches Element), - Erwerb des Grundstücks (kaufrechtliches Element), - Beratung und Betreuung (geschäftsbesorgungsvertragliches Element). 3  Die Leistungsverpflichtungen und die daraus resultierenden Leistungsstörungen müssen im Hinblick auf die Anspruchsvoraussetzungen und die Verjährung dem jeweiligen gesetzlichen Vertragstyp zugeordnet werden. Die gesetzlichen Regelungen sind nur insoweit anwendbar, als sie mit der vertraglich vereinbarten Einheitlichkeit3) der Verpflichtung des Bauträgers vereinbar sind. Die Einheitlichkeit der Verpflichtung des Bauträgers und die dieser Verpflichtung korrespondierende Gegenleistung erfordern eine interessengerechte Modifikation der Vertragstypen des Gesetzes. Es handelt sich um einen Vertrag über den Erwerb von Grundstückseigentum und über die Bauerrichtung mit einheitlicher Leistungsverpflichtung. 4  Der werkvertragliche Charakter des Bauträgervertrages prägt vorrangig die Rechtsnatur des Vertrages, weil nach der Interessenlage und dem jeweiligen Risiko der Parteien das werkvertragliche Gewährleistungs- und Mangelrisiko die anderen Elemente dominiert. Die Gewährleistungs- und damit auch die Abnahmeregelungen sind somit zwingend aus dem Werkvertragsrecht zu übernehmen, und jede Vertragsklausel ist am werkvertraglichen Leitbild zu messen. Tragender Grund für die Anwendung des Werkvertragsrechts ist die Übernahme einer Herstellungsverpflichtung in dem Vertrag. Dies gilt selbst dann, wenn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Bauwerk bereits fertiggestellt ist (unten Rz. 550). Der kaufvertragliche Aspekt hat Bedeutung für die Formbedürftigkeit des Bauträgervertrages und spielt bei der Aufspaltung der Verträge in Einzelverträge eine Rolle. Die kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften schlagen bei der Beschaffenheit des Grundstücks durch, sind allerdings im Hinblick auf die Haftung des Bauträgers in seiner Funktion als Architekt und Bauunternehmer nach werkvertraglichen Grundsätzen von begrenztem Nutzen. Der geschäftsbesorgungsvertragliche Aspekt spielt bei der vielfältigen Beratungs- und Betreuungspflicht des Bauträgers eine Rolle, insbesondere hinsichtlich der Architektenleistungen. 5  Soweit es um die Elemente Bauerrichtung und Bauleitung geht, wird der Bauträger wie ein Generalunternehmer tätig.4) Der Bauträger ist im Rahmen der Generalunternehmerformen regelmäßig Totalübernehmer. Dies ist die Rolle, die der Vertrag aus Sicht des Erwerbers dem Bauträger zuweist. Der regelmäßig unerfahrene Erwerber hat sich einen Vertragspartner gewählt, um nicht im Zusammenhang mit den unterschiedlichen Leistungsverpflichtungen zunächst klären zu müssen, wer sein Ansprechpartner für einzelne Fragen ist und welcher Leistung, mithin welchem Gewerk, einzelne Mangelursachen zuzuordnen sind. Der Bauträgervertrag gibt dem Erwerber einen Vertragspartner, der insgesamt für alle Leistungsverpflichtungen und damit auch für die Mangelfolgen einzutreten hat. 6  Der Grundsatz der Einheitlichkeit der Leistungsverpflichtung des Bauträgers wirkt sich vor allem auf die Gewährleistung hinsichtlich der Beschaffenheit des Grundstücks, der vorzeitigen Beendigung des Vertrages und hinsichtlich des rechtlichen Schicksals der Vergütung des Bauträgers aus. So haftet der Bauträger für die Bodenqualität und die Bebaubarkeit des Grundstücks in seiner Funktion als Architekt und Bauunternehmer. Die Kündigung des Bauträgervertrages ist nur einheitlich möglich; § 649 BGB ist nicht anwendbar. Die Kündigung des werkvertraglichen Teils des Vertrages ist nur aus wichtigem Grund möglich.5) Es handelt sich um eine einheitliche Herstellungsverpflichtung mit einheitlich geschuldetem Werkerfolg, sodass auch der Einbau einer nach dem Vertrag geschuldeten Einbauküche dem Werkvertragsrecht unterliegt.6) Es handelt sich weiter um einen einheitlichen Vergütungsanspruch mit werkvertraglichem Charakter, sodass die einheitliche Verjährung nach § 195 bzw. § 196 BGB gilt und die HOAI auf die Vergütung für den Planungsteil der Leistung keine Anwendung findet.7) Nach § 196 BGB verjähren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung in zehn Jahren. Noch offen ist, ob mit der Gegenleistung auch die Gegenleistung für die Herstellungsverpflichtung beim Bauträgervertrag gemeint ist. Will man § 196 BGB auf den Bauträgervertrag anwenden, verjährt der Anspruch auf die Gegenleistung in zehn Jahren. § 196 BGB knüpft an die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie die Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück an. Dies ist nur ein Teil der Leistung, die der Bauträger zu erbringen hat. Den Vertragstyp dominiert die Herstellungsverpflichtung, die in § 196 BGB nicht angesprochen ist. Trotzdem wird vertreten, dass § 196 BGB auch auf den Vergütungsanspruch des Bauträgers anzuwenden ist.8) Dies würde aber zu einem Ungleichgewicht zwischen Bauträger und Erwerber führen, weil die Gewährleistungsansprüche des Erwerbers nach Werkvertragsrecht fünf Jahre nach Abnahme verjähren. Damit ist die Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung gestört, sodass § 196 BGB dem Wortlaut nach eng auszulegen ist, mit der Folge, dass Gegenleistung i. S. d. § 196 BGB nicht die Gegenleistung aus dem Bauträgervertrag ist; da die Herstellungsverpflichtung den Vertragstypus dominiert, ist auf diese abzustellen, sodass für die gesamte Leistung die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB (drei Jahre) gilt. 7  Die Auffassung,9) dass auf den Bauträgervertrag Kaufrecht Anwendung findet, mit der Ausnahme der Gewährleistungsregelungen für Sachmängel, die sich nach Werkvertragsrecht richten, ist abzulehnen. Die von den Autoren gewählte Begründung ist nicht konsistent. Auch die durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz10) implementierten Regelungen können nicht als Argument für die Richtigkeit dieser Auffassung11) herangezogen werden; hingegen bleibt der Bauträgervertrag ein vom Werkvertragsrecht dominierter Vertrag. Die Herstellungsverpflichtung, die mit den Abnahmeregelungen verknüpft ist, und das daran anknüpfende werkvertragliche Gewährleistungs- und Mangelrisiko dominieren diesen Vertragstypus. Der Herstellungsprozess ist der entscheidende Gesichtspunkt, der im Werkvertragsrecht gesonderte Regelungen notwendig macht.12) Es kommt darauf an, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu (mangelfreier) Errichtung des Bauwerks ergibt.13) 8  Da der Bauträgervertrag ein eigener Vertragstyp ist, ist die Terminologie in Abgrenzung zu den Mustern reiner Kauf- und Werkverträge entsprechend anzupassen. Es handelt sich um einen Vertrag, in dem die Parteien als "Bauträger" und "Erwerber" zu bezeichnen sind. Der Bundesgerichtshof spricht von dem Vertragstyp teilweise als Erwerbervertrag.14) Diese Terminologie findet sich in den einzelnen Vertragsmustern wieder. Für die Rechtsprechung ist die Bezeichnung des Vertrages, selbst als Kaufvertrag, ohne Bedeutung.15) Die Vertragsinhaltsfreiheit ermöglicht zwar den Parteien die Wahl des aus ihrer Sicht für ihre Zwecke am geeignetsten erscheinenden Vertragstyps. Jedoch ist diese Entscheidung zugunsten des sozial schwächeren Vertragspartners,...