Wirtschaftlichkeit von integralen Erneuerungsmassnahmen im Wohnungsbau

KURZFASSUNG
ABSTRACT
1 EINFÜHRUNG
1.1 Ausgangslage und Problemstellung
1.1.1 Sanierungsbedarf des Bauwerks Schweiz
1.1.2 Ungenügende Energieeffizienz
1.1.3 Diskrepanz: Warum wird so wenig erneuert?
1.2 Abgrenzung, Gegenstand und Zielsetzung
1.2.1 Abgrenzung
1.2.2 Gegenstand
1.2.3 Zielsetzung
1.2.4 Einordnung in die Immobilienökonomie
2 THEORETISCHE GRUNDLAGEN
2.1 Begrifflichkeiten
2.1.1 Immobilie
2.1.2 Immobilienportfolio
2.1.3 Verkehrs- bzw. Marktwert
2.1.4 Gebäudeversicherungswert (Assekuranzwert)
2.1.5 Wiederherstellungskosten - Gebäudeneuwert
2.1.6 Cashflow einer Immobilie
2.1.7 Wirtschaftlichkeit
2.1.8 Rendite
2.2 Finanzmathematische Grundlagen der Investitionsrechnung
2.2.1 Statische Verfahren
2.2.2 Dynamische Verfahren
2.2.3 Die Methode der vollständigen Finanzpläne
2.3 Methoden der Immobilienbewertung
2.3.1 Vergleichswertmethode
2.3.2 Realwertmethode
2.3.3 Ertragswertmethode
2.3.4 Mischwertmethode
2.3.5 Discounted-Cashflow-Methode
2.3.6 Hedonische Bewertungsmethode
2.3.7 Immobilienbewertung im Licht der Rechnungslegungsstandards
2.4 Bewertungsrelevante Parameter
2.4.1 Restwert
2.4.2 Ökonomischer Horizont
2.4.3 Bestimmung des Kalkulationszinssatzes
2.4.4 Einfluss der Teuerung
3 SCHLÜSSELFAKTOREN EINER IMMOBILIENINVESTITION
3.1 Rahmenbedingungen für eine Immobilieninvestition
3.1.1 Rechtliche Rahmenbedingungen
3.1.3 Gesellschaftliche Rahmenbedingungen
3.1.4 Rahmenbedingungen aus bestehenden Mietverhältnissen
3.2 Einfluss des Gebäudezustands auf die Erneuerungsmassnahmen
3.2.1 Energetische Eigenschaften und Massnahmen
3.2.2 Strukturelle Eigenschaften und Massnahmen
3.2.3 Konzeptionelle Eigenschaften und Massnahmen
3.3 Mögliche Handlungsstrategien - qualitative Analysen
3.3.1 Handlungsstrategien - Ableitung aus der BCG-Matrix
3.3.2 Handlungsstrategien - Ableitung aus dem McKinsey-Modell
4 FINANZFLÜSSE EINER IMMOBILIE
4.1 Einnahmen
4.1.1 Nettomiete
4.1.2 Nebenkosten (Einnahmen des Vermieters)
4.2 Ausgaben
4.2.1 Laufende Ausgaben
4.2.2 Einmalige Ausgaben
4.3 Zusammenfassung
5 ANSÄTZE ZUR BEURTEILUNG DER WIRTSCHAFTLICHKEIT
5.1 Betrachtung der gesamten Immobilie
5.1.1 Analyse der Cashflowrendite
5.1.2 Beurteilung der Cashflowrendite
5.1.3 Analyse der Tragbarkeit
5.1.4 Beurteilung der Tragbarkeit
5.2 Gesonderte Betrachtung des Erneuerungsprojekts
5.2.1 Zwei verschiedene Ausgangspunkte
5.2.2 Grundlegende Modellannahmen
5.2.3 Darstellung des vereinfachten Differenzmodells
5.2.4 Beurteilung des vereinfachten Differenzmodells
6 MODELL ZUR WIRTSCHAFTLICHKEITSANALYSE VON INTEGRALEN ERNEUERUNGEN IN VIER SCHRITTEN
6.1 Schritt 1 - Potenzialanalyse
6.1.1 Bislang aufgestaute Potenziale
6.1.2 Die Rolle der wertvermehrenden Massnahmen
6.1.3 Ermittlung des Standortpotenzials basierend auf der Lageklassentheorie
6.1.4 Fremdfinanzierungspotenzial
6.2 Schritt 2 - Szenarienbildung
6.3 Schritt 3 - Detailliertes Differenzmodell
6.3.1 Modellbeschreibung
6.3.2 Berechnungsschritte
6.3.3 Die Variablen des Modells
6.3.4 Amortisationszeit
6.4 Schritt 4 - Cashflowanalyse vor Erneuerung
6.4.1 Cashflow und Cashflowrendite
6.4.2 Kapitalamortisations- und Kapitalertragsanalyse
6.4.3 Berechnungsbeispiel und Interpretation
7 ANWENDUNG DES MODELLS AN DREI FALLSTUDIEN
7.1 Fallstudie 1 - Allgemeine Liegenschaftsdaten
7.2 Fallstudie 1 - Standort Zürich (Kreis 3)
7.2.1 Schritt 1 - Potenzialanalyse
7.2.2 Schritt 2 - Szenarienbildung
7.2.3 Schritt 3 - Detailliertes Differenzmodell
7.2.4 Schritt 4 - Cashflowanalyse
7.2.5 Diskussion der Ergebnisse - Standort Zürich
7.3 Fallstudie 1 - Standort Kreuzlingen
7.3.1 Schritt 1 - Potenzialanalyse
7.3.2 Schritt 2 - Szenarienbildung
7.3.3 Schritt 3 - Detailliertes Differenzmodell
7.3.4 Schritt 4 - Cashflowanalyse
7.3.5 Diskussion der Ergebnisse - Standort Kreuzlingen
7.4 Fallstudie 2 - Standort Wettingen und Zürich (Kreis 3)
7.4.1 Allgemeine Liegenschaftsdaten
7.4.2 Auswertung und Diskussion der Ergebnisse
7.5 Fallstudie 3 - Standort Affoltern a. A. und Zürich (Kreis 3)
7.5.1 Allgemeine Liegenschaftsdaten
7.5.2 Auswertung und Diskussion der Ergebnisse
7.6 Zusammenfassung
8 INTERPRETATION DER ERKENNTNISSE
8.1 Zusammenfassung der Erkenntnisse
8.2 Schlussfolgerungen
8.2.1 Integrale Erneuerungen
8.2.2 Vergleich Ersatzneubau
8.2.3 Der Einfluss des Standorts
8.2.4 Institutionelle Anleger versus Privatpersonen
8.2.5 Schlussfolgerungen für den Sanierungsüberhang
8.2.6 Quartieraufwertung - Revitalisierung
8.3 Kritisches Fazit und Ausblick
LITERATURVERZEICHNIS
BILDVERZEICHNIS
TABELLENVERZEICHNIS
A ANHANG
Fallstudie 1 - Mehrfamilienhaus in Zürich
Fallstudie 2 - Mehrfamilienhäuser in Wettingen
Fallstudie 3 - Mehrfamilienhäuser in Affoltern am Albis