Praxishandbuch Wohnungseigentum

Wohnungs- und Teileigentum sind echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB, BGH NZM 2004, 876. Wohnungseigentum kann auf unterschiedliche Weise gebildet werden. Es entsteht entweder durch einen Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG oder durch eine Teilungserklärung nach § 8 WEG. Dabei dienen die Teilungserklärung bzw. der Teilungsvertrag der Bestimmung der Miteigentumsanteile sowie der Unterscheidung und Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Zusammen mit der Gemeinschaftsordnung legen sie die Zweckbestimmung des Wohnungs- und Teileigentums fest.

1.6.1 BILDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM DURCH TEILUNGSVERTRAG
Sind mehrere Miteigentümer eines (Haus-)Grundstücks vorhanden, können sie durch einen (Teilungs-)Vertrag Wohnungseigentum begründen. So entsteht Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder Teileigentum an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, die einem Miteigentümer nach der Begründung zugewiesen werden (§ 3 Abs. 1 WEG). Es ist nicht notwendig, dass sich zu diesem Zeitpunkt bereits ein Gebäude auf dem Grundstück befindet - es reicht aus, wenn die zu verteilenden Räume eindeutig den jeweiligen Eigentümern zugewiesen werden können. Das WEG nennt zwar diese Variante der Bildung von Wohnungseigentum zuerst, in der Praxis ist die Entstehung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag jedoch eher die Ausnahme.

1.6.2 BEGRÜNDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM DURCH DEN ALLEINEIGENTÜMER
Im Regel fal l erfol gt die Bil dung von Wohnungseigentum dadurch, dass der alleinige Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Wohnungseigentum begründet (§ 8 WEG). Der Eigentümer legt in einer Teilungserklärung fest, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile so aufgeteilt werden soll, dass jeder Anteil mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem bereits errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird. Man spricht hier von der sog. Vorratsteilung.

BEISPIEL: BAUTRÄGER ERWIRBT MEHRFAMILIENHAUSEin Bauträger erwirbt von einer Erbengemeinschaft ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus. Um die bisher im Gesamthandeigentum stehenden Wohnungen einzeln weiterverkaufen zu können, begründet der Bauträger gemäß § 8 WEG Wohnungseigentum an dem Gebäude und veräußert anschließend einzelne Wohnungen an verschiedene Kaufinteressenten.

ACHTUNG
Wohnungseigentum kann nur auf eine der o. g. Weisen gebildet werden. Gemeinschafts oder Sondereigentum kann z. B. nicht durch Beschluss (vgl. Kap. 5.6) der Eigentümergemeinschaft begründet werden. Die Änderung der Verteilung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum kann nur durch Vereinbarung (vgl. Kap. 5.6.1) mit allen Miteigentümern erfolgen.

1.6.2.1 DIE FAKTISCHE (WERDENDE) WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
Wird durch die Vorratsteilung gemäß § 8 WEG Wohnungseigentum geschaffen, stellt sich die Frage, ob die Bestimmungen des WEG-Gesetzes auch dann auf die Erwerber als werdende Wohnungseigentümer anzuwenden sind, wenn aufgrund des zeitlichen Ablaufs des Entstehungsvorgangs im streng juristischen Sinne noch keine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht gemäß § 8 WEG u. a. erst dann, wenn der erste Erwerber beim Kauf vom Aufteiler (Bauträger) des Grundstücks als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde.

Es stellt sich also die Frage, welche Regelungen zwischen der Erstellung der Teilungserklärung und der Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch gelten sollen. In diesem Zeitraum haben bereits oft mehrere Käufer eine Wohnung erworben. Der Kauf ist jedoch erst durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert, sodass der Eigentumserwerb noch nicht vollendet ist. Die Gründe dafür l iegen oft beim Grundbuchamt, das für den Voll zug der Eigentumseinträge noch Zeit benötigt. Ein anderer Grund kann darin bestehen, dass mit dem Bauträger noch Streit über Mängel besteht, weshalb dieser bis zur letzten Kaufpreiszahlung die Eigentumseintragung blockiert.

Bis der erste Erwerber ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist, spricht die Rechtsprechung von der "faktischen" bzw. "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft". In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass in diesem Zeitraum die Vorschriften des WEG-Gesetzes angewendet werden dürfen, damit eine gemeinschaftliche Verwaltung umgesetzt werden kann (BayObLG Z 1990, 101 ff., BayObLG NJW-RR 1997, 1443). Die Erwerber sind mit "richtigen" Wohnungseigentümern vergleichbar, da sie durch den Einzug in ihre Wohnung den Besitz an ihrem Sondereigentum erhalten und sie aus dem Erwerbsvertrag bereits zur Zahlung der Lasten und Kosten verpflichtet sind. Die Erwerber verhalten sich also de facto wie Wohnungseigentümer und sollen auch so behandelt werden, obwohl sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden.

Eine faktische (werdende) WEG liegt vor, wenn
- der Erwerber den mittelbaren und unmittelbaren Besitz an der Sondereigentumseinheit erlangt hat, d.h. es ist ausreichend, wenn der Erwerber in der Lage ist, die tatsächliche Gewalt über das Kaufobjekt auszuüben,
- zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist,
- ein wirksamer Erwerbsvertrag mit dem Erwerber vorliegt und
- die Wohnungseigentumsgrundbücher angelegt sind.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ergeben sich daraus für die faktischen (werdenden) Wohnungseigentümer bereits vor Eigentumsübergang nachfolgende Rechte und Pflichten:
- Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums,
- Stimmrecht in der Eigentümerversammlung,
- Rechte und Pflichten nach § 13 ff. WEG, wobei die faktischen Eigentümer u. a. auch bei Fragen der baulichen Veränderungen zu beteiligen ist,
- Anfechtung von Beschlüssen.

Beendet wird die faktische WEG durch die Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch.