Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau
Entwicklung eines Entscheidungsmodells für Auftraggeber
Erschienen am 30. November 2008
XXVI, 310 Seiten
978-3-8349-8176-9 (ISBN)
Beschreibung
Dr. Michael Willwerth promovierte bei Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs am Fachzentrum Baumanagement der Bergischen Universität Wuppertal. Er ist heute als Berater bei der WRW Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland-Westfalen GmbH in Düsseldorf tätig.
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Michael Willwerth
Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau
Entwicklung eines Entscheidungsmodells für Auftraggeber
Buch
09/2008
1. Auflage
Springer Gabler
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Inhalt
Grundlagen.- Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau.- Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau.- Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform.- Praxistests.- Nutzen und Grenzen.- Schluss.
5.2.3.1.1 I.1 Finanzspezifische Fachkunde des Wohnungsunternehmens (S. 176-177)
Die Anwendung einiger im Modell erfasster Finanzierungsalternativen verlangt vom Anwender bzw. den Mitarbeitern des Wohnungsunternehmens gewisse Fachkenntnisse und Erfahrung auf dem Gebiet der Finanzierung von Bauprojekten. Nachfolgend werden die einzelnen Unterkriterien und Ausprägungen zur finanzspezifischen Fachkunde erläutert. Für einen Großteil der Finanzierungsalternativen verlangt der Gläubiger den Nachweis einer Mindestbonität bzw. ein im Unternehmen installiertes Bonitätsmanagement. Darüber hinaus ist ein Unternehmensrating eine notwendige Voraussetzung für einige Finanzierungsalternativen. Die Erfüllung dieser Kriterien wird in dem Unterkriterium I.1.1 Anforderungen aus Basel II (vgl. Kapitel 2.3.2) abgefragt.
Bei Finanzierungsalternativen mit sehr komplexen Finanzierungsverträgen ist eigenes Personal mit entsprechenden juristischen Fachkenntnissen bzw. eine externe juristische Beratung notwendig, um eigene Interessen bei der Vertragsgestaltung wahren zu können. Dieser Umstand wird mit dem Unterkriterium I.1.2 Vertragsgestaltung bewertet. Mit dem Unterkriterium I.1.3 Finanzierungskonditionen wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen qualitativ in der Lage ist, eine sachgerechte Bewertung auch bei sehr komplexen Finanzierungskonditionen vorzunehmen. Zusätzlich wird abgefragt, inwieweit Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten vorliegen und Referenzzinssätze beobachtet und prognostiziert werden. Mit dem Unterkriterium I.1.4 Finanzierungsrisiken wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen in der Lage ist, spezielle Risiken einer Finanzierung bspw. hinsichtlich der Laufzeiten, Finanzierungsvolumina, Anzahl der Kapitalgeber ("Klumpenrisiko") etc. zu erkennen und einzuschätzen.
Für fast alle Finanzierungsalternativen ist ein aussagekräftiges Berichtswesen / Reporting des Unternehmens zum Nachweis der Geschäftstätigkeit (Unterkriterium I.1.5 Geschäftstätigkeit des Wohnungsunternehmens) notwendig. Da einige Finanzierungsalternativen nicht grundpfandrechtlich besichert werden, wird von den Kapitalgebern dieser Finanzierungsformen der Nachweis einer stabilen Cashflow-Entwicklung gefordert. Die Erfüllung dieser Forderung wird in dem Unterkriterium I.1.6 Grundpfandrechtliche Besicherungsalternativen abgefragt. Das Unterkriterium I.1.7 Bankerlaubnis der BaFin gem, § 1 Abs. 1 KWG bildet gleichzeitig die Grundlage für den Betrieb einer Spareinrichtung (vgl. Kapitel 4.1.1.5). Die Mehrheit der Vorstandsmitglieder einer Wohnungsgenossen schaft muss dazu über die volle Geschäftsleiterqualifikation der i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG verfügen. Weiterhin muss die Genossenschaft ausgebildete Bankkaufleute als Mitarbeiter beschäftigen.
Die aufgeführten Kriterien zu den Finanzspezifischen Fachkenntnissen des Wohnungsunternehmens führen vor allem für kleine Unternehmen, die personell mit qualitativen und quantitativen Abstrichen am Markt agieren müssen, zu Einschränkungen hinsichtlich der verbleibenden Finanzierungsalternativen. Die effiziente Anwendung einer komplexeren Finanzierungsalternative ist ohne das nötige Fachwissen und die Erfahrung eher unwahrscheinlich. Alternativ bleibt einem Unternehmen, das über die nötigen Fachkenntnisse nicht verfügt, kurzfristig nur die Möglichkeit zur Verpflichtung von fachkundigen Beratern. Hier wäre der Nutzen der Anwendung einer so "brauchbar" gemachten Finanzierungsalternative gegen die entstehenden Beraterhonorare zu prüfen.
Die Anwendung einiger im Modell erfasster Finanzierungsalternativen verlangt vom Anwender bzw. den Mitarbeitern des Wohnungsunternehmens gewisse Fachkenntnisse und Erfahrung auf dem Gebiet der Finanzierung von Bauprojekten. Nachfolgend werden die einzelnen Unterkriterien und Ausprägungen zur finanzspezifischen Fachkunde erläutert. Für einen Großteil der Finanzierungsalternativen verlangt der Gläubiger den Nachweis einer Mindestbonität bzw. ein im Unternehmen installiertes Bonitätsmanagement. Darüber hinaus ist ein Unternehmensrating eine notwendige Voraussetzung für einige Finanzierungsalternativen. Die Erfüllung dieser Kriterien wird in dem Unterkriterium I.1.1 Anforderungen aus Basel II (vgl. Kapitel 2.3.2) abgefragt.
Bei Finanzierungsalternativen mit sehr komplexen Finanzierungsverträgen ist eigenes Personal mit entsprechenden juristischen Fachkenntnissen bzw. eine externe juristische Beratung notwendig, um eigene Interessen bei der Vertragsgestaltung wahren zu können. Dieser Umstand wird mit dem Unterkriterium I.1.2 Vertragsgestaltung bewertet. Mit dem Unterkriterium I.1.3 Finanzierungskonditionen wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen qualitativ in der Lage ist, eine sachgerechte Bewertung auch bei sehr komplexen Finanzierungskonditionen vorzunehmen. Zusätzlich wird abgefragt, inwieweit Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten vorliegen und Referenzzinssätze beobachtet und prognostiziert werden. Mit dem Unterkriterium I.1.4 Finanzierungsrisiken wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen in der Lage ist, spezielle Risiken einer Finanzierung bspw. hinsichtlich der Laufzeiten, Finanzierungsvolumina, Anzahl der Kapitalgeber ("Klumpenrisiko") etc. zu erkennen und einzuschätzen.
Für fast alle Finanzierungsalternativen ist ein aussagekräftiges Berichtswesen / Reporting des Unternehmens zum Nachweis der Geschäftstätigkeit (Unterkriterium I.1.5 Geschäftstätigkeit des Wohnungsunternehmens) notwendig. Da einige Finanzierungsalternativen nicht grundpfandrechtlich besichert werden, wird von den Kapitalgebern dieser Finanzierungsformen der Nachweis einer stabilen Cashflow-Entwicklung gefordert. Die Erfüllung dieser Forderung wird in dem Unterkriterium I.1.6 Grundpfandrechtliche Besicherungsalternativen abgefragt. Das Unterkriterium I.1.7 Bankerlaubnis der BaFin gem, § 1 Abs. 1 KWG bildet gleichzeitig die Grundlage für den Betrieb einer Spareinrichtung (vgl. Kapitel 4.1.1.5). Die Mehrheit der Vorstandsmitglieder einer Wohnungsgenossen schaft muss dazu über die volle Geschäftsleiterqualifikation der i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG verfügen. Weiterhin muss die Genossenschaft ausgebildete Bankkaufleute als Mitarbeiter beschäftigen.
Die aufgeführten Kriterien zu den Finanzspezifischen Fachkenntnissen des Wohnungsunternehmens führen vor allem für kleine Unternehmen, die personell mit qualitativen und quantitativen Abstrichen am Markt agieren müssen, zu Einschränkungen hinsichtlich der verbleibenden Finanzierungsalternativen. Die effiziente Anwendung einer komplexeren Finanzierungsalternative ist ohne das nötige Fachwissen und die Erfahrung eher unwahrscheinlich. Alternativ bleibt einem Unternehmen, das über die nötigen Fachkenntnisse nicht verfügt, kurzfristig nur die Möglichkeit zur Verpflichtung von fachkundigen Beratern. Hier wäre der Nutzen der Anwendung einer so "brauchbar" gemachten Finanzierungsalternative gegen die entstehenden Beraterhonorare zu prüfen.
