Kap 1 Kurze Einführung in die Umsatzsteuer
Kap 2 Der Vermieter als Unternehmer im Umsatzsteuerrecht
2.1 Wer ist Unternehmer?
2.2 Liebhaberei
2.3 Echte und unechte Steuerbefreiung
2.4 Kleinunternehmer
2.5 Ausländer
Kap 3 Die laufende Vermietung
3.1 Mietverträge
3.2 Steuersätze und Steuerbefreiungen
3.3 Option zur Steuerpflicht
3.4 Soll/Istbesteuerung
3.5 Bemessungsgrundlage
3.6 Vorsteuerabzug
3.7 Vorsteuerberichtigung
Kap 4 Kauf und Verkauf eines Mietobjektes
Kap 5 Schenkung und Erbschaft eines Mietobjektes
Kap 6 Die ordnungsgemäße Rechnung
6.1 Die "Rechnung" im Bereich Vermietung und Verpachtung
6.2 Rechnungsmerkmale
6.3 Kleinbetragsrechnungen
6.4 Dauerrechnungen
6.5 Anzahlungs- und Endrechnungen
Kap 7 Erklärung und Entrichtung
7.1 Umsatzsteuervoranmeldung
7.2 Entrichtung der Umsatzsteuer
7.3 Überrechnung der Umsatzsteuer
7.4 Jahreserklärung
Kap 8 Sonstige Pflichten
8.1 Aufbewahrung
8.2 Meldepflicht
Kap 9 Das Finanzamt prüft
Kap 10 Eigentümergemeinschaft
Kap 11 Sonstige Fragen
11.1 Bauleistungen und Reinigungsleistungen
11.2 Bauherrenmodelle - Vorsorgewohnungen
11.3 Mietenpool
Kap 12 Anhang
12.1 Formular Umsatzsteuerverrechnung bei Verkauf einer Immobilie
12.2 Formular Umsatzsteuerverrechnung bei Schenkung einer Immobilie
12.3 Muster Dauerrechnung
12.4 Rechnungsmuster 1)
12.5 Antrag Sollversteuerung 1)2)
12.6 Bauleistungen - Übergang der Steuerschuld
12.7 Formulare Finanzamt
12.8 Mögliche "§ 6 Abs 2 UStG-Klausel" in einem nach dem 1.9.2012 abzuschließenden Mietvertrag mit einem vorsteuerabzugsberechtigten
Kap 3 Die laufende Vermietung
3.1 Mietverträge
Beim Abschluss von Mietverträgen wird häufig auf Mustervordrucke zurückgegriffen. Diese berücksichtigen oftmals umsatzsteuerliche Details nicht ausreichend. Wie die Mietumsätze im Einzelfall umsatzsteuerlich einzuordnen sind, sollte aber bereits im Mietvertrag festgehalten werden. Es ist auch anzugeben, ob die Mietvorschreibungen Umsatzsteuer enthalten oder nicht. Für jene Fälle, in denen eine Nutzungsänderung durch den Mieter zu einer Änderung in der umsatzsteuerlichen Behandlung der Mietumsätze führen kann, sind entsprechende vertragliche Vorkehrungen zu treffen. Siehe dazu Tz 3.3.
3.2 Steuersätze und Steuerbefreiungen
Die Steuersätze sind in § 10 UStG geregelt. Danach beträgt der Normalsteuersatz 20% und die ermäßigten Sätze 10 und 13%. Bei der Vermietung kommen der Normalsteuersatz sowie der ermäßigte Steuersatz von 10% zur Anwendung. Die Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 13%. Zudem können unechte und in Ausnahmefällen auch echte Steuerbefreiungen zur Anwendung gelangen.
Die umsatzsteuerliche Behandlung von Vermietungsumsätzen richtet sich zum einen nach der Art des Vermietungsobjektes und zum anderen nach der Verwendung des Mietobjektes durch den Mieter. Nebenleistungen sind unter Umständen separat zu beurteilen. Zudem sind persönliche Steuerbefreiungen zu berücksichtigen (zB Kleinunternehmerregelung).
Es ist daher genau zu untersuchen
- um welche Art von Mietobjekt es sich handelt (möblierter oder unmöblierter Wohnraum, Geschäftsräume, Garagen oder sonstige Parkflächen, Werbeflächen, gemischt genutzte Wohnungseinheiten, fest mit dem Grund verbundene Maschinen etc),
- ob Nebenleistungen (wie zB Heizung) durch den Vermieter erbracht werden,
- wie der Mieter das Mietobjekt nutzen wird (zu privaten Zwecken, zur Ausführung von steuerpflichtigen oder steuerfreien Umsätzen oder zu gemischten Zwecken),
- ob eine echte oder unechte Steuerbefreiung zur Anwendung kommt (zB Kleinunternehmerregelung oder Diplomatenbefreiung) und
- ob eine Option zur Steuerpflicht ausgeübt werden kann und/oder soll.
Umsatzsteuerlich unbeachtlich sind die Rechtsform des Mieters und Vermieters.
