Praxisfälle für WEG-Verwalter

Grußwort des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)

Vorwort der Vonovia Immobilien Treuhand

Vorwort der Autoren

Verwendete Abkürzungen

Der Verwalter

• Auf der Suche nach einem neuen Verwalter
• Die Person des Verwalters ? wer darf überhaupt »verwalten«?
• Die Qualifikation des Verwalters
• Welche Gesetze muss der Verwalter kennen?
• Für welchen Zeitraum kann ein Verwalter bestellt werden?
• Vorsicht bei der Formulierung des Bestellungsbeschlusses
• Der Verwaltervertrag: Was regelt der Vertrag?
• Wer darf den Verwaltervertrag unterschreiben?
• Der Verwaltervertrag: Was ist eine »AGB-Inhaltskontrolle«?

Welche Vergütungen darf der Verwalter vereinbaren?

• Welche Zusatzgebühren sind im Verwaltervertrag erlaubt?
• Wann ist die Verwaltervergütung fällig?
• Zusatzgebühren: Vorsicht ? Vertrag zulasten Dritter!
• Sind Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung notwendig?
• Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung
• Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung bei Vorliegen von Vollmachten?
• Der Versammlungsleiter bei juristischen Personen
• Darf der Verwalter das Grundbuch einsehen?
• Gibt es eine Pflicht zur Übersendung von Verwaltungsunterlagen?
• Welche Auskunftspflichten treffen den Verwalter?
• Darf der Verwalter Provisionen vereinnahmen?
• Wiederbestellung vergessen! Was nun?
• Verwalterwechsel: Wer ist für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig?
• Der Verwalter als Makler: Vermittlung von Mietwohnungen?
• Der Verwalter als Makler: Verkauf und Verwalterzustimmung
• Der Verwalter als Baufachmann?
• Muss der Verwalter eine Fördermittelberatung (z. B. KfW) durchführen?
• Kontoführung in der WEG (Legitimation)
• Beschlussumsetzung
• Kann der Verwalter seine Immobilienverwaltung verkaufen?
• Datenschutz in der WEG ? was darf der Verwalter mitteilen?
• Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung?
• Vernichtung von Unterlagen der WEG ? darf der Verwalter das einfach?
• Außerordentliche Abberufung ? was muss der Verwalter beachten?
• Kann der Verwalter sein Amt auch niederlegen?

Die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

• Die Vertretungsmacht des Verwalters
• Nachweis der Vollmacht
• Kompetenzüberschreitung und Haftung des Verwalters
• Die Abwicklung von Versicherungsschäden
• Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Passivprozessen
• Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Aktivprozessen und Vergütungsvereinbarung
• Der Ersatzzustellungsvertreter aus juristischer Sicht
• Die verwalterlose WEG

Verkehrssicherung

• Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und die Haftung
• Kann die Verkehrssicherungspflicht übertragen werden?

Die Wohnungseigentümer und andere Beteiligte

• Der Wohnungseigentümer
• Die Haftung des Wohnungseigentümers im Außenverhältnis
• Notgeschäftsführung ? welche Rechte hat der Eigentümer?
• Aufopferungsanspruch für Beschädigungen am Sondereigentum
• Wann hat der Eigentümer Anspruch auf Schadenersatz?
• Der Anspruch des Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung
• Ist eine Instandsetzung durch den Eigentümer ohne Beschluss möglich?
• Kann das Hausgeld gekürzt werden (hier: Verwaltervergütung)?
• Muss die WEG zwingend einen Verwaltungsbeirat bestimmen?
• Wie viele Personen dürfen in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?
• Was darf der Verwaltungsbeirat entscheiden?
• Wann haftet der Verwaltungsbeirat?
• Sonderausschüsse ? ist ein Ersatz des Verwaltungsbeirats möglich?
• Kann ein Mieter Verwaltungsbeirat werden?
• Darf dem Verwaltungsbeirat ein Gehalt gezahlt werden?
• Wer bestimmt den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats?
• Können nur natürliche Personen in den Verwaltungsbeirat Gewählt werden?
• Wie lange ist der Verwaltungsbeirat im Amt?
• Muss der Verwaltungsbeirat auch entlastet werden?
• Ist der Zwangsverwalter der neue Eigentümer?
• Der Ersatzzustellungsvertreter aus praktischer Sicht

Eigentümerwechsel

• Der Regelfall
• Der Erbfall
• Die Zwangsversteigerung
• Ist ein Erwerber an Beschlüsse gebunden?
• Ist ein Erwerber an Vereinbarungen gebunden?
• Veräußerungszustimmung ? wichtige Gründe
• Veräußerungszustimmung ? Delegation an die Eigentümer
• Veräußerungszustimmung ? Zeitpunkt der Zustimmungserteilung
• Eigentümerwechsel ? was passiert mit der Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung?
• Eigentümerwechsel ? muss eine anteilige Jahresabrechnung erstellt werden?

Die Lehre von den Beschlüssen

• Die Jahrhundertentscheidung des BGH ? zur Wirksamkeit von Beschlüssen
• Leistungspflichten ? Winterdienst
• Elementare Mitgliedschaftsrechte I ? Tierhaltung
• Elementare Mitgliedschaftsrechte II ? Stimmrechtsausschluss bei Hausgeldrückstand?
• Beschlusskompetenz: Mitspracherecht des Eigentümers
• Beschusskompetenz Umzugskostenpauschale ? was ist denn das?
• Der »Tod« der Öffnungsklausel und das Belastungsverbot
• Ist die Abdingbarkeit von Stimmenmehrheiten möglich?
• Der Umlaufbeschluss ? wie praxistauglich ist er?
• Woraus ergeben sich die Beschlusskompetenzen und -mehrheiten im WEGG?
• Anfechtung von Beschlüssen ? ein Monat sind nicht vier Wochen
• Der Zweitbeschluss
• Der Klassiker: Instandsetzung von Fenstern
• Ist eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss möglich?
• Spezielle Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (Zweidrittelmehrheit)
• »Geborene« und »gekorene« Ausübungsbefugnis beim Beschluss
• Die Beschluss-Sammlung

Die Eigentümerversammlung

• Einladungsfrist: Zwei Wochen sind nicht zwei Wochen!
• Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein?
• Ein Nichtberechtigter lädt zur Eigentümerversammlung ein ? was nun?
• Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
• Die nicht unterschriebene Einladung zur Eigentümerversammlung
• Die nicht zugestellte Einladung ? was nun?
• Ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung kostenlos?
• Die Uhrzeit der Eigentümerversammlung
• Der Ort der Eigentümerversammlung
• Kann die Eigentümerversammlung in der Wohnung des Verwalters stattfinden?
• Darf die Eigentümerversammlung im Biergarten stattfinden?
• Wer führt den Versammlungsvorsitz?
• Mangelnde Beschlussfähigkeit ? Wiederholungsversammlung am selben Tag?
• Beschlussfähig trotz Stimmverbot?
• Abstimmung: Kann eine abgegebene Stimme zurückgezogen werden?
• Abstimmung: Welche Abstimmungsmethoden gibt es?
• Muss das Abstimmungsergebnis rechnerisch protokolliert werden?
• Enthaltungen ? sind das Ja- oder Nein-Stimmen?
• Störender Wohnungseigentümer ? ist ein Versammlungsausschluss möglich?
• Darf der Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
• Darf ein Berater bei der Eigentümerversammlung anwesend sein?
• Die Tagesordnung
• Die Tagesordnung ? ist das Nachschieben von Tagesordnungspunkten zulässig?
• Wie viele Tagesordnungspunkte muss der Verwalter aufnehmen?
• Namentliche Abstimmung ? aber wann?
• Muss zur Eigentümerversammlung eigentlich eine schriftliche Vollmacht vorgelegt werden?
• Müssen sich Ehegatten gegenseitig für die Eigentümerversammlung bevollmächtigen?
• Wie viele Vollmachten darf man eigentlich vergeben?
• Der Eigentümer als Vollmachtgeber und gleichzeitig Vollmachtnehmer?
• Welches Stimmrechtsprinzip gilt?
• Versendung der Niederschrift ? aber bis wann?
• Die Niederschrift ? Ergebnis- oder Verlaufsprotokoll?
• Wer muss die Niederschrift unterzeichnen?
• Unterschriften im Falle einer Doppelfunktion
• Verwalternachweis (+ qualifizierte Protokollierklausel)
• Funktionsbezeichnung in der Niederschrift
• Ist auch ein Nachweis für den Vorsitzenden des Beirats notwendig?
• Wann besteht ein Anspruch auf Berichtigung der Niederschrift?
• Formfehler ? ist eine »Heilung« möglich?

Die Finanzen der WEG

• Die Kostenverteilung
• Änderung des Kostenverteilerschlüssels
• Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung und Instandsetzung
• Die Öffnungsklausel
• Individuelle Pflichten über die GO
• Abweichungen von der Heizkostenverordnung
• Wirtschaftsplan ? Kostenverteilung nach § 21 Abs. 7 WEGG
• Fortgeltung des Wirtschaftsplans
• Die Sonderumlage
• Die Kontenführung
• Die Jahresabrechnung
• Der Umgang mit Abgrenzungen
• Die Instandhaltungsrücklage
• Der Umgang mit den Rechtsanwalts- und Verfahrenskosten
• Sonderkosten und Einzelbelastung
• Die bedingte Genehmigung der Jahresabrechnung
• Unberechtigte Ausgaben ? eine Frage der Entlastung?
• Die Belegprüfung und ihre Folgen
• Die Fälligkeit der Jahresabrechnung
• Die Rechnungslegung

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

• Die Leitungsentscheidung
• Wohnungseingangstür ? Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
• Die Heizkörperentscheidung
• Fenster sind doch Sondereigentum, oder?
• Balkone ? Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
• Stehen Rollläden im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

• Ist die Vermietung der Wohnung an Feriengäste zulässig?
• Umzugskostenpauschale ? was ist denn das?
• Ist das Abschließen der Haustür erlaubt?
• Kann das Grillen in der WEG verboten werden?
• Ist eine Hausordnung in einer WEG sinnvoll?
• Kann die Tierhaltung in der WEG verboten werden?
• Parkplatzmangel in der WEG ? was nun?
• Kinderwagen im Treppenhaus
• Alte Fahrräder im Keller ? was tun?
• Kann eine Wohnung auch gewerblich genutzt werden?
• Kann ein Teileigentum als Wohnung genutzt werden?
• Besondere Nutzungsvorgaben in der Gemeinschaftsordnung

Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung

• Instandhaltung und Instandsetzung ? Begriff und erforderliche Mehrheit
• Instandhaltung und Instandsetzung ? Angebote und Delegation
• Instandhaltung und Instandsetzung ? dringender Fall
• Modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung?

Bauliche Veränderung

• Beeinträchtigungen durch eine bauliche Veränderung
• Instandsetzung, Modernisierung oder doch bauliche Veränderung?
• Bauliche Veränderung ? Barrierefreiheit
• Bauliche Veränderung ? Verkündung eines Beschlusses
• Bauliche Veränderung als Störung
• Kosten der baulichen Veränderung
• Ausbaurechte in der Gemeinschaftsordnung

Nachbarrecht

• Anspruch des Nachbarn
• Ansprüche der WEG gegen den Nachbarn
• Nachbarrecht der Eigentümer untereinander

Bauträgerrecht

• Die Abnahme ? Regelungen in den Erwerberverträgen und die Folgen
• Die Abnahme und der Beschluss der WEG
• Das System der Gewährleistungsrechte im WEGG
• Die Ermächtigung des Verwalters

Öffentliches Recht

• Die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen
• Der Umgang mit einer Ordnungsverfügung
• Der Anspruch einzelner Eigentümer

Die WEG-Reform (Referentenentwurf v. 13.1.2020)

Motivation der Gesetzgebung

• Ziele der Reform
• Entstehung der WEG
• Rechts- und Prozessfähigkeit
• Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Vertretung der Gemeinschaft
• Verteilung der Kosten
• Die Bauliche Veränderung und deren Kosten (§§ 20-21 WEG-E)
• Wirtschaftliche Verwaltung (§ 28 WEG-E)
• Eigentümerversammlung (§§ 23-25 WEG-E)
• Pflichten Dritter
• Sachenrecht
• Verfahrensrecht

Literaturverzeichnis

Stichwortverzeichnis