Einleitung: 14
Teil 1 - Der Vertrag 17
Kapitel 1: Wie und wann kommt der Vertrag zustande - Angebot, Kaufvorvertrag, notarielle Urkunde und andere juristische Instrumente 17
1. Das Angebot und die Annahme des Angebots 18
2. Der Kaufvorvertrag 19
3. Die notarielle Urkunde 20
4. Andere juristische Instrumente 21
a) Option 21
b) Reservierungsvertrag 22
c) Gekreuzte Option 23
Kapitel 2: Inhalt des Vertrags - Wichtige Klauseln und Dokumente 26
1. Dokumente, die dem Käufer zur Verfügung gestellt werden müssen 26
a) Eigentumstitel des Verkäufers 26
b) Energieausweis 27
c) Protokoll über die Kontrolle der Elektroinstallation 30
d) Bescheinigung über die Dichtigkeit des Heizöltanks 32
e) Katasterangaben und Katasterplan 33
f) Urbanistische Auskünfte 35
g) Auszug aus der Datenbank für verseuchte Böden 35
h) Dokumente über die Mietlage 36
(i) Mietvertrag 36
(ii) Bestandsaufnahme 37
(iii) Informationen zur Mietkaution 37
i) Informationen über die Miteigentümervereinigung 38
j) Postinterventionsakte 39
k) Zählerübernahme 40
l) Fotovoltaikanlage 41
m) CertIBEau 42
2. Vertragliche Bedingungen des Kaufs/Verkaufs 42
a) Allgemeine Bedingungen 42
(i) Rechtskraft des Kaufvorvertrags und Eigentums-übertragung bei notarieller Beurkundung 42
(ii) Hypotheken- und Schuldenfreiheit 44
(iii) Übertragung der Nutzung 46
(iv) Immobiliensteuervorabzug ab notarieller Urkunde zulasten des Käufers 49
(v) Zustand 50
(vi) Flächengröße 50
(vii) Ausschluss der Garantie für verborgene Mängel ("Gekauft wie gesehen") 51
(viii) Verkauf mit allen Grunddienstbarkeiten, zu Gunsten oder zu Lasten 54
b) Besondere Bedingungen 54
(i) Grunddienstbarkeiten 55
(ii) Vorkaufsrechte 55
(iii) Andere Lasten oder Auflagen 57
c) Städtebau (Urbanismus) und andere administrative Klauseln und Dokumente 57
(i) Urbanistische Auskünfte - Informationspflicht 57
(ii) Städtebauliche Verstöße: Regularisierung, Kosten und Verjährung 59
(iii) Andere administrative Policen 61
d) Preis, Anti-Geldwäschegesetzgebung und Steuern 61
(i) Preis und Verkehrswert 61
(ii) Anti-Geldwäschegesetzgebung 62
(iii) Steuerklauseln 63
e) Andere Klausel 64
(i) Aufschiebende Bedingungen 64
(ii) Strafmaßnahmen 66
(iii) Unfallversicherung bei Unfalltod des Käufers 68
TEIL 2 - Steuern des Käufers, Eigentümers und Verkäufers 70
Kapitel 1: Kosten und Steuern bei einem Immobilienerwerb 70
1. Registrierungsgebühren 71
a) Frist 71
b) Besteuerungsprozentsatz 72
c) Besteuerungsgrundlage: Preis bzw. Verkehrswert 72
d) Wallonische Region - Ermäßigung auf 6 % (oder 5 %) für bescheidenes Wohnen 72
e) Wallonische Region - Freibetrag auf 20.000 Euro 75
f) Region Brüssel-Hauptstadt - Freibetrag auf 175.000 Euro 76
g) Immobilienhändler: Reduzierung auf 5 % 78
2. Notarhonorar 78
3. Andere Kosten 81
a) Gesetzliche Nachforschungen ("Recherchen") 81
b) Abschreibung beim Amt für Rechtssicherheit 82
c) Schreibrechtsteuer 82
d) Bemühungen, administrative Leistungen und Dossierkosten 82
e) Mehrwertsteuer 83
4. Beispiel und Erklärung einer Kostenabrechnung eines Immobilienkaufs 83
Kapitel 2: Steuern des Immobilieneigentümers 85
1. Katastereinkommen 85
a) Was ist das Katastereinkommen und wie wird es berechnet? 85
b) Wann wird das Katastereinkommen festgesetzt oder angepasst? 86
c) Wie kann ich als Eigentümer die Höhe meines Katastereinkommens beanstanden? 87
2. Immobiliensteuervorabzug 88
a) Was ist der Immobiliensteuervorabzug und wie wird er berechnet? 88
b) Reduzierung des Immobiliensteuervorabzugs 89
(i) Bescheidene Wohneinheit 90
(ii) Kinder zu Lasten 90
(iii) Behinderte Person 90
(iv) Bei Leerstand 91
3. Mieteinkommen und Einkommenssteuer 91
Kapitel 3: Kosten und Steuern anlässlich des Verkaufs einer Immobilie 92
1. Regelfall: Preis ist netto 92
2. Ausnahme: Besteuerung des Mehrwertes 92
a) Verkäufer ist eine Gesellschaft 93
b) Verkäufer ist eine Privatperson 93
(i) Beruflich erzielter Mehrwert 93
(ii) Mehrwert im Rahmen einer spekulativen Vermögensverwaltung 94
(iii) Mehrwert im Rahmen einer normalen Verwaltung des Privatvermögens 95
3. Ausnahme: Teilrückerstattung der Registrierungsgebühren bei Weiterverkauf innerhalb von zwei Jahren 99
TEIL 3 - Finanzierung: Kredit und Sicherheiten (Hypothek usw.) 101
Kapitel 1: Die verschiedenen Kreditarten 101
1. Fester Zinssatz 101
2. Variabler Zinssatz 103
3. Konstante Raten oder konstante Kapitaltilgung 103
a) Konstante Raten 103
b) Konstante Kapitaltilgung 104
c) Aussetzung der Kapitaltilgung oder Endfälligkeit (Bullet repayment) 105
4. Entwicklung des Zinssatzes über die Jahre und Refinanzierung 106
Kapitel 2: Sicherheiten 109
1. Hypothek 110
a) Definition 110
b) Eigenschaften einer Hypothek 112
(i) Eine Hypothek belastet eine Immobilie 112
(ii) Die Sicherheit gilt über einen gewissen Betrag 112
(iii) Besicherte Schuldforderung 113
(iv) Zubehör zur Forderung 115
c) Kosten der Hypothek 117
d) Einkommenssteuerermäßigung dank des Hypothekenkredits - Wohnungsbonus oder Wohnungsscheck 119
(i) Bedingungen des Wohnungsschecks in der Wallonischen Region (d. h. Darlehen, die ab dem 1. Januar 2016 aufgenommen wurden) 120
(ii) Bedingungen des Wohnungsbonus in der Wallonischen Region 122
(iii) Kreditaufnahmen vor dem 1. Januar 2005 123
2. Hypothekenvollmacht ("Mandat") 123
3. Andere Sicherheitsinstrumente 126
a) Gesamtschuldnerische Haftung der Kreditnehmer 126
b) Restschuldversicherung 127
c) Bürgschaft 127
d) Drittsicherheitsgeber 128
e) Gehaltsabtretung 129
f) Preisabtretung 130
g) Verpfändung 130
TEIL 4 - Immobilienpromotion, (Ver-)Kauf im Bau oder auf Plan, Teilung von Grundstücken usw . 131
Kapitel 1: Kauf von Immobilien im Bau oder auf Plan - Das Breyne-Gesetz 132
1. Wann ist das Breyne-Gesetz anwendbar? 133
a) Immobilienprojekte, die noch nicht fertiggestellt sind 133
b) Immobilien zu Wohnzwecken, gelegen in Belgien und für private Nutzung 135
2. Preiszahlung nur zu gesetzlich vorgegebenen Zeitpunkten 137
a) Vor Kaufvorvertrag: Keine Zahlung. Auch nicht für eine Reservierung 137
b) Bei Unterzeichnung des Kaufvorvertrags: 5 % 138
c) Bei der notariellen Beurkundung des Kaufs 138
d) Restbeträge: Nach Fortschritt der Arbeiten 139
3. Andere Garantien und Besonderheiten des Breyne-Gesetzes 139
a) Fertigstellungsgarantie oder Bürgschaft 139
b) Vorläufige und endgültige Abnahme 140
(i) Vorläufige Abnahme 140
(ii) Vierjahreszeitengarantie, endgültige Abnahme 141
c) Zehnjährige Garantie 141
d) Eigentumsübertragung und Übertragung der Risiken 142
e) Übermittlung von Dokumenten und Hinweise auf das Breyne-Gesetz 142
(i) Informationen im Kaufvorvertrag oder in der notariellen Urkunde 142
(ii) Dokumente, die dem Käufer/Bauherrn übermittelt werden müssen 143
Kapitel 2: Teilung von Häusern und Grundstücken in mehrere Einheiten 144
1. Horizontale Aufteilung - Schaffung mehrerer Wohneinheiten: Grundurkunde 144
a) Aufteilung der Immobilie 146
b) Die Miteigentumsordnung 147
c) Hausordnung 148
2. Vertikale Teilung - Teilung von unbebauten Grundstücken 149
a) Die Verstädterung 150
(i) Gesamtprojekt 150
(ii) Haupsächlich zu Wohnzwecken 151
(iii) Mindestens drei unbebaute Lose, zu Wohnzwecken bestimmt 151
b) Ausnahmen: Teilung ohne Verstädterung oder Bau außerhalb des Wohngebiets 152
(i) Schenkungen 152
(ii) Unfreiwillige Handlungen 153
(iii) Teilung Erbengemeinschaft - nicht mehr Lose als Mitteilende 153
(iv) Lückenschließung zwischen zwei weniger als 100 Meter voneinander entfernten Gebäuden 154
(v) Städtebaugenehmigung für gruppierte Bauten ("plan masse") 156
c) Die "notarielle Teilung" 157
3. Vertikale Teilung - Teilung von bebauten Grundstücken 158
Kapitel 3: Steuern beim Kauf von neuen Immobilien 160
1. Kauf von Neuimmobilien - Mehrwertsteuer 160
a) Prinzip: 21 % Mehrwertsteuer auf den Preis 160
b) Mehrwertsteuer auch auf das Grundstück? 161
c) Sondererklärung "Gelegentliche MwSt.-Unterwerfung": Verkauf durch einen nicht gewerblichen Immobilienverkäufer 162
2. Immobilienhändler: Erwerb zu reduzierten Registrierungsgebühren 163
TEIL 5 - Andere Immobilienübertragungen: Schenkung, Teilung, Leibrente, Unpfändbarkeit 167
Kapitel 1: Erbschaftssteuern auf Immobilien sparen - Schenkungen 168
1. Immobilienschenkungen (Vergleich mit Erbschaft) 168
a) Einleitung und Beispiel 168
b) Höhe der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer 170
(i) Erbschaftssteuer 170
(ii) Schenkungssteuer 171
c) Schlussfolgerung für Immobilienschenkungen: Schenkung des Familienhauses 174
2. Mit Kindern zusammen eine Immobilie kaufen 175
Kapitel 2: Auflösung einer Erben- oder Miteigentümergemeinschaft - Teilung 178
Kapitel 3: (Ehe-)Partner bauen auf einem Grundstück oder wohnen in einem Haus, das einem der beiden alleine gehört 181
1. Verzicht auf Zuwachsrecht 182
2. Schuldschein 183
3. Einbringung in den Güterstand 184
Kapitel 4: (Ver-)Kauf auf Leibrente 186
1. Definition 186
2. Vorteile des Leibrentenverkaufsvertrags 187
3. Besonderheiten und Varianten des Leibrentenverkaufs 188
a) Abschlagszahlung 188
b) Nießbrauchvorbehalt oder Wohnrecht 189
c) Ein oder mehrere Leibrentengläubiger 189
d) Zinssatz und Indexierung 189
e) Auflösung bei Nichtzahlung, Eintragung von Amts wegen und Vertragsstrafe 190
f) Todesfall innerhalb von 20 Tagen 191
4. Schlussfolgerung Leibrente 191
Kapitel 5: Unpfändbarkeit des Hauptwohnsitzes eines Selbstständigen 193
TEIL 6 - Praktischer Teil: Ablauf der verschiedenen Arten von Immobilienverkäufen 196
Kapitel 1: Die verschiedenen Etappen eines privaten Immobilien(ver-)kaufs 197
Kapitel 2: Der öffentliche (Zwangs-)Verkauf 201
1. Bewerbung des öffentlichen Verkaufs 201
2. Das Lastenheft 201
a) Beschreibung der Immobilie und Bedingungen des Verkaufs 202
b) Die Kosten des öffentlichen Verkaufs 202
c) Erklärung der Regeln und des Ablaufs der Versteigerung 204
3. Abgabe der Gebote 205
4. Zuschlag 206
Kapitel 3: Biddit.be: Die digitale Alternative zum privaten Verkauf und/oder der Zwangsversteigerung 207
1. Ablauf einer Biddit-Versteigerung 207
2. Vor- und Nachteile der Versteigerung über biddit.be 209
3. Privatverkauf über Biddit 210
4. Unterschiede der Biddit-Versteigerung zum klassischen öffentlichen Verkauf 211
a) Kosten 211
b) Aufschiebende Bedingung 213
c) Die fünf höchsten Bieter sind an ihr Gebot gebunden 214
Kapitel 4: Gerichtlich genehmigte oder angeordnete Verkäufe 215
1. Gerichtlich genehmigte Verkäufe aufgrund von Geschäftsunfähigkeit 215
2. Gerichtliche Teilung 217
TEIL 7 - Erklärung der verwendeten Begriffe 218
Fragenverzeichnis (FAQ) 244
Schlusswort 252
