Die wachsende Stadt als Herausforderung für das Recht

Rechtliche Instrumente zum Erhalt und zur Schaffung heterogener Bevölkerungsstrukturen in der Innenstadt
 
 
Mohr Siebeck (Verlag)
  • 1. Auflage
  • |
  • erschienen am 1. April 2016
  • |
  • 389 Seiten
 
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978-3-16-154629-7 (ISBN)
 
Innenstädte erleben seit einiger Zeit eine Renaissance. Die deutschen Städte werden in den nächsten Jahren und Jahrzehnten weiter wachsen. Dabei drohen Wohnungen in den Innenstädten zu einem Luxusgut zu werden und nur noch für einen kleinen Teil der Bevölkerung erschwinglich zu sein. Ungesteuert droht auch in Berlin, Hamburg oder München die Gefahr, dass eine Kluft zwischen den reichen Innenstädten und verarmten Vorstädten mit ihren sozialen Brennpunkten entsteht, wie sie in London oder Paris bereits vorzufinden ist.
Thomas Weigelt untersucht, wie trotz des Wachstums die soziale Durchmischung der Innenstädte im Wohnungsbestand erhalten werden kann. Er zeigt Wege auf, um auch im Neubau eine heterogene Bevölkerungsstruktur zu schaffen, benennt aber auch die Schwächen der derzeitigen bauplanungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen, mietrechtlichen und strafrechtlichen Regelungssysteme. Daraus entwickelt der Autor Vorschläge für Gesetzesänderungen.
Die Arbeit wurde mit dem Promotionspreis 2016 der Fakultät für Rechtswissenschaft der Universität Hamburg ausgezeichnet.
  • Deutsch
  • Tübingen
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  • Deutschland
  • Für Beruf und Forschung
  • 5,13 MB
978-3-16-154629-7 (9783161546297)
10.1628/978-3-16-154629-7
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  • Cover
  • Vorwort
  • Inhaltsübersicht
  • Inhaltsverzeichnis
  • Kapitel 1: Einführung
  • Kapitel 2: Heterogene Bevölkerungsstrukturen als Zielgröße
  • A. Kategorien der städtischen Bevölkerungsmischung
  • B. Probleme der empirischen Betrachtung
  • C. Folgen einer homogenen Bevölkerungsstruktur
  • I. Quartiere mit einer sozial benachteiligten Bevölkerung
  • 1. Kontexteffekte
  • 2. Einfluss der Quartiere auf die Sozialisation
  • 3. Selbstverstärkender Effekt durch Anpassung
  • 4. Steigende soziale Ungleichheit als Einflussfaktor
  • 5. Demographische Homogenität
  • 6. Einfluss der Bausubstanz
  • II. Stadtteile mit sozial bessergestellter Bevölkerung
  • III. Heterogene Bevölkerungsstrukturen als Zielgröße
  • 1. Soziale Heterogenität als Beitrag zur Resilienz
  • 2. Heterogenität als Beitrag zur Ermöglichung von freier Entfaltung
  • 3. Bauliche Heterogenität
  • IV. Gegenthesen zur Benachteiligung durch Segregation
  • 1. Quartiere mit homogenen Bevölkerungsstrukturen als Schutzräume
  • 2. Raumüberwindungstechnologien
  • 3. Homogenität als Grundbedingung des Zusammenlebens nach Gans
  • D. Schlussfolgerungen
  • Kapitel 3: Betrachtungsgebiet und Fragestellung
  • A. Berliner Mietwohnungsmarkt als Betrachtungsgegenstand
  • I. Auswahl des räumlichen Betrachtungsgebietes
  • 1. Grundsätzliches
  • 2. Mietanstieg
  • 3. Stagnation des Angebots
  • 4. Anstieg der Nachfrage
  • a) Abschwächung der Suburbanisierung
  • b) Anziehungskraft der Ballungszentren
  • c) Ungleiche Verteilung dieser Effekte
  • 5. Fluktuationsrate
  • 6. Besonderheiten Berlins
  • II. Begrenzung auf den Mietwohnungsmarkt
  • III. Verhältnis Neubau und Bestand
  • B. Rechtliche Probleme und daraus folgende Fragestellungen
  • I. Zu betrachtende Instrumente
  • II. Forschungsfragen
  • C. Mögliche Schlussfolgerungen
  • Kapitel 4: Verfassungsrechtliche Begründungstopoi
  • A. Fragestellung
  • B. Sozialstaatsprinzip
  • I. Verteilungsgerechter Staat
  • II. Chancengleichheit im Sozialstaat
  • III. Aktualität des Sozialstaats
  • IV. Sozialstaat und Schutz der körperlichen Unversehrtheit
  • V. Sozialstaat und freie Entfaltung der Persönlichkeit
  • VI. Eingriffe zu Gunsten des Einen als Belastung des Anderen
  • VII. Fazit
  • C. Eigentum und seine Sozialbindung
  • I. Allgemeines
  • II. Sozialpflichtigkeit bei fehlender finanzieller Unterstützung durch den Staat
  • III. Kritik an der sozialpolitischen Aufladung
  • 1. Argumente
  • 2. Stellungnahme
  • IV. Konkrete Ausgestaltung
  • 1. Verhältnis Vermieter - Mieter (- Mietinteressent)
  • 2. Planung und Enteignung
  • a) Allgemeines
  • b) Duldungspflichten aufgrund der Einbindung des Grundstücks in seine Umgebung
  • c) "Quasi-Synallagma"
  • d) Begrenzung auf "baunahe" Gründe
  • e) Dauerhaftigkeit der Verflechtung
  • f) Staatliche Investitionen als Bedingung für einen Wertzuwachs
  • g) Verhältnismäßigkeit bei der Objektwahl
  • h) Sicherung der Privatnützigkeit des Eigentums
  • i) Zwischenergebnis
  • D. Sozialer Gehalt der Unverletzlichkeit der Wohnung, Art. 13 I GG
  • E. Zusammenfassung der Konfliktlage
  • Kapitel 5: Bauplanungsrecht - Planung
  • A. Allgemeines
  • B. Erster Schritt: Informelle Planung
  • C. Zwischenschritt: Raumordnung
  • D. Zweiter Schritt: Flächennutzungsplanung
  • I. Funktionsweise
  • II. Einsatzmöglichkeit im Rahmen der Fragestellung
  • 1. Vorbereitungsfunktion
  • 2. Informationsfunktion
  • E. Dritter Schritt: Bebauungsplan
  • I. Allgemeines
  • II. Festsetzungsmöglichkeiten, § 9 I BauGB
  • 1. Art der baulichen Nutzung, § 9 I Nr. 1 1. Alt. BauGB
  • a) Besondere Wohngebiete, § 1 II Nr. 4 i. V. m. § 4a BauNVO
  • aa) Allgemeines
  • bb) Dynamik als Alleinstellungsmerkmal
  • cc) Besondere Instrumente des § 4a IV BauNVO
  • dd) Voraussetzungen
  • (1) Exklusivität
  • (2) Besondere Eigenart als subjektives Element
  • (3) Zusammenfassung
  • ee) Festsetzungsmöglichkeiten
  • (1) Voraussetzungen
  • (2) Wirkung
  • ff) Zusammenfassung
  • b) Andere Baugebietstypen
  • c) Instrumente des § 1 V bis X BauNVO
  • aa) Ausschluss von Nutzungen, § 1 V BauNVO
  • bb) Vertikale Aufteilung der zulässigen Nutzung, § 1 VII BauNVO
  • cc) Räumliche Feinsteuerung durch § 1 VIII BauNVO
  • dd) Qualitative Feinsteuerung durch § 1 IX BauNVO
  • 2. Maß der baulichen Nutzung, § 9 I Nr. 1 2. Alt. BauGB
  • a) Allgemeines
  • b) Grenzwerte, § 17 BauNVO
  • c) Mindestmaß, § 16 IV 1 BauNVO
  • d) Flexibilisierungen
  • 3. Anordnung auf dem Grundstück und dessen Maße, §§ 22f. BauNVO und § 9 I Nr. 3 BauGB
  • a) Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche, §§ 22f. BauGB
  • b) Festsetzung der Mindestgrößen und Höchstmaße für Baugrundstücke, § 9 I Nr. 3 BauGB
  • 4. Begrenzung durch Festsetzung der Wohnungsanzahl, § 9 I Nr. 6 BauGB
  • 5. Flächen für Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, § 9 I Nr. 7 BauGB
  • III. Kooperative Verfahren i. S. d. §§ 11f. BauGB
  • 1. Möglicher Regelungsgehalt von städtebaulichen Verträgen
  • a) Zielsetzungen
  • b) Mittel
  • 2. Grenzen
  • a) Kopplungsverbot, § 11 II 2 BauGB
  • aa) Ausschluss aufgrund bestehenden Anspruchs, § 11 II 2 BauGB i. V. m. § 56 II VwVfG
  • bb) Innerer sachlicher Zusammenhang von Leistung und Gegenleistung
  • b) Angemessenheit
  • aa) Ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung
  • (1) Allgemeines
  • (2) Wertsteigerung aufgrund der Planung als Kriterium
  • (3) Investitionssumme und Rentabilität als geeignete Kriterien
  • bb) Gleichheitsgerechte Verteilung der Lasten
  • 3. Zusammenfassung
  • IV. Besonderheiten bei der Bebauungsplanung in der Innenentwicklung
  • 1. Relevanz
  • 2. Voraussetzungen
  • 3. Rechtsfolgen
  • 4. Zusammenfassung
  • F. Umfassende Instrumente: Das besondere Städtebaurecht
  • I. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
  • 1. Allgemeines
  • 2. Sachliche Voraussetzungen, § 136 II BauGB
  • a) Städtebaulicher Missstand als zentraler Begriff
  • b) Auswirkungen der vorhandenen Mischung aus Wohn-und Arbeitsstätten, § 136 III Nr. 1 lit. d) BauGB
  • c) Bauliche Beschaffenheit, § 136 III Nr. 1 lit. b) BauGB
  • d) Funktionsmangel, § 136 II 2 Nr. 2 BauGB
  • 3. Ziele und Zwecke der Sanierung, § 140 Nr. 3 BauGB
  • 4. Genehmigungsvorbehalt als Gestaltungsmöglichkeit der Gemeinde, § 144f. BauGB
  • a) Allgemeines
  • b) Möglichkeiten der Ausgestaltungen: Auflagen und städtebauliche Verträge
  • c) Praktische Probleme bei Auflagen
  • d) Vorzüge des städtebaulichen Vertrages
  • e) Ausschluss von kleinen Vorhaben
  • f) Begründung von Wohnungseigentum
  • g) Mögliche Regelungsgegenstände
  • aa) Allgemeines
  • bb) Mietobergrenzen
  • h) Zusammenfassung
  • II. Erhaltungssatzungen, § 172 BauGB
  • 1. Erste Ebene: Voraussetzungen für den Erlass
  • a) Materielle Voraussetzungen
  • aa) Städtebauliche Gründe
  • (1) Besondere Verbindung von Bevölkerung und baulicher Struktur
  • (2) Verdrängung von angestammter, sozial benachteiligter Bewohnerschaft
  • (3) Unerheblichkeit der regionalen Verortung der Folgen
  • bb) Zusammenfassung
  • b) Verfahren
  • aa) Allgemeines
  • bb) Vorbereitende Untersuchungen
  • cc) Rationalisierung der Entscheidung durch Materialsammlung
  • dd) Begründung von Erhaltungssatzungen nach § 172 I 1 1. Var. BauGB
  • ee) Methodik
  • ff) Organisation des Verwaltungsverfahrens
  • 2. Zweite Ebene: Überprüfung des konkreten Vorhabens
  • a) Allgemeines
  • b) Vorbildwirkung
  • c) Hilfsindikatoren zur Feststellung der Gefahr
  • d) Einbeziehung von selbstgenutztem Wohneigentum
  • e) Nebenbestimmungen
  • f) Nutzungsänderungen
  • g) Schaffung von Wohnraum
  • h) Genehmigungsanspruch nach § 172 IV 2 BauGB
  • i) Genehmigungsanspruch nach § 172 IV 3 Nr. 1 BauGB
  • aa) Allgemeines
  • bb) Bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen
  • cc) Ausstattungsstandard
  • 3. Schwäche des Erhaltungsrechts durch Vollzugsdefizite
  • 4. Vorkaufsrecht, Umwandlung und Enteignung im Erhaltungsgebiet
  • 5. Zusammenfassung
  • Kapitel 6: Bauplanungsrecht - Plansicherung
  • A. Vorkaufsrecht, §§ 24ff. BauGB
  • I. Voraussetzungen
  • 1. Lokale Voraussetzungen
  • a) Allgemeines
  • b) Sanierungs- und Erhaltungsgebiete
  • c) Unbebaute Grundstücke für den Bau von Wohngebäuden, § 24 I Nr. 6 BauGB
  • aa) Fehlende Bebauung als Tatbestandsmerkmal
  • bb) Bebaubarkeit mit Wohngebäuden
  • d) Besonderes Vorkaufsrecht, § 25 BauGB
  • 2. Sonstige Voraussetzungen
  • a) Kaufvertrag
  • b) Wohl der Allgemeinheit
  • c) Ziele städtebaulicher Maßnahmen
  • d) Wohnungswirtschaftliche Gründe und § 24 III BauGB
  • aa) Allgemeines
  • bb) Wohl der Allgemeinheit in Milieuschutzgebieten
  • cc) Fehlende Rechtfertigung bei § 172 IV 2 Nr. 1 BauGB
  • dd) Darlegungspflicht der Gemeinde in Fällen des § 24 I 1 Nr. 4 2. Var. BauGB
  • II. Abwendungsvereinbarungen, § 27 BauGB
  • 1. Allgemeines
  • 2. Anforderungen
  • 3. Besonderheiten in Milieuschutzgebieten
  • 4. Haushälterische Vorsorge
  • 5. Direkterwerb zugunsten Dritter, § 27a I 1 Nr. 1 BauGB
  • III. Zusammenfassung
  • B. Enteignung, §§ 85ff. BauGB
  • I. Verfahren
  • II. Gemeinwohlerfordernis, § 87 I BauGB
  • III. Enteignungen in einem Erhaltungsgebiet, § 85 I Nr. 6 BauGB
  • IV. Planakzessorische Enteignung, § 85 I Nr. 1 BauGB
  • 1. Notwendige Festsetzungen
  • 2. Gemeinwohlerfordernis bei planakzessorischen Enteignungen, § 87 I BauGB
  • V. Enteignung im unbeplanten Innenbereich, § 85 I Nr. 2 BauGB
  • 1. Allgemeines
  • 2. Gemeinwohlerfordernis im Konkreten
  • 3. Nutzungskonzepte
  • VI. Zusammenfassung
  • C. Städtebauliche Gebote, §§ 175ff. BauGB
  • I. Allgemeines
  • II. Ähnlichkeiten zu anderen planungsrechtlichen Instrumenten
  • III. Typen von Baugeboten
  • IV. Voraussetzungen
  • 1. Allgemeines
  • 2. Wohnen als eine der möglichen Nutzungen
  • 3. Wohnnutzung als einzige mögliche Nutzung
  • 4. Erörterung, § 175 I 2 BauGB
  • V. Übernahmeanspruch, § 176 IV BauGB
  • VI. Zusammenfassung
  • Kapitel 7: Bauordnungsrecht und sonstige öffentlich-rechtliche Instrumente
  • A. Berliner Bauordnung
  • B. Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz
  • I. Allgemeines
  • II. Zuführung unbewohnter Wohnungen zum Wohnungsmarkt
  • III. Konkurrenz zwischen Wohnungsaufsichtsgesetz und Bauordnungsrecht
  • IV. Tatbestände
  • V. Leerstand
  • VI. Zusammenfassung
  • C. Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz
  • I. Lückenfüllfunktion
  • II. Regelungsstruktur
  • 1. Regionalität
  • 2. Voraussetzungen für den Erlass der Verordnung
  • 3. Leerstand als Zweckentfremdung
  • 4. Prüfung der konkreten Nutzungsänderung
  • 5. Anspruch auf Genehmigung aus § 3 IV 1. Alt. ZwVbG Bln
  • III. Wirkung
  • Kapitel 8: Zivilrechtliche Regelungen
  • A. Allgemeines
  • B. Begründung des Mietverhältnisses
  • I. Mieterauswahl
  • 1. Erhebung von Daten
  • 2. Auswahl
  • a) Anwendbarkeit
  • b) Ungleichbehandlung aufgrund von Rasse oder ethnischer Herkunft, § 19 II i. V. m. §§ 2 I Nr. 8, 1 AGG
  • c) Ungleichbehandlung aus anderen Gründen
  • d) Zusammenfassung
  • e) Rechtfertigung von Ungleichbehandlungen durch § 19 III AGG
  • aa) Konzeption von § 19 III AGG
  • bb) Legitime Ziele i. S. v. § 19 III AGG
  • cc) Schaffung und Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen, § 19 III 1. Alt. AGG
  • f) Zusammenfassung
  • aa) Probleme
  • bb) Ausgestaltung eines schlüssigen wohnungspolitischen Konzepts
  • II. Miethöhe
  • 1. Verordnung nach § 556d II BGB
  • 2. Begrenzung der Neuvertragsmiete, § 556d I BGB
  • a) Allgemeines
  • b) Auseinanderfallen von Angebotsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete außerhalb von §§ 556d ff. BGB
  • c) Stärkung des Mietspiegels
  • d) Ausnahmen durch § 556f BGB
  • III. Probleme
  • 1. Umgehungsmöglichkeiten
  • a) Zwischenvermietungen
  • b) "Flucht" in das Wohnungseigentum
  • c) Marktteilung
  • d) Abstandszahlungen
  • e) Modernisierung im Bestand, § 556e II BGB
  • f) Fehlende Kostendeckung bei "neuem" Altbau
  • 2. Umsetzungsprobleme
  • a) Fehlende ortsübliche Vergleichsmiete
  • b) Tatsächliche und prozessuale Umsetzung des § 556g BGB
  • IV. Zwischenergebnis
  • C. Vollzug des Mietverhältnisses
  • I. Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB
  • II. Mieterhöhungen nach Modernisierungen, § 559 BGB
  • 1. Allgemeines
  • 2. Funktionen
  • 3. Parallelen zwischen § 559 IV 2 Nr. 1 BGB und § 172 IV 3 Nr. 1 BauGB
  • 4. Zwischenergebnis
  • D. Beendigung des Mietverhältnisses
  • I. Beendigung durch den Mieter
  • II. Beendigung durch den Vermieter
  • 1. Allgemeines
  • 2. Wirtschaftliche Interessen des Vermieters
  • 3. Übergeordnetes Interesse an einer anderen Verteilung
  • 4. Zusammenfassung
  • Kapitel 9: Strafrechtliche Regelungen und das Recht der Ordnungswidrigkeiten
  • A. Allgemeines
  • B. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz
  • I. Allgemeines
  • II. Objektiver Tatbestand
  • 1. Nachfrageüberhang
  • 2. Teilmärkte
  • 3. Örtlicher Bezugsrahmen
  • III. Subjektiver Tatbestand
  • 1. Tatbestandsmerkmal "Ausnutzen"
  • 2. Kenntnis der Kausalität zwischen Nachfrageüberhang und Zustimmung zur Mietpreisvereinbarung
  • 3. Indizwirkung des objektiven Tatbestands
  • IV. Zusammenfassung
  • C. Mietwucher, § 291 I 1 Nr. 1 StGB
  • Kapitel 10: Zusammenfassung und Schlussfolgerungen
  • A. Fragestellung
  • B. De lege lata
  • I. Ermöglichung von Wohnungsneubau
  • II. "Hinkende" Regelungssysteme
  • III. Mehrebenensystem
  • IV. Vorkaufsrecht
  • V. Milieuschutzrecht
  • VI. Städtebauliche Verträge, §§ 11f. BauGB
  • VII. Immissionsschutzrechtliche Konfliktbewältigung
  • C. De lege ferenda?
  • I. Allgemeines
  • 1. Gestaltungsformen der Gesetzesgrundlage
  • 2. Einzubeziehende Rechtsgebiete
  • 3. Anreizsetzung oder Steuerung durch Befehl
  • II. Im Neubau
  • 1. Städtebauliche Verträge, §§ 11f. BauGB
  • 2. Besonderes Veränderungsgebiet
  • a) Konstruktion
  • b) Maßstab des Art. 14 I 1 GG
  • c) Gesetzgebungskompetenz und Durchgriffverbot, Art. 84 I 7 GG
  • III. Im Bestand
  • 1. Anreize zur Entwicklung schlüssiger wohnungspolitischer Konzepte
  • 2. Eigentümer einzelner Wohnungen als Adressaten von rechtlichen Verpflichtungen
  • 3. Belegungsrechte als untaugliche Lösung
  • Literaturverzeichnis
  • Sachregister
DNB DDC Sachgruppen

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