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Kapitel 4.2.1, Regiebetrieb / Amt:
Die Gründung eines Regiebetriebes erfolgt durch verwaltungsinterne Anordnung im Rahmen der Organisationsgestaltung der Verwaltungsleitung. Als Organisationseinheit der Gesamtverwaltung bleibt der Regiebetrieb rechtlich, organisatorisch, haushalts- und rechnungstechnisch unselbstständig und ist mit dem klassischen Amt gleichzusetzen.
Da das Vermögen des Regiebetriebes weder wirtschaftlich noch rechtlich eine Einheit bildet, kann das Vermögen für jegliche Zwecke des Gesamthaushalts der Kommune eingesetzt werden.
Bei der Ausgestaltung eines Regiebetriebes mit dezentraler Ressourcenverantwortung verfügt der Regiebetrieb im Gegensatz zum klassischem Amt über eine erhöhte Selbständigkeit sowie Budget- und Ergebnisverantwortung.
Ein so ausgestattetes "Fachamt" erweist sich für das kommunale Immobilienmanagement als sinnvoll. Mit der vorhandenen Datengrundlage, Voraussetzung ist jedoch eine integrierte Kosten- und Leistungsrechnung sowie die durchgehende Anwendung von betriebswirtschaftlichen Instrumenten, ist eine genaue Aussage über die Wirtschaftlichkeit von einzelnen Vorgängen möglich.
Innerhalb der Verwaltung kann der Regiebetrieb als interner Dienstleister fungieren. Als Vorteil dieser Organisationsform sprechen neben den entfallenden Gründungskosten auch die Möglichkeit der Inanspruchnahme günstiger Kommunalkredite.
4.2.2, Eigenbetrieb:
Der Eigenbetrieb ist eine von der Verwaltung deutlich abgegrenzte Einheit und stellt die klassische Organisationsform für kommunales wirtschaftliches Handeln dar. Die Rechtsgrundlage für die Gründung eines Eigenbetriebes stellen die länderspezifischen Gemeindeordnungen und beispielsweise die in Niedersachsen erlassene Eigenbetriebsverordnung dar.
Diese Rechtsform wird insbesondere von Kommunen gewählt, die ihre Gesamtorganisation bisher nicht nach dem Neuen Steuerungsmodell ausgerichtet haben und im Eigenbetrieb daher eine adäquate Betriebsform für eine ergebnisorientierte Steuerung sehen.
Über eine festzulegende Betriebssatzung ergeben sich größere Gestaltungsmöglichkeiten im Vergleich zum Regiebetrieb.
Trotz der rechtlichen Unselbstständigkeit wird der Eigenbetrieb losgelöst vom kommunalen Verwaltungshaushalt geführt. Über die Form von kommunalen Sondervermögen kann ihm auch Vermögen zugeordnet und somit separat bewirtschaftet werden.
Die Einnahmen stehen dem Eigenbetrieb voll zur Verfügung und eine Finanzierung könnte am Kreditmarkt selbstständig erfolgen.
Eine Steuerpflicht hingegen besteht im Grundsatz nicht. Nur bei einer echten Umwandlung unter Beteiligung Dritter ist von einem Betrieb gewerblicher Art auszugehen, der, sobald er nicht ausschließlich den Bedarf der Kommune abdeckt, der Steuerpflicht unterliegt.
4.2.3, Privatrechtliche Organisationsformen:
Grundsätzlich besteht für Kommunen die Möglichkeit, Betriebe des privaten Rechts zu gründen. Eine zentrale Bedingung aller länderspezifischen Gemeindeordnungen ist jedoch die Beschränkung der Haftung und die Möglichkeit einer angemessenen Einflussnahme auf das Unternehmen.
Somit besteht kommunalrechtlich nur die Möglichkeit zur Gründung einer GmbH, Aktiengesellschaft oder GmbH & Co. KG.
Bei der Übertragung von kommunalen Aufgaben auf ein privatrechtliches Unternehmen ist zu beachten, dass nur die Aufgabenerfüllung übertragen wird. Die rechtliche Verantwortung gegenüber der Kommunalaufsicht und den Bürgern bleibt bei der Kommune.
Da die GmbH als Organisationsform eher der eines Eigenbetriebes ähnelt und andererseits die Beeinflussbarkeit deutlich größer ist als bei der einer Aktiengesellschaft, ist die Errichtung einer GmbH trotz der rechtlichen und wirtschaftlichen Verselbständigung für eine Kommune viel unproblematischer als im Vergleich zu einer Aktiengesellschaft und ist die in der Praxis häufiger anzutreffende Form. Daher wird im Folgenden nur auf die Rechtsform GmbH eingegangen.
Vorteile einer GmbH sind neben der Flexibilität in der Betriebsführung, größeren Handlungsspielräumen im Immobilienmanagement auch auf Grund der erhöhten Selbstständigkeit, die geringere Anfälligkeit an politische Veränderungen.
Als nachteilig können die anfallenden Gründungs- bzw. Umwandlungskosten genannt werden. Die grundsätzliche Steuerpflicht hingegen kann nicht als Nachteil gewertet werden, da die durch Abschreibungen und Liquiditätsverbesserungen aufgrund von Vorsteuerabzugsberechtigungen gewonnenen positiven Aspekte überwiegen.
Die steuerlichen Auswirkungen sind auch stark abhängig von der Frage, ob die GmbH als Besitzergesellschaft oder als Betreibergesellschaft geführt werden soll. Bei der GmbH als Betreibergesellschaft, also ohne Übertragung des Eigentums der kommunalen Liegenschaften, entfällt bspw. die Besteuerung auf das Grundvermögen.
Da die GmbH wirtschaftlich selbstständig ist, welches eine eigene Kreditwirtschaft ermöglicht, kann sich die Übertragung des Vermögens in Hinblick auf die Kreditwürdigkeit jedoch auch als vorteilhaft erweisen.
4.2.4, Umsetzungsempfehlung:
Eine generelle Empfehlung der Rechtsform kann nicht ausgesprochen werden, da jede Form Vor- und Nachteile aufweist. Die Wahl der lokalen richtigen Rechtsform hängt stark von Rahmenbedingungen innerhalb der jeweiligen Kommune ab.
Als wichtige Entscheidungskriterien für die Auswahl der geeigneten Rechtsform sind die Kriterien der Wirtschaftlichkeit und der Steuerbarkeit durch die kommunalen Gremien abzuklären.
Für die Stadt Ronnenberg scheint zunächst die Weiterentwicklung des optimierten Regiebetriebes sinnvoll, da in einem angemessenen Rahmen wirtschaftliche und organisatorische Freiheiten durch die Gesamtverwaltung eingeräumt sind.
Verselbständigungstendenzen, insbesondere in privatrechtlicher Art, ist in Ronnenberg nicht angedacht und würde voraussichtlich nicht politisch legitimiert werden, da die Einflussnahme auf die bedeutende Ressource Raum und die Gestaltung insbesondere von baulichen Maßnahmen oft Thema politischer Diskussionen ist.
Da in Ronnenberg außerdem die Beachtung der Grundsätze neuer kommunaler Steuerung und die Verwaltungseinheit die die Aufgabenbereichen des FM umsetzt im Vergleich zu anderen, größeren Kommunen relativ klein ist, besteht die Möglichkeit einer optimalen Steuerbarkeit innerhalb der Kernverwaltung.
Nach Abschluss der im Folgenden beschriebenen Optimierungsfelder sollte dennoch über eine Verselbstständigung in Form des Eigenbetriebes nachgedacht werden, um eine größere Distanz von politischen und wirtschaftlichen Interessen zu erreichen. Im Hinblick auf eventuelle Übernahme von Leistungen für Nachbarkommunen im Rahmen der interkommunalen Zusammenarbeiten würde sich auch die Form einer GmbH anbieten. Hier könnten dann beispielsweise mehrere Kommunen als Gesellschafter auftreten.
