Kap 1 Kurze Einführung in die Umsatzsteuer
Kap 2 Der Vermieter als Unternehmer im Umsatzsteuerrecht
2.1 Wer ist Unternehmer?
2.2 Liebhaberei
2.3 Echte und unechte Steuerbefreiung
2.4 Kleinunternehmer
2.5 Ausländer
Kap 3 Die laufende Vermietung
3.1 Mietverträge
3.2 Steuersätze und Steuerbefreiungen
3.3 Option zur Steuerpflicht
3.4 Soll/Istbesteuerung
3.5 Bemessungsgrundlage
3.6 Vorsteuerabzug
3.7 Vorsteuerberichtigung
Kap 4 Kauf und Verkauf eines Mietobjektes
Kap 5 Schenkung und Erbschaft eines Mietobjektes
Kap 6 Die ordnungsgemäße Rechnung
6.1 Die "Rechnung" im Bereich Vermietung und Verpachtung
6.2 Rechnungsmerkmale
6.3 Kleinbetragsrechnungen
6.4 Dauerrechnungen
6.5 Anzahlungs- und Endrechnungen
Kap 7 Erklärung und Entrichtung
7.1 Umsatzsteuervoranmeldung
7.2 Jahreserklärung
Kap 8 Sonstige Pflichten
8.1 Aufbewahrung
8.2 Meldepflicht
Kap 9 Das Finanzamt prüft
Kap 10 Eigentümergemeinschaft
Kap 11 Sonstige Fragen
11.1 Bauleistungen und Reinigungsleistungen
11.2 Umbuchungsanträge
11.3 Bauherrenmodelle - Vorsorgewohnungen
11.4 Mietenpool
Kap 12 Anhang
12.1 Formular Umsatzsteuerverrechnung bei Verkauf einer Immobilie
12.2 Formular Umsatzsteuerverrechnung bei Schenkung einer Immobilie
12.3 Muster Dauerrechnung
12.4 Rechnungsmuster
12.5 Antrag Sollversteuerung
12.6 Bauleistungen - Übergang der Steuerschuld
12.7 Formulare Finanzamt
12.8 Mögliche "§ 6 Abs 2 UStG neu-Klausel" in einem ab dem 1.9.2012 neu abzuschließenden Mietvertrag mit einem vorsteuerabzugsberechtigtem Mieter
Kap 3 Die laufende Vermietung
3.1 Mietverträge
Beim Abschluss von Mietverträgen wird häufig auf Mustervordrucke zurückgegriffen. Diese berücksichtigen oftmals umsatzsteuerliche Details nicht ausreichend. Wie die Mietumsätze im Einzelfall umsatzsteuerlich einzuordnen sind, sollte aber bereits im Mietvertrag festgehalten werden. Es ist auch anzugeben, ob die Mietvorschreibungen Umsatzsteuer enthalten oder nicht. Für jene Fälle, in denen eine Nutzungsänderung durch den Mieter zu einer Änderung in der umsatzsteuerlichen Behandlung der Mietumsätze führen kann, sind entsprechende vertragliche Vorkehrungen zu treffen. Siehe dazu Tz 3.3.
3.2 Steuersätze und Steuerbefreiungen
Die Steuersätze sind in § 10 UStG geregelt. Danach beträgt der Normalsteuersatz 20% und der ermäßigte Satz 10%. Bei der Vermietung kommen beide Steuersätze zur Anwendung. Zudem können unechte und in Ausnahmefällen auch echte Steuerbefreiungen zur Anwendung gelangen.
Die umsatzsteuerliche Behandlung von Vermietungsumsätzen richtet sich zum einen nach der Art des Vermietungsobjektes und zum anderen nach der Verwendung des Mietobjektes durch den Mieter. Nebenleistungen sind unter Umständen separat zu beurteilen. Zudem sind persönliche Steuerbefreiungen zu berücksichtigen (zB Kleinunternehmerregelung).
Es ist daher genau zu untersuchen
- um welche Art von Mietobjekt es sich handelt (möblierter oder unmöblierter Wohnraum, Geschäftsräume, Garagen oder sonstige Parkflächen, Werbeflächen, gemischt genutzte Wohnungseinheiten, fest mit dem Grund verbundene Maschinen etc),
- ob Nebenleistungen (wie zB Heizung) durch den Vermieter erbracht werden,
- wie der Mieter das Mietobjekt nutzen wird (zu privaten Zwecken, zur Ausführung von steuerpflichtigen oder steuerfreien Umsätzen oder zu gemischten Zwecken),
- ob eine echte oder unechte Steuerbefreiung zur Anwendung kommt (zB Kleinunternehmerregelung oder Diplomatenbefreiung) und
- ob eine Option zur Steuerpflicht ausgeübt werden kann und/oder soll.
Umsatzsteuerlich unbeachtlich sind die Rechtsform des Mieters und Vermieters.
Nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (inklusive Nutzungsberechtigungen im Sinne des bürgerlichen Rechts) unecht steuerbefreit.
Der Unternehmer hat aber die Möglichkeit, die Umsätze als steuerpflichtig zu behandeln (Option zur Steuerpflicht - siehe Tz 3.3).
Nicht befreit sind die Umsätze
- aus der Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Eigenverbrauch),
- aus der Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen,
- aus der Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Campingzwecke,
- aus der Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstückes sind,
- aus der Vermietung von Garagen und Parkplätzen sowie
- aus Wärmelieferungen bei Wohnungsvermietungen (auch als Nebenleistung).
Tipp:
Miet- und Eigentumswohnungen, die zu Wohnzwecken überlassen werden, können somit nur bei Anwendbarkeit der Kleinunternehmerregelung unecht umsatzsteuerbefreit sein.
