1 - Vorwort [Seite 6]
2 - Inhalt [Seite 8]
3 - Abkürzungsverzeichnis [Seite 12]
4 - 1 Grundlagen [Seite 14]
4.1 - 1.1 Investition und Finanzierung [Seite 14]
4.2 - 1.2 Einführung in die Investitions- und Finanzierungsrechnung [Seite 14]
5 - 2 Investition und Investitionsrechnung [Seite 22]
5.1 - 2.1 Einführung in die Methoden der Investitionsrechnung [Seite 22]
5.2 - 2.2 Voraussetzungen der Investitionsrechnung [Seite 23]
5.3 - 2.3 Statische Methoden der Investitionsrechnung [Seite 24]
5.4 - 2.4 Dynamische Ansätze der Investitionsrechnung [Seite 31]
5.5 - 2.5 Die Discounted Cash Flow Methode [Seite 43]
5.6 - 2.6 Investitionsrechnung unter Unsicherheit [Seite 45]
6 - 3 Grundlagen der Finanzierung [Seite 50]
6.1 - 3.1 Besonderheiten der Immobilie: hoher Kapitalbedarf [Seite 50]
6.2 - 3.2 Warum Finanzierung? [Seite 50]
6.3 - 3.3 Innenfinanzierung [Seite 61]
7 - 4 Fremdfinanzierung in der Immobilienwirtschaft [Seite 66]
7.1 - 4.1 Einführung [Seite 66]
7.2 - 4.2 Fremdkapitalkosten [Seite 68]
7.3 - 4.3 Formen der Fremdfinanzierung [Seite 70]
7.4 - 4.4 Abwicklung der Kreditvergabe aus der Sicht eines Kreditinstituts oder: was hat der Schuldner zu beachten? [Seite 71]
7.5 - 4.5 Kreditsicherheiten [Seite 76]
7.6 - 4.6 Kurzfristige Finanzierungsformen [Seite 82]
7.7 - 4.7 Langfristige Fremdfinanzierung ? Kredite [Seite 83]
7.8 - 4.8 Kundenfinanzierung [Seite 109]
8 - 5 Einige Besonderheiten der Bauträgerfinanzierung [Seite 114]
8.1 - 5.1 Risikoanalysen [Seite 114]
8.2 - 5.2 Einige Finanzierungsbesonderheiten [Seite 116]
8.3 - 5.3 Finanzbedarf [Seite 120]
8.4 - 5.4 Bauträgerbilanzen und deren Auswertung durch Banken [Seite 122]
9 - 6 Veränderungen des Kapitalmarkts und dessen Folgen ? Innovative Finanzierungsinstrumente [Seite 124]
9.1 - 6.1 Eigenkapitalvereinbarungen nach Basel II und deren Folgen [Seite 124]
9.2 - 6.2 Innovative Finanzierungsinstrumente [Seite 128]
9.3 - 6.3 Mezzanine Finanzierung [Seite 140]
10 - 7 Weitere neue und wieder entdeckte Finanzierungsinstrumente [Seite 146]
10.1 - 7.1 Debt-Equity Swap [Seite 146]
10.2 - 7.2 Genussscheine [Seite 148]
10.3 - 7.3 Immobilienindexierte Genussscheine [Seite 148]
10.4 - 7.4 Derivate [Seite 149]
10.5 - 7.5 Finanzierungsmöglichkeiten durch eine Immobilien-AG [Seite 152]
10.6 - 7.6 REITs zur Finanzierung [Seite 153]
10.7 - 7.7 Non-Recourse-Finanzierungen [Seite 154]
11 - 8 Kreditsubstitute [Seite 156]
11.1 - 8.1 Factoring [Seite 156]
11.2 - 8.2 Leasing als Finanzierungsalternative? [Seite 157]
12 - Literaturverzeichnis [Seite 166]
13 - Index [Seite 172]
3.1 Besonderheiten der Immobilie: hoher Kapitalbedarf (S. 37)
Immobilien sind durch einige Merkmale gekennzeichnet, die immer wieder herangezogen werden, um ihre besondere Behandlung zu begründen. Es sind kapitalintensive Produkte mit einem langen Herstellungs- und Vermarktungsprozess, die langlebigsten Wirtschaftsgüter, jedoch nur schwer – d.h. unter Einsatz hoher Kosten – zu verändern. Deshalb besteht selten Ersatzbedarf, sondern höchstens neuer oder veränderter Bedarf – z.B. aufgrund des Familienzyklus, veränderter Einkommensverhältnisse oder veränderter Produktion.
Immobilien sind nicht substituierbar, weshalb sie nicht nur Wirtschaftsgut, sondern auch Sozialgut sind. Und sie sind – wie ihr Name schon sagt – immobil, d.h. standortgebunden. Ihr Verkauf wie ihre Vermietung sind beratungsintensiv, da es sich um erklärungsbedürftige Produkte handelt. Es sind Zusatzentscheidungen zu treffen, beispielsweise bezüglich Finanzierung, Standort oder Umzug. Im Selbstnutzerbereich ist die Kaufintensität sehr gering, nämlich ein- bis zweimal im Leben. Pflege und Werterhaltung von Immobilien sind serviceintensiv. Zudem besteht eine geringe Elastizität der Anpassung an Marktveränderungen, seitens der Nachfrager wie seitens der Anbieter. Ihre Erstellung, ihr Kauf oder Verkauf und ihr Wechsel sind mit hohen Transaktionskosten verbunden. Auch deshalb, aber nicht zuletzt aufgrund Marktintransparenzen und der hohen Wertgröße des Gutes Immobilie besitzt sie eine geringe Fungibilität. Zudem sind Immobilien heterogen.
All diese Merkmale der Immobilien führen dazu, dass ihre Finanzierung Besonderheiten unterliegt, die nicht nur im hohen Kapitalbedarf bei gleichzeitig hohem Fremdkapitalanteil begründet liegen.
3.2 Warum Finanzierung?
3.2.1 Kapitalausstattung und Kapitalbedarf
Die Kapitalausstattung wird determiniert durch den Kapitalbedarf, der definiert werden kann als die Summe der finanziellen Mittel einer Periode, die für die Durchführung der verschiedenen unternehmerischen Teilpläne erforderlich sind. Die Differenz zwischen dem (Gesamt)- Kapitalbedarf und den aus der Innenfinanzierung zur Verfügung stehenden Mitteln der Periode ist der Betrag, der durch Außenfinanzierung beschafft werden muss. Der Kapitalbedarf ist dabei abhängig von dem Schwerpunkt bzw. den Schwerpunkten der Unternehmenstätigkeit. Generell kann für die Unternehmen der Immobilienwirtschaft festgehalten werden, dass der Kapitalbedarf der Bauträger und der eigenbestandsverwaltenden Unternehmen wegen der Wertgröße des Gutes Immobilie verbunden mit der langen Produktionsdauer und dem langen Amortisationszeitraum sehr hoch ist, während Unternehmen, die Fremdbestände verwalten bzw. Immobilien vermitteln, nur einen geringen Kapitalbedarf haben. Die Kapitalausstattung eines Unternehmens wird insbesondere durch die Art, in der sie finanziert ist, bestimmt. Finanzierung bedeutet in diesem Sinn die Summe der Maßnahmen der Mittelbeschaffung und -rückzahlung und damit der Gestaltung der Zahlungs-, Informations-, Kontroll- und Sicherungsbeziehungen zwischen Unternehmen und Kapitalgebern. Dabei unterscheidet man als generelle Arten der Unternehmensfinanzierung die Außen- und die Innenfinanzierung, die – neben qualitativen Faktoren wie Standing und Image – insbesondere abhängig von der Rechtsform des Unternehmens sind.
Die Kapitalausstattung einer Unternehmens wird i.d.R. durch Kennzahlen der Kapitalstruktur gemessen. Vor allem in der Kreditwürdigkeitsprüfung werden Kennzahlen verwendet, die den Verschuldungsgrad, die Eigen- und Fremdkapitalquote sowie den Verschuldungskoeffizienten messen. Aus diesen Kennzahlen werden sogenannte Finanzierungsregeln abgeleitet, aufgrund derer allein allerdings keine klaren Aussagen über die Kapitalausstattung der Immobilienunternehmen möglich sind. Bauträger, Immobilienhändler und Eigenbestandsverwalter sind wegen der Wertgröße des Gutes Immobilie sowie den begrenzten Möglichkeiten zur Eigenkapitalaufnahme weitgehend auf Fremdkapital angewiesen, um das betriebsnotwendige Kapital zu erreichen. Entsprechend ergeben sich hohe Verschuldungsgrade und Fremdkapitalquoten.
