Handbuch für die Verwalterpraxis

Einführung

Grundlagen des Wohnungseigentums

• Die Teilungserklärung
• Die Gemeinschaftsordnung
• Die Miteigentumsanteile
• Die Änderung der Teilungserklärung

Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

• Was bedeutet Rechtsfähigkeit?
• Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19, 27 WEG)
• Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG)
• Grenzen der Rechtsfähigkeit
• Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2 WEG)
• Konsequenzen der Rechtsfähigkeit
• Arbeitshilfen

Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

• Grundsätze des Gemeinschaftseigentums
• Grundsätze des Sondereigentums
• Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan
• Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen
• Sondernutzungsrechte

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

• Bauliche Veränderungen und Erhaltungsmaßnahmen
• Der Begriff der baulichen Veränderung
• Abgrenzung zu nicht zustimmungspflichtigen Veränderungen
• Maßnahmen mit Zustimmung aller nachteilig betroffenen Eigentümer
• Fallgruppen möglicher Nachteile
• Das Einverständnis zur baulichen Veränderung
• Nicht privilegierte Baumaßnahmen
• Grenzen für bauliche Veränderungen
• Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen
• Kosten bei nachträglicher Beteiligung an einer baulichen Veränderung
• Öffnungsklausel für abweichende Kostenregelungen
• Der Beseitigungsanspruch
• Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch
• Arbeitshilfen

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

• Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum
• Zweckbestimmung und Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum
• Hausordnung

Die Wohnungseigentümerversammlung

• Die Einberufungsberechtigten
• Rahmenbedingungen
• Einberufungsfrist und -form
• Wer ist einzuladen?
• Tagesordnung
• Die Eventualeinladung
• Situation und Verhalten in der Versammlung
• Die rhetorische Auseinandersetzung
• Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen
• Einlasskontrolle
• Die Eröffnung
• Geschäftsordnungsfragen
• Der/die Vorsitzende
• Beschlussfähigkeit
• Das Stimmrecht
• Die Beschlussfassung
• Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung
• Die Abwicklung der Versammlung
• Arbeitshilfen

Vereinbarungen und Beschlüsse

• Die Vereinbarung
• Das Ändern von Vereinbarungen
• Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung
• Fortgeltung von Altvereinbarungen
• Der Mehrheitsbeschluss
• Im Grundbuch einzutragende Beschlüsse
• Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss
• Der Zitterbeschluss
• Nichtige Beschlüsse
• Zweitbeschlüsse
• Schriftliche Beschlüsse
• Der Sukzessivbeschluss
• Arbeitshilfen

Der Verwalter

• Die Person
• Das Amt
• Bestellung durch Beschluss
• Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl
• Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung
• Annahme der Bestellung
• Dauer der Bestellung
• Wiederholte Bestellung
• Die Trennungstheorie
• Die Form des Verwaltervertrags
• Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags
• Abschluss des Verwaltervertrags
• Beendigung des Verwalteramts
• Arbeitshilfen

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

• Vertretungsmacht und Geschäftsführungsbefugnis gegenüber Gemeinschaft und Wohnungseigentümern
• Aufgaben und Kompetenzen für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer
• Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gemeinschaft
• Befugnis des Verwalters
• Erweiterungen und Beschränkungen der Befugnisse des Verwalters
• Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum
• Führung der Beschlusssammlung
• Auskunftspflichten
• Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen
• Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen
• Die Entlastung des Verwalters
• Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter
• Arbeitshilfen

Der Verwaltungsbeirat

• Bestellung des Verwaltungsbeirats
• Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats
• Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats
• Haftung, Vergütung und Versicherung des Beirats
• Arbeitshilfen

Bestandswahrung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

• Instandhaltung und Instandsetzung
• Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz
• Die werkvertragsspezifischen Aufgaben des Verwalter
• Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
• Der Beschluss über die Erhaltungsrücklage
• Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
• Der Beschluss über die Erhaltungsrücklage
• Modernisierung
• Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum
• Arbeitshilfen

Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft

• Der Wirtschaftsplan
• Die Jahresabrechnung
• Schuldner der Hausgeldforderungen
• Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres
• Arbeitshilfen

Durchsetzung von Hausgeldforderungen

• Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung
• Die Versorgungssperre
• Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung
• Die Zwangsverwaltung
• Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden
• Arbeitshilfen

Die Entziehung des Wohnungseigentums

• Pflichtverstöße als Grund zur Entziehung des Wohnungseigentums
• Hausgeldschulden als Grund für den Entzug des Wohnungseigentums
• Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums

Datenschutz in der WEG-Verwaltung

• Allgemeine Prinzipien der Datenverarbeitung
• Datensicherheit
• Erstellung eines Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten
• Informations- und Auskunftspflichten
• Löschen von Daten
• Meldepflicht bei Datenschutzverletzungen
• Besonderheiten der Auftragsdatenverarbeitung
• Benennung eines Datenschutzbeauftragten
• Datenschutzverpflichtung der Beschäftigten

Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren

• Zuständigkeit der Gerichte
• Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit
• Der Zustellungsvertreter (§ 45 Abs. 1, 2 WEG)
• Beschlussanfechtung durch Klage (§ 46 WEG)
• Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften
• Wichtige Verfahrensgrundsätze des Zivilprozesses

Abkürzungsverzeichnis

Arbeitshilfenverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Der Autor