Veräußerung einer Immobilie im Umsatzsteuerrecht

 
 
HDS (Verlag)
  • 1. Auflage
  • |
  • erschienen am 20. November 2020
  • |
  • 136 Seiten
 
E-Book | PDF mit Adobe-DRM | Systemvoraussetzungen
978-3-95554-723-3 (ISBN)
 
Umsatzsteuerrechtliche Einordnung des Immobilienerwerbs
Begriff der Immobilie
Geschäftsveräußerung im Ganzen
Umsatzsteuerfreiheit
Option zur Umsatzsteuerpflicht
16 % oder 19 % - Die temporäre Umsatzsteuersatzsenkung

"Noch ist es dunkel, aber besser als nichts.
Ein paar Sekunden und dann machen wir Licht."
(Die Fantastischen Vier - "Tunnel")

Die Umsatzsteuer ist für den Fiskus von hervorgehobener Bedeutung. Immerhin macht sie allein gut ein Drittel des Steueraufkommens aus.
Vor diesem Hintergrund darf die Bedeutung der Umsatzsteuer im Rahmen einer Grundstückstransaktion nicht unterschätzt werden. Umsatzsteuerfreiheit, Option oder Teiloption zur Umsatzsteuerpflicht, Grundstücksveräußerung im Ganzen, Netto- und Bruttopreisvereinbarung, Leasing. Ein Unternehmen, das im Rahmen der Grundstückstransaktion umsatzsteuerliche Themen nicht ausreichend berücksichtigt, kann sich schnell die gesamte Marge zunichtemachen.
Aber die Umsatzsteuer lässt auch viele Möglichkeiten, die Grundstückstransaktion wirtschaftlich sinnvoll zu gestalten und kann sie gegebenenfalls sogar noch ein Stück weit attraktiver machen. Hierbei soll dieses Buch Licht ins Dunkel bringen. Die Themen rund um die Grundstücksveräußerung bzw. den Erwerb werden mit vielfältigen Beispielen erläutert. Checklisten helfen einzugrenzen, welche Rechtsfolge zu ziehen ist und zeigen auf, welche Punkte und Themen beim Abfassen eines Vertrags zu berücksichtigen sind. Um das Buch zu einem für Sie hilfreichen Begleiter zu machen, wurde darauf Wert gelegt, dass die Informationen mit Nachweisen belegt sind.
Alle relevanten Gesetzesneuerungen sind eingearbeitet, insbesondere das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz mit seiner befristeten Absenkung der Umsatzsteuersätze. Auch das bei Redaktionsschluss als Regierungsentwurf vorliegende Jahressteuergesetz 2020 wurde beachtet.
Das Buch wendet sich an Steuerberater, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und Notare ebenso wie an Mitarbeiter in den Steuerabteilungen der Unternehmen sowie an Immobilienverwalter.
  • Deutsch
  • Weil im Schönbuch
  • |
  • Deutschland
  • Steuerberater und dessen Mitarbeiter, Immobilienverwalter, Rechtsanwälte sowie Fachanwälte für Steuerrecht, Mitarbeiter der Unternehmenssteuerabteilungen, Notare und Wirtschaftsprüfer.
  • 1,87 MB
978-3-95554-723-3 (9783955547233)
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Inhaltsverzeichnis
Der Autor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V
Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII
Abkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .XIII
1. Veräußerung einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.1 Umsatzsteuerrechtliche Einordnung eines Immobilienerwerbs . . . . . . . . . . . . 1
1.2 Begriff der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.2.1 Keine Deckungsgleichheit zwischen BGB und UStG . . . . . . . . . . . . . . . 2
1.2.2 Das Grundstück und dessen Umfang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.2.2.1 Die sachenrechtliche Einheit des Grundstücks im Zivilrecht . . . . 3
1.2.2.2 Wesentliche Bestandteile des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . 5
1.2.2.3 Scheinbestandteile des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.2.2.4 Zubehör . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2.2.5 Mit dem Grundstück verbundene Rechte . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.2.3 Grundstücksgleiche Rechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.3 Keine Leistung mangels Verschaffens der Verfügungsmacht . . . . . . . . . . . . . . 13
1.4 Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.4.1 Unmittelbare Rechtsfolge der Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . 15
1.4.2 Mittelbare Rechtsfolgen der Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . 16
1.4.3 Voraussetzungen der Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . 17
1.4.4 Zur Vermietung eingesetzte Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.4.5 Übertragung eines Miteigentumsanteils . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
1.4.6 Übertragung eines Erbbaurechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
1.4.7 Übertragung von Anteilen an einer grundstückshaltenden Gesellschaft . . . 26
1.4.8 Umwandlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.4.9 Gestaltungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.4.10 Die Umsetzung der Geschäftsveräußerung im Ganzen im Vertrag . . . . . 30
1.5 Umsatzsteuerfreie Veräußerung einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
1.5.1 Voraussetzungen des § 4 Nr. 9a) UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
1.5.1.1 Allgemeine Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
1.5.1.2 "Fallen unter das Grunderwerbsteuergesetz" . . . . . . . . . . . . 37
1.5.2 Die grunderwerbsteuerrechtlichen Umsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
1.5.3 Nichtige Rechtsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.5.4 Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.5.5 Umfang der Umsatzsteuerbefreiung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
1.5.5.1 Nebenleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
1.5.5.2 Zubehör . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
1.6 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
1.6.1 Voraussetzungen der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
1.6.1.1 Voraussetzungen auf der Seite des Veräußerers . . . . . . . . . . 46
1.6.1.2 Voraussetzungen auf der Seite des Erwerbers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
1.6.1.3 Zusätzliche Voraussetzung für die Option gemäß
§ 9 Abs. 2 UStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
1.6.2 Formvorschriften für die Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
1.6.2.1 Formvorschrift im Falle des Grundstückskaufs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
1.6.2.2 Formvorschrift bei Erwerb durch Zwangsversteigerung . . . . . 57
1.6.2.3 Keine Formvorschrift bei Erwerb i.S.d. § 1 Abs. 2 GrEStG . . . . . . . . . 58
1.6.3 Keine Zustimmung des Leistungsempfängers zur Option erforderlich . . . . . 59
1.6.4 Kein Zugang der Option beim Finanzamt erforderlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
1.6.5 Zeitraum für die Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
1.6.6 Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen der Option . . . . . . . . . . . . 63
1.6.6.1 Unmittelbare Rechtsfolge der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
1.6.6.2 Mittelbare Rechtsfolgen der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1.6.7 "Vorsorgliche" Option und Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . 66
1.6.7.1 Das Risiko bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . 67
1.6.7.2 Die "vorsorgliche" Option als Sicherung der Geschäfts-
veräußerung im Ganzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
1.6.7.3 Unbedingtheit der vorsorglichen Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
1.6.8 Widerruf der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
1.6.8.1 Voraussetzungen des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
1.6.8.2 Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
1.6.8.3 Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . 73
1.6.8.4 Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option im
Einzelnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
1.6.8.5 Mittelbare Rechtsfolgen des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
1.6.8.6 Zeitliche Begrenzung des Widerrufs der Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
1.6.9 Die Umsetzung der Option im Grundstückskaufvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
1.6.10 Die Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
1.6.10.1 Wesen der Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
1.6.10.2 Gründe für eine Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
1.6.10.3 Voraussetzungen der Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
1.6.10.4 Rechtsfolge der Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
1.6.10.5 Berechnung der Umsatzsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
1.6.10.6 Der Aufteilungsschlüssel bei einer Teiloption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
1.6.10.7 Minderung der Bemessungsgrundlage bei einer Teiloption . . . 94
1.6.10.8 Die Umsetzung der Teiloption im Grundstückskaufvertrag . . . . . . . 94
1.7 Die Bemessungsgrundlage beim umsatzsteuerpflichtigen Erwerb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
1.7.1 Netto- und Bruttopreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
1.7.2 Die Bestandteile der Bemessungsgrundlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
1.7.3 Die Minderung der Bemessungsgrundlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
1.8 Leistungszeitpunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
1.8.1 Ausführung der Leistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
1.8.2 Anzahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
2. Leasing . 105
2.1 Abgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
2.2 Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums beim Leasing . . . . . . . . . . 106
2.2.1 Prüfung des Übergangs des Leasingguts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
2.2.1.1 Checkliste Prüfung des Übergangs des Leasingguts für
Neufälle ab dem 07.04.2020 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
2.2.1.2 Checkliste Prüfung des Übergangs des Leasingguts für
Altfälle vor dem 07.04.2020 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
2.2.2 Das wirtschaftliche Eigentum verbleibt bei dem Leasinggeber . . . . . . 112
2.2.3 Das wirtschaftliche Eigentum geht auf den Leasingnehmer über . . . . . . . . . 113
2.3 Sale-and-Lease-back . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
2.3.1 Die Grundkonstellationen im Rahmen des Sale-and-Lease-back . . . . . 115
Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

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