Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen

1   Vorwort

2   Grundsätzliches vorweg
2.1   Was "Wohnungseigentum" bedeutet
2.2   Reform des Wohnungseigentumsrechts
2.3   Gebrauch und Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
2.3.1   Gebrauchsregelungen
2.3.2   Sondereigentum
2.3.3   Gemeinschaftseigentum
2.3.4   Einzelfälle
2.4   Sondernutzungsrecht
2.4.1   Begründung
2.4.2   Berechtigter
2.4.3   Gegenstand und Inhalt
2.4.4   Umfang des Gebrauchs und der Nutzung
2.4.5   Kostentragung für Instandhaltung und Instandsetzung
2.4.6   Übertragung
2.4.7   Entziehung
2.5   Entstehen von Wohnungseigentum
2.5.1   Begründung durch Einräumung von Sondereigentum
2.5.2   Begründung durch Teilung
2.6   Entziehung von Wohnungseigentum
2.6.1   Voraussetzungen
2.6.2   Beschlussfassung
2.6.3   Durchsetzung des Anspruchs

3   Wenn Sie Wohnungseigentum erwerben wollen
3.1   Kriterien für die richtige Entscheidung
3.1.1   Standort
3.1.2   Zur Verfügung stehendes Kapital
3.1.3   Zeitlicher Aufwand
3.1.4   Gestaltungsfreiheiten
3.1.5   Vor- und Nachteile des Wohnungseigentums
3.2   Die richtige Eigentumswohnung finden
3.2.1   Anzeigen studieren
3.2.2   Anzeigen aufgeben
3.2.3   Banken, Sparkassen und Bausparkassen ansprechen
3.2.4   Makler beauftragen
3.2.5   Bei Bauträgern nachfragen
3.2.6   Versteigerungen nutzen
3.3   Erwerb der Eigentumswohnung
3.3.1   Wichtige Dokumente vor dem Erwerb
3.3.2   Abschluss des Kaufvertrags
3.3.3   Erwerb des Eigentums
3.4   Sicherung der Ansprüche des Käufers
3.4.1   Sicherung der Übereignung des Grundstücks
3.4.2   Sicherungen bei der Zahlung des Kaufpreises
3.5   Belastungen der Eigentumswohnung
3.5.1   Belastungen im Grundbuch
3.5.2   Belastungen außerhalb des Grundbuchs
3.6   Veräußerungsbeschränkung
3.6.1   Zustimmungsberechtigte
3.6.2   Verweigerung der Zustimmung aus wichtigem Grund
3.6.3   Wirkung des Zustimmungserfordernisses
3.6.4   Zustimmungserklärung
3.6.5   Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung

4   Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers
4.1   Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
4.1.1   Rechtsnatur
4.1.2   Beziehungen der Gemeinschaft zu den Wohnungseigentümern
4.1.3   Beziehungen der Gemeinschaft nach außen
4.2   Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft
4.3   Rechte des Wohnungseigentümers
4.3.1   Benutzung des Sondereigentums
4.3.2   Benutzung des Gemeinschaftseigentums
4.3.3   Ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
4.3.4   Notgeschäftsführung
4.3.5   Informations- und Kontrollrechte
4.4   Pflichten des Wohnungseigentümers
4.4.1   Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
4.4.2   Pflichten gegenüber anderen Wohnungseigentümern
4.5   Haftung des Wohnungseigentümers
4.5.1   Anteilige Haftung
4.5.2   Einreden gegen Ansprüche
4.5.3   Ausgleichsanspruch gegen Gemeinschaft
4.5.4   Haftung bei Eigentümerwechsel

5   Bauliche Veränderungen
5.1   Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum
5.1.1   Überblick
5.1.2   Bauliche Maßnahmen
5.1.3   Zustimmungsbedürftigkeit bei störenden Veränderungen
5.1.4   Beseitigungsanspruch bei baulicher Veränderung
5.2   Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
5.2.1   Bauliche Veränderungen, Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen
5.2.2   Überblick über die neue Rechtslage bei baulichen Veränderungen
5.2.3   Beschlussfassung der Wohnungseigentümer
5.2.4   Anspruch auf Gestattung bei privilegierten Maßnahmen
5.2.5   Anspruch auf Gestattung bei fehlender Beeinträchtigung
5.2.6   Grenzen baulicher Veränderungen
5.2.7   Kostenverteilung

6   Finanzielle Fragen der Wohnungseigentümergemeinschaft
6.1   Kosten des Gemeinschaftseigentums
6.1.1   Laufende Bewirtschaftungskosten
6.1.2   Beiträge zu Sonderumlagen
6.1.3   Beiträge zur Erhaltungsrücklage
6.2   Überblick über die Verteilung der Kosten
6.2.1   Gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen
6.2.2   Kostenverteilung nach Vereinbarung
6.2.3   Kostenverteilung nach Verbrauch
6.2.4   Kostenverteilung durch Beschluss
6.2.5   Änderung der Kostenverteilung auf Verlangen eines Wohnungseigentümers
6.3   Wirtschaftsplan
6.3.1   Verpflichtung des Verwalters
6.3.2   Inhalt
6.3.3   Wirtschaftsjahr
6.3.4   Beschlussfassung
6.4   Jahresabrechnung
6.4.1   Verpflichtung des Verwalters
6.4.2   Inhalt
6.4.3   Abrechnungszeitraum
6.4.4   Beschlussfassung
6.4.5   Fehlerhafte Jahresabrechnung
6.4.6   Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats
6.4.7   Eigentümerwechsel
6.5   Vermögensbericht

7   Wohnungseigentümerversammlung
7.1   Einberufung
7.1.1   Zuständigkeit
7.1.2   Ort der Versammlung
7.1.3   Zeitpunkt der Versammlung
7.1.4   Kreis der einzuladenden Personen
7.1.5   Ladungsfrist
7.1.6   Form und Inhalt der Einladung
7.2   Durchführung der Versammlung
7.2.1   Vorsitz
7.2.2   Teilnahmeberechtigte Personen
7.2.3   Online-Teilnahme an Eigentümerversammlung
7.2.4   Geschäftsordnung
7.2.5   Behandlung der Tagesordnungspunkte
7.2.6   Beschlussanträge
7.2.7   Abstimmung
7.2.8   Schluss der Versammlung
7.3   Beschlussfähigkeit
7.4   Stimmrecht
7.4.1   Inhaber des Stimmrechts
7.4.2   Verteilung der Stimmen
7.4.3   Ausschluss des Stimmrechts
7.4.4   Stimmenthaltung
7.4.5   Vollmacht des Wohnungseigentümers
7.5   Beschlussfassung
7.5.1   Abgrenzung: Beschluss und Vereinbarung
7.5.2   Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
7.5.3   Beschlussfassung im Umlaufverfahren
7.5.4   Inhaltliche Anforderungen an Beschlüsse
7.5.5   Feststellung und Verkündung von Beschlüssen
7.5.6   Fehlerhafte Beschlüsse
7.6   Versammlungsniederschrift
7.6.1   Form
7.6.2   Inhalt
7.6.3   Zeitpunkt der Errichtung
7.6.4   Einsichtsrecht
7.6.5   Anspruch auf Berichtigung
7.7   Beschlusssammlung
7.7.1   Form der Beschlusssammlung
7.7.2   Inhalt der Beschlusssammlung
7.7.3   Zeitpunkt der Eintragung
7.7.4   Verantwortlicher für die Beschlusssammlung
7.7.5   Einsichtsrecht

8   Verwalter
8.1   Bestellung des Verwalters
8.1.1   Eignung des Verwalters
8.1.2   Bestellung durch Teilungserklärung oder Beschluss
8.1.3   Höchstdauer der Bestellung und Wiederwahl
8.1.4   Nachweis der Verwalterbestellung
8.1.5   Anfechtung der Verwalterbestellung
8.2   Verwaltervertrag
8.2.1   Abschluss des Vertrags
8.2.2   Form
8.2.3   Inhalt
8.3   Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
8.3.1   Vertretung der Gemeinschaft im Außenverhältnis
8.3.2   Entscheidungs- und Handlungsbefugnisse im Innenverhältnis
8.4   Haftung des Verwalters
8.4.1   Haftung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
8.4.2   Haftung gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern
8.4.3   Haftung gegenüber außenstehenden Dritten
8.5   Rechte des Verwalters
8.5.1   Vertretungsrecht
8.5.2   Vergütungsanspruch
8.5.3   Anspruch auf Entlastung
8.6   Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags
8.6.1   Abberufung des Verwalters
8.6.2   Beendigung des Verwaltervertrags

9   Verwaltungsbeirat
9.1   Einrichtung
9.2   Zusammensetzung
9.3   Bestellung
9.4   Organisation
9.4.1   Geschäftsordnung
9.4.2   Einberufung
9.4.3   Beschlussfassung
9.5   Aufgaben und Befugnisse
9.5.1   Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
9.5.2   Unterstützung des Verwalters
9.5.3   Überwachung des Verwalters
9.5.4   Weitere Aufgaben
9.6   Auslagenersatz und Vergütung
9.7   Haftung
9.8   Abberufung

10   Gerichtliches Verfahren
10.1   Anfechtungsklage
10.1.1   Gegenstand der Anfechtung
10.1.2   Klage des Wohnungseigentümers
10.1.3   Anfechtungsberechtigter
10.1.4   Anfechtungsfrist
10.2   Nichtigkeitsklage
10.3   Beschlussersetzungsklage
10.4   Beseitigungsklage
10.5   Unterlassungsklage