Die Eigenbedarfskündigung durch juristische Personen und Personengesellschaften

1 - Cover [Seite 1]
2 - Vorwort [Seite 8]
3 - Inhaltsübersicht [Seite 10]
4 - Inhaltsverzeichnis [Seite 12]
5 - § 1 Einleitung ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 20]
6 - § 2 Relevante Personenmehrheiten auf Vermieterseite [Seite 24]
6.1 - A. Mehrheit natürlicher Personen [Seite 24]
6.2 - B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts [Seite 27]
6.2.1 - I. Rechtsfähigkeit der GbR [Seite 27]
6.2.1.1 - 1. Traditionelle Lehre vom Sondervermögen (individualistische Theorie) [Seite 27]
6.2.1.2 - 2. Kritik [Seite 28]
6.2.1.3 - 3. Theorie von der kollektiven Einheit (Gruppenlehre) [Seite 28]
6.2.1.4 - 4. Kritik an dem Begriff der Teilrechtsfähigkeit [Seite 29]
6.2.1.5 - 5. Gesellschaftsvermögen als Bedingung für die Rechtsfähigkeit? [Seite 31]
6.2.1.6 - 6. Ergebnis [Seite 32]
6.2.2 - II. Rechtsnatur der GbR [Seite 32]
6.2.2.1 - 1. Gesellschaftsrechtlicher Dualismus [Seite 33]
6.2.2.2 - 2. Einheitslehre [Seite 33]
6.2.2.3 - 3. Kritik und Stellungnahme [Seite 34]
6.2.2.3.1 - a) Verschiedenheit der Haftungssysteme [Seite 34]
6.2.2.3.2 - b) Verschiedenheit der Auswirkungen des Mitgliederwechsels [Seite 35]
6.2.2.3.3 - c) Verschiedenheit der Vermögensstruktur [Seite 36]
6.2.2.3.4 - d) Verschiedenheit der Gründung und Verleihung von Rechtssubjektivität [Seite 37]
6.2.2.3.5 - e) Ergebnis [Seite 37]
6.2.3 - III. "Die" GbR in der Mietrechtspraxis [Seite 39]
6.2.3.1 - 1. Kleine und mittlere Gesellschaften bürgerlichen Rechts am Beispiel der Familien-GbR und Grundstücksgesellschaften nach dem sog. Münchener Modell [Seite 39]
6.2.3.1.1 - a) Familien-GbR [Seite 39]
6.2.3.1.2 - b) Grundstücks-GbR am Beispiel des sog. Münchener Modells [Seite 41]
6.2.3.2 - 2. Große Gesellschaften bürgerlichen Rechts am Beispiel der Publikums-GbR als Immobilieninvestment [Seite 41]
6.2.3.3 - 3. Ergebnis [Seite 42]
6.3 - C. Offene Handelsgesellschaft [Seite 43]
6.4 - D. Kommanditgesellschaft [Seite 44]
6.4.1 - I. Familien-KG [Seite 44]
6.4.2 - II. Publikums-KG [Seite 45]
6.5 - E. Verein und Genossenschaft [Seite 46]
6.6 - F. Stiftung [Seite 47]
6.7 - G. Aktiengesellschaft (AG) und Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) [Seite 49]
6.8 - H. Ergebnis [Seite 51]
7 - § 3 Eigenbedarf i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB [Seite 54]
7.1 - A. Historie des Eigenbedarfs in Deutschland ab dem 19. Jahrhundert ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 54]
7.1.1 - I. Historie des Eigenbedarfs im bürgerlichen Recht vor 1949 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 55]
7.1.1.1 - 1. Eigenbedarf vor 1900 [Seite 55]
7.1.1.2 - 2. Eigenbedarfskündigung mit Inkrafttreten des BGB [Seite 57]
7.1.1.3 - 3. Auswirkungen des ersten Weltkriegs [Seite 57]
7.1.1.4 - 4. Mieterschutzgesetz, 1923 [Seite 58]
7.1.1.5 - 5. Neubekanntmachung des MSchG, 1928 [Seite 60]
7.1.1.6 - 6. Eigenbedarf während der Zeit des "Dritten Reichs" [Seite 60]
7.1.2 - II. Eigenbedarf in beiden deutschen Staaten nach der Teilung ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 61]
7.1.2.1 - 1. Eigenbedarf in der DDR [Seite 61]
7.1.2.2 - 2. Eigenbedarf in der Bundesrepublik Deutschland [Seite 62]
7.1.2.2.1 - a) Im Zeitraum 1949-1971 [Seite 62]
7.1.2.2.2 - b) Ab 1971 [Seite 64]
7.1.2.2.3 - c) Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts v. 1.8.1985 [Seite 65]
7.1.2.2.4 - d) Entwicklung von 1985 bis zur Wiedervereinigung 1990 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 66]
7.1.3 - III. Entwicklung seit der Wiedervereinigung 1990 bis heute [Seite 66]
7.1.3.1 - 1. Maßnahmen des Gesetzgebers [Seite 66]
7.1.3.2 - 2. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts v. 26.5.1993 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 66]
7.1.4 - IV. Ergebnis [Seite 68]
7.2 - B. Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB [Seite 69]
7.2.1 - 1. Überblick [Seite 69]
7.2.2 - 2. Tatbestandsmerkmale des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Einzelnen [Seite 70]
7.2.2.1 - a) Bedarfspersonen [Seite 70]
7.2.2.2 - b) Bedarfsgrund [Seite 72]
7.2.2.2.1 - aa) "Benötigen" i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB [Seite 72]
7.2.2.2.2 - bb) Maßgebliche Zeitpunkte und Wegfall des Bedarfsgrundes [Seite 73]
7.2.2.2.2.1 - (1) Vorliegen des Bedarfsinteresses im Moment des Zugangs der Kündigung [Seite 73]
7.2.2.2.2.2 - (2) Wegfall des Bedarfsgrundes und maßgeblicher Zeitpunkt [Seite 74]
7.2.2.2.2.2.1 - (aa) Meinungsspektrum [Seite 74]
7.2.2.2.2.2.2 - (bb) Stellungnahme [Seite 75]
7.2.2.2.3 - cc) Dogmatische Konsequenz [Seite 76]
7.2.2.2.4 - dd) Angebotslösung [Seite 77]
7.2.2.3 - c) Einflüsse von Treu und Glauben auf die Eigenbedarfskündigung, § 242 BGB [Seite 78]
7.3 - C. Kündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB [Seite 79]
7.3.1 - I. Verhältnis des § 573 Abs. 1 zu Abs. 2 BGB [Seite 80]
7.3.2 - II. Anforderungen an ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB [Seite 80]
7.3.2.1 - 1. Abstrakte Anforderungen an ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB [Seite 80]
7.3.2.2 - 2. Betriebsbedarf [Seite 81]
7.3.2.3 - 3. Unterschied zu einer Eigenbedarfskündigung einer Personenmehrheit [Seite 84]
8 - § 4 Eigenbedarf der Personenmehrheiten [Seite 86]
8.1 - A. Eigenbedarf einfacher Vermietermehrheiten am Beispiel der Bruchteilsgemeinschaft i. S. d. §§ 741 ff. BGB [Seite 86]
8.1.1 - I. Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung [Seite 86]
8.1.1.1 - 1. Eigenbedarf wenigstens eines Vermieters genügt [Seite 87]
8.1.1.2 - 2. Eigenbedarf aller Vermieter erforderlich [Seite 87]
8.1.2 - II. Stellungnahme [Seite 87]
8.1.2.1 - 1. Wortlaut [Seite 87]
8.1.2.2 - 2. Systematik [Seite 88]
8.1.2.3 - 3. Sinn, Zweck und Wille des Gesetzgebers [Seite 89]
8.1.3 - III. Ergebnis [Seite 90]
8.2 - B. Eigenbedarf der juristischen Person [Seite 90]
8.2.1 - I. Grundlagen [Seite 90]
8.2.2 - II. GmbH [Seite 91]
8.2.2.1 - 1. Tankstellen-Fall [Seite 92]
8.2.2.2 - 2. Wohnungsverwaltung [Seite 92]
8.2.2.3 - 3. Susi-P.-Familien-GmbH [Seite 93]
8.2.2.4 - 4. Ergebnis [Seite 93]
8.2.3 - III. Genossenschaft [Seite 94]
8.2.4 - IV. Stiftung [Seite 96]
8.2.4.1 - 1. Anwendbarkeit der Grundsätze des Betriebsbedarfs auf die Familienstiftung [Seite 97]
8.2.4.2 - 2. Übertragung der für den Betriebsbedarf entwickelten Kriterien auf die Familienstiftung [Seite 98]
8.2.4.3 - 3. Ergebnis [Seite 99]
8.2.5 - V. Körperschaft öffentlichen Rechts (Diakonie-Urteil) [Seite 100]
8.2.5.1 - 1. Allgemeingültigkeit der aufgestellten Kriterien [Seite 102]
8.2.5.2 - 2. Kritik [Seite 103]
8.2.5.3 - 3. Ergebnis [Seite 104]
8.2.6 - VI. Ergebnis zum Eigenbedarf der juristischen Person [Seite 105]
8.3 - C. Eigenbedarf der Gesellschaft bürgerlichen Rechts [Seite 105]
8.3.1 - I. Entwicklung der Rechtsprechung bis 2016 [Seite 106]
8.3.1.1 - 1. Entscheidung aus dem Jahre 2007 [Seite 106]
8.3.1.1.1 - a) Sachverhalt [Seite 106]
8.3.1.1.2 - b) Auswirkungen des Versterbens des Begünstigten während des laufenden Verfahrens ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 106]
8.3.1.1.3 - c) Zurechnung des Eigenbedarfs bei der GbR ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 107]
8.3.1.1.4 - d) Unterschied zwischen GbR und juristischer Person ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 107]
8.3.1.1.5 - e) Gründe für die Zurechnung bei der GbR ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 107]
8.3.1.1.5.1 - aa) Gesteigerter persönlicher Bezug der Gesellschafter zur GbR? [Seite 107]
8.3.1.1.5.2 - bb) GbR als Gesamthand? [Seite 108]
8.3.1.1.5.3 - cc) Wertender Vergleich von einfacher Vermietermehrheit mit der GbR (Zufallsargument) ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 108]
8.3.1.1.6 - f) Einschränkung: Zurechnung nur bei personalistischer Prägung? [Seite 109]
8.3.1.1.7 - g) Einschränkung: Eigenbedarf aller Gesellschafter erforderlich? ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 109]
8.3.1.1.8 - h) Einschränkung: Gesellschaftszugehörigkeit bereits bei Abschluss des Mietvertrages erforderlich [Seite 110]
8.3.1.1.9 - i) Zusammenfassung [Seite 110]
8.3.1.2 - 2. Entscheidung aus dem Jahre 2009 [Seite 111]
8.3.1.2.1 - a) Kritik des Berufungsgerichts an der bisherigen Rechtsprechung des BGH [Seite 111]
8.3.1.2.2 - b) Urteil des BGH aus 2009 [Seite 112]
8.3.1.3 - 3. Entscheidung aus dem Jahre 2011 [Seite 113]
8.3.1.3.1 - a) Sachverhalt [Seite 113]
8.3.1.3.2 - b) Bestätigung und Korrektur der bisherigen Rechtsprechung [Seite 113]
8.3.2 - II. Entscheidung aus dem Jahre 2016 [Seite 114]
8.3.2.1 - 1. Sachverhalt [Seite 114]
8.3.2.2 - 2. Argumentation des Berufungsgerichts [Seite 115]
8.3.2.2.1 - a) Kritik an dem Gleichstellungsargument [Seite 115]
8.3.2.2.1.1 - aa) Bewusste Entscheidung für Vermietung als GbR ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 115]
8.3.2.2.1.2 - bb) Eigenbedarfsrisiko bei Vermietung durch eine GbR ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 116]
8.3.2.2.1.3 - cc) Realisierung des erhöhten Kündigungsrisikos bei der GbR [Seite 116]
8.3.2.2.2 - b) Konsequenzen [Seite 116]
8.3.2.3 - 3. Urteil des BGH [Seite 117]
8.3.2.3.1 - a) Interessen der hinter der Gesellschaft stehenden Personenmehrheit bei Gesamthand nicht völlig unbeachtlich [Seite 117]
8.3.2.3.2 - b) Argumente gegen eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf die GbR [Seite 118]
8.3.2.3.2.1 - aa) Konsequenzen aus dem Urteil zur Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR für die Annahme einer Analogie [Seite 118]
8.3.2.3.2.2 - bb) Überzeugungskraft der vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen [Seite 119]
8.3.2.3.2.3 - cc) Zwischenergebnis [Seite 120]
8.3.2.3.3 - c) Argumente für eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf die GbR [Seite 121]
8.3.2.3.3.1 - aa) Gesetzeslücke [Seite 121]
8.3.2.3.3.1.1 - (1) Rechtsprechung ARGE weißes Ross - Anerkennung der "Teilrechtsfähigkeit" [Seite 121]
8.3.2.3.3.1.2 - (2) Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB als Argument für Analogie [Seite 122]
8.3.2.3.3.2 - bb) Planwidrigkeit [Seite 122]
8.3.2.3.3.2.1 - (1) Rückschlüsse aus der Gesetzesbegründung zum Mietrechtsreformgesetz [Seite 122]
8.3.2.3.3.2.2 - (2) Rückschlüsse aus dem Verfahren zum Mietrechtsänderungsgesetz [Seite 123]
8.3.2.3.3.3 - cc) Vergleichbare Interessenlage [Seite 123]
8.3.2.3.3.4 - dd) Ausschluss der analogen Anwendung bei der Publikums-GbR [Seite 124]
8.3.2.4 - 4. Zusammenfassung [Seite 125]
8.3.3 - III. Würdigung [Seite 126]
8.3.3.1 - 1. Abkehr vom Zufallsargument [Seite 126]
8.3.3.2 - 2. Planwidrige Regelungslücke [Seite 127]
8.3.3.2.1 - a) Eingriff in Art. 14 GG durch Analogie [Seite 128]
8.3.3.2.2 - b) Voraussetzungen für analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht gegeben [Seite 129]
8.3.3.2.3 - c) Methodik [Seite 130]
8.3.3.2.4 - d) In Bezug auf den vorliegenden Fall [Seite 131]
8.3.3.2.4.1 - aa) Fehlen einer Regelungslücke [Seite 131]
8.3.3.2.4.2 - bb) Würdigung der Umstände des Einzelfalls kein Argument für Analogie [Seite 132]
8.3.3.2.4.2.1 - (1) Verweis auf Diakonie-Urteil [Seite 132]
8.3.3.2.4.2.2 - (2) Urteil v. 29.3.2017 zur Mischnutzung als berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB [Seite 133]
8.3.3.2.4.2.3 - (3) Stellungnahme [Seite 134]
8.3.3.2.4.2.4 - (4) Zwischenergebnis [Seite 136]
8.3.3.2.4.2.5 - (5) Bedeutung der "Würdigung der Umstände des Einzelfalles" [Seite 137]
8.3.3.2.5 - e) Zwischenergebnis [Seite 138]
8.3.3.3 - 3. Verweise auf ARGE-Entscheidung (Anerkennung Rechtsfähigkeit) und vergleichbare Interessenlage mit der Bruchteils- oder Erbengemeinschaft [Seite 140]
8.3.3.4 - 4. Vergleich von GbR mit Bruchteils bzw. Erbengemeinschaft [Seite 143]
8.3.3.4.1 - a) Änderung der dogmatischen Grundlagen in Bezug auf Eigenbedarf der GbR-Gesellschafter infolge der Anerkennung der Rechtsfähigkeit [Seite 144]
8.3.3.4.2 - b) Vermieterstellung der Gesellschafter [Seite 145]
8.3.3.4.3 - c) Verweis auf undurchsichtige Strukturen auch bei Bruchteils- und Erbengemeinschaften [Seite 146]
8.3.3.4.4 - d) Ausschluss der analogen Anwendung auf die Publikums-GbR [Seite 148]
8.3.4 - IV. Ergebnis [Seite 150]
8.4 - D. Eigenbedarf der Personenhandelsgesellschaften [Seite 152]
8.4.1 - I. Fallbeispiel zur oHG [Seite 152]
8.4.1.1 - 1. Sachverhalt [Seite 152]
8.4.1.2 - 2. Beurteilung durch das entscheidende Gericht [Seite 153]
8.4.2 - II. Fallbeispiel zur KG [Seite 153]
8.4.2.1 - 1. Sachverhalt [Seite 153]
8.4.2.2 - 2. Lösung der Rechtsprechung [Seite 154]
8.4.2.2.1 - a) Keine Gleichbehandlung mit der GbR [Seite 154]
8.4.2.2.2 - b) Kein Betriebsbedarf [Seite 155]
8.4.3 - III. Kritik der Literatur [Seite 155]
8.4.4 - IV. Korrektur im jüngsten GbR-Urteil aus 2017 [Seite 156]
8.4.5 - V. Kritik [Seite 157]
8.4.6 - VI. Ergebnis [Seite 160]
8.5 - E. Lösungsansätze der Literatur [Seite 160]
8.5.1 - I. Persönliche Beziehung der Gesellschafter zur Gesellschaft ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 161]
8.5.2 - II. Überschaubarkeit des Gesellschafterbestandes und Auftreten unter eigenem Namen ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 162]
8.5.3 - III. Gleichbehandlung mit juristischer Person: Betriebsbedarf i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 163]
8.5.3.1 - 1. Vorzüge ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 164]
8.5.3.2 - 2. Kritik ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? [Seite 165]
8.6 - F. Eigener Lösungsvorschlag - § 573 Abs. 1 S. 1 BGB [Seite 167]
8.6.1 - I. Hinter dem Regelbeispiel des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stehende Wertungen [Seite 168]
8.6.1.1 - 1. Notwendigkeit der Berücksichtigung der Wertungen des Regelbeispiels im Rahmen der Generalklausel [Seite 168]
8.6.1.2 - 2. Wertungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB [Seite 168]
8.6.2 - II. Übertragung auf die Generalklausel [Seite 170]
8.6.2.1 - 1. Maßgeblichkeit des Gesellschaftszwecks [Seite 170]
8.6.2.2 - 2. Maßgeblichkeit der Mitgliederstruktur [Seite 172]
8.6.2.2.1 - a) Entgegenstehen des gesellschaftsrechtlichen Trennungsprinzips [Seite 173]
8.6.2.2.1.1 - aa) Grundlagen des gesellschaftsrechtlichen Trennungsprinzips [Seite 173]
8.6.2.2.1.2 - bb) Durchbrechung des Trennungsprinzips nach der Normanwendungs- bzw. Normzwecklehre [Seite 175]
8.6.2.2.1.3 - cc) Durchbrechung des Trennungsprinzips nach den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen [Seite 176]
8.6.2.2.1.4 - dd) Zwischenergebnis [Seite 177]
8.6.2.2.2 - b) Maßstab zur Bestimmung eines relevanten Mitgliederinteresses [Seite 178]
8.6.2.2.3 - c) Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Mitglieds der juristischen Person [Seite 178]
8.6.2.2.4 - d) Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Angehörigen eines Mitglieds der juristischen Person [Seite 181]
8.6.2.3 - 3. Angaben hierzu in der Kündigungserklärung [Seite 181]
8.6.3 - III. Überprüfung der Kriterien anhand typischer Verbandsstrukturen [Seite 182]
8.6.3.1 - 1. Stiftungen [Seite 182]
8.6.3.2 - 2. Familien-Gesellschaften [Seite 183]
8.6.3.2.1 - a) Familien-GbR [Seite 183]
8.6.3.2.2 - b) Familien-Gesellschaften in der Rechtsform einer Handelsgesellschaft (oHG, KG) [Seite 184]
8.6.3.3 - 3. Grundstückserwerbs-Gesellschaften [Seite 185]
8.6.3.4 - 4. Publikums-Gesellschaft [Seite 187]
8.6.3.5 - 5. GmbH am Beispiel der Susi-P-GmbH [Seite 188]
8.6.4 - IV. Würdigung der vorgeschlagenen Lösung [Seite 189]
9 - § 5 Zusammenfassung und Ergebnisse [Seite 192]
10 - Literaturverzeichnis [Seite 196]
11 - Sachregister [Seite 208]