1. So ermitteln Sie Ihren Finanzierungsbedarf

Geschafft: Sie haben ein Haus oder ein Appartement gefunden, das genau Ihren Vorstellungen und denen Ihrer Familie entspricht. Ein Schnäppchen ist das Objekt zwar nicht gerade, doch angesichts der guten Ausstattung und der perfekten Lage geht der Preis für Sie in Ordnung. Statt Miete zu zahlen wie in all den zurückliegenden Jahren, bauen Sie nun Wohneigentum auf. Bald werden Sie unabhängig von einem Vermieter sein und können das Leben in den sprichwörtlichen eigenen vier Wänden genießen. Zunächst gilt es jedoch, die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen. Denn nur die wenigsten Zeitgenossen sind in der glücklichen Lage, eine Immobilie allein aus Eigenmitteln zahlen zu können. Für die weitaus meisten Immobilienerwerber handelt es sich vielmehr um die größte Investition ihres Lebens. Das durchschnittliche Nettomonatseinkommen für Vollzeiterwerbstätige lag in Deutschland 2015 bei knapp 2.500 Euro. Wer sich also eine Immobilie für 300.000 Euro kauft, müsste theoretisch zehn Jahre sein komplettes Nettogehalt sparen, um das Objekt allein mit Eigenmitteln erwerben zu können. Das ist natürlich unrealistisch, denn schließlich brauchen Sie und Ihre Familie Geld für Versicherungen, für Ernährung, für Bekleidung, Hobbys und Urlaub. Machen wir es kurz: Die meisten Immobilienkäufer und Bauherren brauchen Fremdkapital. Das ist kein Problem, und in Zeiten sehr niedriger Zinsen schon gar nicht. Darüber hinaus haben der harte Wettbewerb unter den Baufinanzierern und eine Reihe von Gerichtsurteilen dazu beigetragen, dass es auf dem Baufinanzierungsmarkt heute deutlich verbraucherfreundlicher zugeht als noch vor 20 oder 30 Jahren. Und dennoch gibt es nach wie vor zahlreiche Fallstricke, die Sie kennen sollten, um am Ende nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Die fünf Gebote der Baufinanzierung

Bevor wir tiefer in die Materie einsteigen, stelle ich Ihnen meine fünf Gebote einer erfolgreichen Baufinanzierung vor. Ich werde die darin angeschnittenen Themen jeweils noch ausführlicher behandeln, dennoch möchte ich Sie schon an dieser Stelle auf die Essentials hinweisen:

1. Gebot: Kalkulieren Sie immer realistisch. Das gilt für die Beurteilung Ihrer persönlichen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ebenso wie für die tatsächlichen Kosten des Immobilienerwerbs. Unterschätzen Sie nicht die beim Kauf und der Finanzierung anfallenden Nebenkosten. Womit Sie rechnen müssen, erfahren Sie im zweiten Kapitel.

2. Gebot: Nehmen Sie sich Zeit, um die Angebote der zahlreichen Baufinanzierer zu vergleichen. Niemand zwingt Sie, Ihren Kreditvertrag bei Ihrer Hausbank oder bei der nächstgelegenen Sparkasse abzuschließen. Auch einer Bankempfehlung des Bauträgers sollten Sie nicht blindlings folgen. Vergleichen Sie aber nicht nur die Zinshöhe, sondern zudem die Rahmenbedingungen. Näheres hierzu erfahren Sie im dritten Kapitel.

3. Gebot: Günstige Zinsen langfristig sichern. Darlehensverträge mit 15- oder 20-jähriger Laufzeit sind heutzutage keine Seltenheit mehr. Solche langfristigen Verträge geben Ihnen Kalkulationssicherheit und reduzieren das Zinsänderungsrisiko im Hinblick auf die Anschlussfinanzierung. Auch hierzu beachten Sie bitte die Empfehlungen im dritten Kapitel.

4. Gebot: Wenn möglich, Sondertilgungen leisten. Angenommen, Sie erben oder dürfen sich anderweitig über einen unerwarteten Geldsegen freuen. Bevor Sie jetzt über den Kauf von Aktienfonds, Goldbarren oder über andere Formen der Geldanlage nachdenken, reduzieren Sie die Schuldsumme aus Ihrem Baudarlehen. Achten Sie darauf, dass Ihnen die Bank gebührenfreie Sondertilgungen erlaubt. Zinsen für private Kredite können Sie steuerlich nicht geltend machen (anders sieht es aus, wenn Sie Ihr Objekt vermieten). Es liegt somit in Ihrem Interesse, Ihr Darlehen möglichst bald zurückzuzahlen. Spätestens bei Eintritt in Ihren Ruhestand sollte Ihre Immobilie entschuldet sein.

5. Gebot: Auch mit dem schlimmsten Fall rechnen. Meist dauert es 20 oder 30 Jahre, bis eine Immobilie entschuldet ist - mitunter sogar noch länger. In dieser Zeit kann viel passieren. Wie Sie vorsorgen und was Sie unternehmen können, wenn es mal eng wird, erfahren Sie in Kapitel 5.

Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?

Grundsätzlich können Sie Ihre Immobilie durchaus zu 100 Prozent finanzieren. Manche Banken sind dazu bereit, sofern die Kunden eine entsprechende Bonität, das heißt Zahlungsfähigkeit, mitbringen. Sinnvoll kann eine 100-Prozent-Finanzierung beispielsweise sein, wenn Sie Ihr Eigenkapital in Aktien angelegt haben und sich die Börse zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs in einer tiefen Baisse befindet. Würden Sie Ihre Aktien ausgerechnet dann verkaufen, müssten Sie erhebliche Kursverluste hinnehmen. Die bessere Alternative: Sie finanzieren zunächst zu 100 Prozent, schließen aber zwei Darlehensverträge ab - einen mit einer langen Laufzeit (zehn Jahre oder mehr) und einen mit einer kurzen Laufzeit (etwa fünf Jahre). Die Chancen stehen gut, dass sich die Aktienkurse bis zum Ablauf des Darlehensvertrags mit kurzer Laufzeit wieder erholt haben. Sie lösen dann nach fünf Jahren das kleine, kurzfristige Darlehen ab und bringen somit sozusagen rückwirkend Eigenkapital ein. Den langfristigen Darlehensvertrag führen Sie ganz normal fort. Diese Strategie ist auch dann empfehlenswert, wenn Sie in einigen Jahren einen größeren Geldeingang erwarten (Erbschaft, Ablaufleistung einer Lebensversicherung, Abfindung oder Ähnliches).

Kommen wir von der Ausnahme zur Regel: Üblicherweise bringen in Deutschland Immobilienerwerber Eigenkapital ein. Das ist sogar in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoll, denn je mehr Eigenkapital Sie investieren, desto weniger Fremdkapital (also Baudarlehen) brauchen Sie. Entsprechend geringer sind dann die Finanzierungskosten. Außerdem wohnen Sie dann schneller schuldenfrei in den eigenen vier Wänden. Obwohl es keine Faustregel gibt, wie viel Eigenkapital Sie idealerweise einbringen sollten, empfehlen Verbraucherschützer und Finanzierungsexperten mindestens 20 Prozent des Objektpreises. Als Untergrenze gilt normalerweise ein Eigenkapital von 30.000 Euro.

Am Anfang Ihres Finanzierungskonzepts sollte ein realistischer Kassensturz stehen - und zwar schon, bevor Sie nach Ihrer Traumimmobilie suchen. Denn wer erst einmal eine schicke Wohnung oder ein repräsentatives Haus zu entsprechend hohen Preisen in sein Herz geschlossen hat, neigt häufig dazu, sich reich zu rechnen. Das heißt, die vorhandenen Vermögenswerte werden zu optimistisch angesetzt. Schon ein leichtes Aufrunden kann später zu einer Finanzierungslücke von mehreren Tausend Euro führen. Bedenken Sie ferner, dass jeder Kassensturz nur eine Momentaufnahme darstellt. Wertpapierdepots, Fremdwährungsanlagen und Edelmetalle unterliegen deutlichen Kurs- und Preisschwankungen. Ich empfehle Ihnen daher, Sicherheitsabschläge zwischen fünf Prozent für weniger schwankungsanfällige Wertpapiere (Rentenpapiere) und 15 bis 20 Prozent für Aktien, Aktienfonds und Gold vorzunehmen. Die folgende Checkliste hilft Ihnen bei der Ermittlung Ihres Eigenkapitals:

Berechnung Ihres Eigenkapitals

Was ist vorhanden?

Bemerkungen

Guthaben auf Girokonten

Guthaben auf Anlagekonten (Sparbuch, Festgeld, Tagesgeldkonto usw.)

Kündigungsfristen beachten

Wertpapiere

Tageskurs

Fondsanteile

Tageskurs

Bausparvertrag

nur Guthaben

Kapitallebensversicherung

nur Rückkaufswert

Schmuck, Antiquitäten

Verkehrswert bei Verkauf

Erwartete Verkaufserlöse

Erwartete Steuererstattungen

Schenkungen/vorweggenommene Erbschaften

Summe des Eigenkapitals

Wie viel Kredit können Sie sich leisten?

Nachdem Sie nun Ihr Eigenkapital errechnet haben, wissen Sie, wie hoch in etwa der...