Wohnungseigentum
Grundlagen, Systematik, Praxis
2nd Edition
Published on 29. October 2009
400 pages
978-3-504-38199-8 (ISBN)
Description
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11/2014
3rd Edition
Otto Schmidt Verlag
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Content
- Intro
- Vorwort
- Übersichtenverzeichnis
- Abkürzungsverzeichnis
- Literaturverzeichnis
- Einführung
- § 1 Grundbegriffe
- I. Wohnungs- und Teileigentum
- II. Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum
- 1. Allgemeines
- 2. Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- a) Zuordnung von Räumen
- b) Zuordnung von Gebäudebestandteilen
- c) Praktisch bedeutsame Einzelfälle
- 3. Konsequenzen der Zuordnung
- a) Rechte und Pflichten aus dem Sondereigentum
- b) Rechte und Pflichten aus dem gemeinschaftlichen Eigentum
- Arbeitsbeispiel 1: Abgrenzung Sondereigentum/gemeinschaftliches Eigentum
- § 2 Begründung, Belastung und Erwerb von Wohnungseigentum
- I. Begründung von Wohnungseigentum
- 1. Teilungsvertrag (§ 3 WEG) und Teilungserklärung (§ 8 WEG)
- a) Zustandekommen
- b) Inhalt
- c) Form
- 2. Eintragung im Grundbuch
- a) Eintragungsbewilligung
- aa) Aufteilungsplan
- bb) Abgeschlossenheitsbescheinigung
- b) Zustimmung dinglich Berechtigter
- c) Anlegen der Grundbuchblätter
- 3. Änderung der Teilungserklärung/des Teilungsvertrages
- II. Erwerb von Wohnungseigentum
- 1. Erwerb vom Bauträger
- a) Abschluss des Bauträgervertrages
- aa) Inhalt und Form
- bb) Fälligkeit der Vergütung
- cc) Mängelrechte
- (1) Begriff des Mangels
- (2) Rechte wegen Mängeln des Bauwerkes
- (3) Rechte wegen Mängeln des Kaufgegenstandes
- (4) Geltendmachung der Mängelrechte
- Arbeitsbeispiel 2: Verfolgung von Mängelrechten gegen den Bauträger
- dd) Insolvenz des Bauträgers
- (1) Vollendung des "stecken gebliebenen Baus"
- (2) Inanspruchnahme von Bürgschaften
- b) Eigentumsübertragung
- 2. Erwerb vom Wohnungseigentümer
- 3. Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG)
- III. Belastung von Wohnungseigentum
- § 3 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- I. Grundlagen
- 1. Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer
- 2. Gemeinschaft als Rechtssubjekt
- 3. Gestaltungsmöglichkeiten der Gemeinschaftsordnung
- II. Entstehen der Gemeinschaft
- 1. Grundsatz
- 2. "Werdende Gemeinschaft"
- 3. Eigentümerwechsel nach Entstehen der Gemeinschaft
- 4. Entstehen der rechtsfähigen Gemeinschaft
- Arbeitsbeispiel 3: Entstehen der Gemeinschaft
- III. Vereinbarungen und Beschlüsse
- 1. Abgrenzungen
- a) Vereinbarungen
- b) Beschlüsse
- 2. Regelungsinhalte und -kompetenzen
- a) Vereinbarungen zur Gemeinschaftsordnung
- b) Gesetzliche Beschlusskompetenzen
- c) Beschlusskompetenz kraft Vereinbarung
- d) Zweitbeschlüsse
- 3. Wirksamkeit gegen Sondernachfolger
- 4. Fehlerhafte Beschlüsse
- a) Grundlagen
- b) Nichtigkeitsgründe
- c) Gründe schwebender Unwirksamkeit
- d) Anfechtungsgründe
- 5. Gerichtliche Entscheidung über Beschlüsse
- Arbeitsbeispiel 4: Fehlerhafte Beschlüsse - Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer
- IV. Rechtsfähige Gemeinschaft
- 1. Grundlagen
- 2. Verwaltungsvermögen
- a) Gemeinschaft als Vermögensträger
- b) Rechtsfähigkeit des Vermögensträgers
- c) Vermögensübergang auf den Alleineigentümer
- 3. Ausübung von Rechten der Wohnungseigentümer
- a) Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft
- b) Obligatorische Rechtsausübung durch die Gemeinschaft
- c) Fakultative Rechtsausübung durch die Gemeinschaft
- d) Individuelle Rechte ohne Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft
- 4. Wahrnehmung von Pflichten der Wohnungseigentümer
- V. Haftungsverfassung der Gemeinschaft
- 1. Haftung der Gemeinschaft
- 2. Außenhaftung der Wohnungseigentümer
- a) Haftung als Teilschuldner
- b) Haftung bei Eigentümerwechsel
- c) Einwendungen und Einreden des Wohnungseigentümers
- d) Haftung als Gesamtschuldner
- 3. Rückgriff des Wohnungseigentümers
- Arbeitsbeispiel 5: Haftung der Wohnungseigentümer
- § 4 Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- I. Recht zum Gebrauch und zur Nutzung
- II. Beschränkungen des Gebrauchs- und Nutzungsrechts
- 1. Gesetzliche Grenzen (§ 14 WEG)
- a) Instandhaltung des Sondereigentums und Gebot der Rücksichtnahme (§ 14 Nr. 1 WEG)
- b) Einwirkung auf Dritte (§ 14 Nr. 2 WEG)
- c) Duldungspflichten (§ 14 Nr. 3 und 4 WEG)
- 2. Beschränkungen durch Vereinbarung
- a) Zweckbestimmung
- aa) Zweckbestimmung im engeren Sinn
- bb) Zweckbestimmung im weiteren Sinn
- b) Gebots- und Verbotsregelungen
- 3. Beschränkungen durch Beschluss
- a) Beschlussfassung gemäß § 15 Abs. 2 WEG
- aa) Zulässiger Inhalt
- bb) Fehlerhafte Beschlüsse
- Arbeitsbeispiel 6: Beschluss ordnungsmäßiger Gebrauchsregelungen
- b) Beschlussfassung aufgrund einer Öffnungsklausel
- III. Rechtschutz bei Beeinträchtigungen
- 1. Unterlassungsanspruch
- 2. Anspruch auf Gebrauchsregelung
- 3. Schadensersatz und nachbarrechtlicher Aufopferungsanspruch
- IV. Sondernutzungsrecht
- 1. Inhalt und Umfang des Sondernutzungsrechts
- Arbeitsbeispiel 7: Grenzen des Sondernutzungsrechts
- 2. Begründung von Sondernutzungsrechten
- 3. Übertragung von Sondernutzungsrechten
- 4. Inhaltsänderung von Sondernutzungsrechten
- 5. Aufhebung von Sondernutzungsrechten
- § 5 Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer
- I. Grundsätze der Verwaltung
- 1. Zuständigkeiten
- 2. Begriff "Verwaltung"
- 3. Gegenstand der Verwaltung
- 4. Recht und Pflicht zur Verwaltung
- II. Verwaltungskompetenzen der Wohnungseigentümer
- 1. Gemeinschaftliche Verwaltung
- 2. Ordnungsmäßige Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss
- a) Beschlussfassung durch Stimmenmehrheit
- b) Kriterium der "Ordnungsmäßigkeit"
- c) Fälle ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 WEG
- aa) Aufstellung einer Hausordnung (§ 21 Abs 5 Nr. 1 WEG)
- bb) Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)
- cc) Feuer-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG)
- dd) Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG)
- ee) Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG)
- ff) Duldung von Anschlüssen (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG)
- d) Fälle ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 7 WEG
- aa) Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeit
- bb) Folgen des Verzugs
- cc) Kosten einer besonderen Nutzung
- dd) Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand
- 3. Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG)
- a) Inhalt des Anspruchs
- b) Durchsetzung des Anspruchs
- 4. Ermessensentscheidung des Gerichts (§ 21 Abs. 8 WEG)
- a) Voraussetzungen
- b) Rechtsfolgen
- c) Änderung der Entscheidung des Gerichts
- 5. Notverwaltungsrecht (§ 21 Abs. 2 WEG)
- a) Voraussetzungen des Notverwaltungsrechts
- b) Umfang des Notverwaltungsrechts
- c) Aufwendungsersatzanspruch des Notgeschäftsführers
- d) Geschäftsführung ohne Auftrag
- 6. Bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG)
- a) Begriff und Abgrenzung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung/Instandsetzung
- b) Zustimmungserfordernis
- aa) Grundsatz
- bb) Beeinträchtigung als Voraussetzung für das Zustimmungserfordernis
- c) Anspruch auf Genehmigung
- d) Beseitigungsanspruch
- d) Kosten der baulichen Veränderung
- 7. Maßnahmen der Modernisierung und Anpassung an den Stand der Technik
- a) Begriffe und Abgrenzung
- aa) Modernisierung
- bb) Anpassung an den Stand der Technik
- cc) Abgrenzung zur modernisierenden Instandsetzung
- b) Ausschlussgründe
- aa) Keine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage
- bb) Keine unbillige Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern
- c) Doppelt qualifizierte Mehrheit
- d) Unabdingbarkeit
- 8. Wiederaufbau und stecken gebliebener Bau (§ 22 Abs. 4 WEG)
- § 6 Versammlung der Wohnungseigentümer
- I. Grundlagen
- II. Einberufung der Versammlung
- 1. Einberufung durch den Verwalter
- a) Einberufung auf Verlangen der Wohnungseigentümer
- b) Pflichtwidrige Verweigerung der Einberufung oder Fehlen eines Verwalters
- c) Einberufung durch unzuständige Personen
- 2. Einberufungsmodalitäten
- a) Textform
- b) Ladungsempfänger
- c) Zugang der Ladung
- d) Einberufungsfrist
- e) Ort und Zeit der Versammlung
- f) Bezeichnung der Beschlussgegenstände
- 3. Einberufung einer Wiederholungsversammlung
- III. Durchführung der Versammlung
- 1. Versammlungsvorsitz
- 2. Beschlussfähigkeit
- 3. Geschäftsordnung
- a) Einzelne Ordnungsmaßnahmen
- b) Unterbrechung und Vertagung
- c) Ende der Versammlung
- 4. Teilnahmeberechtigte Personen
- IV. Beschlussfassung in der Versammlung
- 1. Zustandekommen eines Beschlusses
- a) Beschlussantrag
- b) Abstimmung und Beschlussergebnis
- c) Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses
- 2. Stimmabgabe
- 3. Stimmrecht
- a) Stimmrecht des Wohnungseigentümers
- b) Stimmberechtigte Dritte
- c) Stimmkraft
- d) Stimmrechtsschranken
- e) Stimmrecht bei Mehrhausanlagen
- 4. Vertretung bei der Stimmabgabe
- V. Versammlungsniederschrift
- Arbeitsbeispiel 8: Fehlerhafte Feststellung und Protokollierung eines Beschlusses
- VI. Beschlüsse ohne Versammlung
- VII. Beschluss-Sammlung
- § 7 Verwaltung durch den Verwalter
- I. Grundlagen
- II. Bestellung des Verwalters
- 1. Person des Verwalters
- 2. Bestellungsakt
- 3. Dauer der Bestellung
- 4. Erstmalige Bestellung in der Teilungsphase
- 5. Bestellung durch das Gericht
- III. Verwaltervertrag
- 1. Verwaltervertrag und Verwalterbestellung
- 2. Rechtsnatur und Inhalt
- 3. Vertragsschluss
- 4. Vergütung des Verwalters
- 5. Laufzeit des Vertrages
- IV. Nachweis der Verwaltereigenschaft
- V. Abberufung des Verwalters und Amtsniederlegung
- 1. Ordentliche Abberufung
- 2. Kündigung des Verwaltervertrages
- 3. Abberufung aus wichtigem Grund
- 4. Amtsniederlegung durch den Verwalter
- VI. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
- 1. Grundlagen
- 2. Geschäftsführung und Vertretung
- 3. Aufgaben und Befugnisse nach § 27 Abs. 1 WEG
- a) Durchführung der Beschlüsse und der Hausordnung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG)
- b) Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG)
- c) Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG)
- d) Anforderung von Lasten- und Kostenbeiträgen (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG)
- e) Bewirken und Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen (§ 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG)
- f) Verwaltung eingenommener Gelder (§ 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG)
- g) Unterrichtung über anhängige Rechtsstreitigkeiten (§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG)
- h) Abgabe von Erklärungen nach § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG (§ 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG)
- 4. Vertretungsmacht des Verwalters (§ 27 Abs. 2, 3 WEG)
- a) Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen
- b) Maßnahmen zur Abwendung von Rechtsnachteilen
- c) Streitwertvereinbarungen
- d) Vornahme von Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen
- 4. Rechnungslegung
- VII. Haftung für Verwaltertätigkeiten
- 1. Haftung gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern
- 2. Haftung des Verwalters gegenüber Dritten
- 3. Haftung der Gemeinschaft für den Verwalter
- Arbeitsbeispiel 9: Aufgaben und Haftung des Verwalters
- § 8 Nutzungen, Lasten und Kosten
- I. Anteil an Nutzungen (§ 16 Abs. 1 WEG)
- II. Pflicht zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2 WEG)
- 1. Begriff der Lasten und Kosten
- 2. Kostenverteilungsschlüssel
- a) Gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel
- b) Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten
- c) Verteilung der Kosten baulicher Veränderungen (§ 16 Abs. 6 WEG)
- d) Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
- aa) Rechtslage bis zum 30.6.2007
- bb) Betriebskosten und Kosten der Verwaltung
- cc) Kosten baulicher Maßnahmen
- III. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- 1. Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG)
- a) Funktion des Wirtschaftsplans
- b) Inhalt des Wirtschaftsplans
- aa) Gesamtwirtschaftsplan
- bb) Einzelwirtschaftspläne
- c) Zeitpunkt der Erstellung
- d) Beschluss über den Wirtschaftsplan
- e) Geltungsdauer des Wirtschaftsplans
- f) Sonderumlage
- 2. Jahresabrechnung
- a) Funktion der Jahresabrechnung
- b) Inhalt und Aufbau der Jahresabrechnung
- aa) Allgemeine Anforderungen
- bb) Gesamtabrechnung
- (1) Einnahmen- und Ausgabenprinzip
- (2) Aufgliederung nach Kostenarten
- (3) Rechnungsabgrenzungen
- (4) Kontenabgleich
- (5) Instandhaltungsrücklage
- cc) Einzelabrechnung
- c) Prüfung der Jahresabrechnung
- d) Beschluss über die Jahresabrechnung
- IV. Beitragsforderung
- 1. Entstehen der Beitragsforderung
- 2. Beitragsgläubiger und Beitragsschuldner
- 3. Durchsetzung der Beitragsforderungen
- 4. Verjährung
- V. Beitragspflicht bei Eigentümerwechsel
- 1. Zeitpunkt des Lasten- und Kostenübergangs
- 2. Haftung für Beitragsvorschüsse
- 3. Haftung aus der Jahresabrechnung
- 4. Haftung bei Sonderumlagen
- 5. Haftungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung
- Arbeitsbeispiel 10: Beitragspflicht bei Eigentümerwechsel
- VI. Rechnungslegung
- 1. Anspruch auf Rechnungslegung
- 2. Inhalt und Form der Rechnungslegung
- § 9 Verwaltungsbeirat
- I. Mitglieder des Verwaltungsbeirats
- II. Begründung und Beendigung der Mitgliedschaft
- III. Innere Ordnung des Verwaltungsbeirats
- IV. Aufgaben und Befugnisse
- V. Haftung
- 1. Haftung der Beiratsmitglieder gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft
- 2. Haftung der Gemeinschaft für die Beiratsmitglieder
- VI. Aufwendungsersatzanspruch der Beiratsmitglieder
- § 10 Aufhebung der Gemeinschaft und Entziehung des Wohnungseigentums
- I. Aufhebung der Gemeinschaft
- 1. Unauflöslichkeit der Gemeinschaft
- 2. Abweichende Vereinbarungen
- 3. Aufhebungsvertrag und Vollzug der Aufhebung
- II. Entziehung von Wohnungseigentum
- 1. Entziehungsanspruch
- a) Voraussetzungen
- b) Regelbeispiele (§ 18 Abs. 2 WEG)
- 2. Beschluss über das Entziehungsverlangen
- 3. Entziehungsklage
- § 11 Gerichtliches Verfahren in Wohnungseigentumssachen
- I. Grundlagen
- II. Zuständigkeit des Gerichts
- 1. Örtliche Zuständigkeit
- a) Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern (§ 43 Nr. 1 WEG)
- b) Streitigkeiten zwischen Gemeinschaft und Wohnungseigentümern (§ 43 Nr. 2 WEG)
- c) Streitigkeiten mit dem Verwalter (§ 43 Nr. 3 WEG)
- d) Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen (§ 43 Nr. 4 WEG)
- e) Klagen Dritter (§ 43 Nr. 5 WEG)
- f) Mahnverfahren (§ 43 Nr. 6 WEG)
- 2. Sachliche Zuständigkeit
- 3. Schiedsvereinbarung und obligatorische Streitschlichtung
- III. Klage in Wohnungseigentumssachen
- 1. Bezeichnung der Parteien in der Klageschrift
- a) Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft
- b) Bezeichnung der Wohnungseigentümer
- 2. Zustellung der Klage
- a) Verwalter als Zustellungsvertreter
- b) Ersatzzustellungsvertreter
- 3. Beiladung
- IV. Beschlussmängelklagen
- 1. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage
- 2. Klagebefugnis und Anfechtungsrecht
- a) Klagebefugnis
- b) Anfechtungsrecht
- 3. Klagegegner
- 4. Anfechtungs- und Klagebegründungsfrist
- a) Anfechtungsfrist
- b) Klagebegründungsfrist
- c) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand
- 5. Verbindung mehrerer Beschlussmängelprozesse
- 6. Gerichtliche Entscheidung
- Arbeitsbeispiel 11: Beschlussanfechtungsklage
- V. Kosten des Rechtsstreits
- 1. Kostenentscheidung des Gerichts
- a) Kostentragung der Parteien
- b) Kostenlast des Verwalters
- Arbeitsbeispiel 12: Haftung des Verwalters für Prozesskosten
- 2. Kostenerstattung
- 3. Höhe der Kosten
- VI. Rechtsmittel
- 1. Berufung
- 2. Revision
- § 12 Wohnungserbbaurecht und Dauerwohnrecht
- I. Wohnungserbbaurecht
- II. Dauerwohnrecht
- Anhang: Wohnungseigentumsgesetz
- Stichwortverzeichnis
