Immobilien erben und vererben

Nicht nur die Vorsorge für den eigenen Todesfall oder der Antritt einer Erbschaft führt zu Beratungsbedarf. Rechtliche Komplikationen können auch beim Tod eines Vertragspartners eintreten, zu dem gar keine persönlichen Beziehungen bestehen. Insbesondere wenn eine Partei eines Mietvertrages verstirbt, sind Besonderheiten zu beachten.

WAS PASSIERT BEIM TOD DES MIETERS?
Ein weitverbreiteter Irrglaube hat mit dem geltenden Recht nichts zu tun: Ein Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters! Verstirbt der Mieter einer Wohnung, ergeben sich deshalb für seinen Vermieter drängende Fragen, insbesondere nach dem Ansprechpartner für die laufende oder rückständige Miete sowie Kündigungsmöglichkeiten.
Auch für die Angehörigen des verstorbenen Mieters tauchen Fragen auf, z. B. nach Fortbestand und Kündbarkeit sowie dem Verhältnis von mietvertraglichen Beziehungen zur Erbfolge. Wichtige Weichenstellungen ergeben sich je nachdem, wer genau Partei des Mietvertrags ist und wer außerdem noch in der Wohnung wohnt.

WER TRITT AN DIE STELLE DES MIETERS?
Wenn ein Mieter verstorben ist, muss unterschieden werden: War er eine von mehreren Personen, die die Wohnung gemeinsam gemietet haben? Oder war er laut Mietvertrag alleiniger Mieter? Und wenn er alleiniger Mieter war: Wer hat bei seinem Tod tatsächlich noch in der Wohnung gelebt?

WENN DER VERSTORBENE ALLEINIGER MIETER WAR
War laut Mietvertrag nur der Verstorbene Partei des Mietvertrags, kann die Lage dennoch sehr unübersichtlich sein. Es muss nämlich weiter differenziert werden, je nachdem, ob er die Wohnung als Single bewohnt hat oder ob auch noch andere Menschen regelmäßig in der Wohnung gelebt haben. Dabei sind die rein tatsächlichen Verhältnisse maßgebend.
Wenn der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner im selben Haushalt lebt, dann tritt dieser automatisch - unabhängig von der Erbfolge - in das Mietverhältnis ein. Er hat allerdings das Recht, innerhalb eines Monats (gerechnet ab der Kenntnis vom Tod) gegenüber dem Vermieter zu erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Dabei handelt es sich juristisch nicht um eine Kündigung. Deshalb muss die Erklärung nicht zwingend schriftlich erfolgen. Trotzdem empfiehlt sich zu Beweiszwecken die Textform.
Gibt es im Haushalt Kinder, dann treten diese (nur) dann automatisch in das Mietverhältnis ein, wenn der Ehegatte es nicht fortsetzt. Auch die Kinder haben aber das Recht, die Fortsetzung durch Erklärung gegenüber dem Vermieter abzulehnen. Bei minderjährigen Kindern ist die Erklärung vom gesetzlichen Vertreter (Sorgeberechtigten) abzugeben. War der Verstorbene der einzige Sorgeberechtigte und hat das Kind deshalb keinen gesetzlichen Vertreter mehr, dann ist die Monatsfrist zunächst gehemmt. Diese Hemmung wird behoben durch Eintritt der Volljährigkeit oder Bestellung eines Vormunds.
Andere Familienangehörige (auch Pflegekinder), die im selben Haushalt leben, treten nur dann in das Mietverhältnis ein, wenn weder Ehegatte noch eingetragener Lebenspartner das Mietverhältnis fortsetzen. Das gilt auch für den nicht ehelichen Lebensgefährten, wenn die Haushaltsführung auf Dauer angelegt ist. Wenn kein Eintrittsrecht eines Ehegatten besteht, haben Lebenspartner, Kinder, andere Familienangehörige und Lebensgefährten Gleichrang.
Immer mehr häufen sich Fälle, in denen alleinstehende Personen ohne nahe Angehörige sterben. Die Zahl der Single-Haushalte nimmt statistisch betrachtet stark zu. Hier werden die Erben des Mieters zum Mietvertragspartner.

WENN DER VERSTORBENE EINER VON MEHREREN MIETERN WAR
Wenn der Verstorbene nicht alleiniger Mieter war und die Wohnung zusammen mit anderen Personen bewohnt hat, dann gilt etwas anderes. Dann nämlich wird das Mietverhältnis nur mit den Personen fortgesetzt, die bereits zuvor gemeinsam mit dem Verstorbenen Mitmieter gewesen waren. Darauf, wer den Mieter beerbt, kommt es nicht an.