Die Immobilie bei Trennung und Scheidung

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C.H. Beck (Verlag)
  • 4. Auflage
  • |
  • erschienen am 9. September 2021
  • |
  • 128 Seiten
 
E-Book | ePUB mit Wasserzeichen-DRM | Systemvoraussetzungen
978-3-406-78089-9 (ISBN)
 

Die richtigen - auch vorläufigen - Maßnahmen für die Zeit der Trennung und nach der Scheidung zu treffen, dabei steht Ihnen dieser Ratgeber zur Seite: Gute Planung hilft, die Weichen von Anfang an richtig zu stellen.

  • Wer darf die Immobilie weiter nutzen
  • Wer muss was bezahlen
  • Streit um die Nutzung beilegen
  • Kosten und Lasten aufteilen
  • Hausrat verteilen
  • Die Scheidung und endgültige Auseinandersetzung des Vermögens
  • Zugewinn ausgleichen
  • Richtige Absicherung schon während der Ehe
  • Die Immobilie (einvernehmlich) verkaufen
  • Die Teilungsversteigerung
  • Konsequenzen für Unterhalt und Steuern.

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4. Auflage 2021
  • Deutsch
  • München
  • |
  • Deutschland
  • 4,61 MB
978-3-406-78089-9 (9783406780899)
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  • So nutzen Sie dieses Buch
  • Inhalt
  • Vorwort
  • Die Zeit der Trennung und die ­vorläufigen Maßnahmen
  • Achtung: Das ist vorab zu überdenken!
  • Die weitere Nutzung der Immobilie
  • Wer muss was für die weitere Nutzung bezahlen?
  • Wenn es Streit um die Nutzung gibt
  • Wer trägt die Kosten und Lasten der Immobilie?
  • Wer muss die Nebenkosten übernehmen?
  • Wer begleicht die Instandhaltungskosten für die Immobilie?
  • Wer trägt die Zins-, Tilgungs- und ­Ansparlasten?
  • Wie teilen wir die Haushalts­gegenstände auf?
  • Was fällt unter den Begriff ­"Haushaltsgegenstand"?
  • Wer erhält die Haushaltsgegenstände während der Trennung?
  • Welche Entscheidungskriterien gelten bei der Scheidung?
  • Wie werden Haushaltsgegenstände nach der Scheidung aufgeteilt?
  • Die endgültige Auseinandersetzung des Ehevermögens
  • Wie wird der Zugewinn ausgeglichen?
  • Wie kann ich mich bereits während der Ehe absichern?
  • Der (einvernehmliche) Verkauf der ­Immobilie
  • Die Teilungsversteigerung - wenn man sich nicht einigen kann
  • Welche Konsequenzen ergeben sich für Unterhalt und Steuern?
  • Stichwortverzeichnis
  • Der Autor

32Wer trägt die Kosten und Lasten der Immobilie?

Mit der Nutzung einer Immobilie sind nicht nur wirtschaftliche Vorteile verbunden. Eine Immobilie ist auch mit zahlreichen Zahlungsverpflichtungen verbunden. Zwischen den Ehegatten ist zu klären, wer diesen nachzukommen hat. Es ist auch zu prüfen, ob ggf. eine Verrechnung mit einer Wohnwertanrechnung oder einer Nutzungsentschädigung erfolgen muss.

Wer muss die Nebenkosten übernehmen?

Die in Mietverträgen ausdrücklich ausgewiesenen Nebenkosten (bzw. Betriebskosten) fallen selbstverständlich auch bei eigenen Immobilien an. Dabei handelt sich u. a. um

  • Grundsteuer,
  • Wasser- und Abwassergebühren,
  • Müll- und Straßenreinigungsgebühren sowie
  • Energiekosten (Öl, Gas, Strom etc.).

Nebenkosten lassen sich in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten aufteilen. Die verbrauchsunabhängigen Kosten stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit der Immobilie und deren Größe bzw. Wert. In der Regel sind es öffentlich-rechtliche Lasten, die durch die Gemeinde erhoben werden, so z. B. die Grundsteuer oder Straßenreinigung. Aber auch die Kosten für die Gebäudeversicherung zählen zu den verbrauchsunabhängigen Kosten.

33Die verbrauchsunabhängigen Kosten können durch den in der Immobilie weiter wohnenden Ehegatten nicht beeinflusst werden. Sie sind konstant.

Verbrauchsabhängige Kosten hingegen (z. B. Müll, Wasser, Strom usw.) können durch das eigene Verhalten beeinflusst werden. Hiervon bilden die Müllgebühren allerdings in der Regel eine Ausnahme, weil die meisten Gemeinden eine Pauschale für alle Haushalte unabhängig vom tatsächlichen Müllaufkommen erheben.

Wie bei Mietverhältnissen ist auch bei der weiteren Nutzung einer gemeinsamen Immobilie derjenige verpflichtet, diese Nebenkosten zu tragen, der die Immobilie nutzt. Dazu bedarf es keiner besonderen Abrede.

Mit der Zahlung der Nebenkosten deckt der in der Immobilie wohnende Ehegatte seinen Wohnbedarf, der Teil seines Unterhaltsbedarfs ist. Daher wären diese Kosten bei einer Unterhaltsberechnung eigentlich nicht gesondert zu berücksichtigen.

In der Trennungszeit der Ehegatten muss dieser Grundsatz hinsichtlich der verbrauchsunabhängigen Kosten aber teilweise durchbrochen werden und zwar, wenn der über­lassene Wohnraum während der Trennungszeit den eigenen Wohnbedarf erheblich übersteigt. Damit wird dem in der Immobilie wohnenden Ehegatten nämlich praktisch ein Wohnvorteil aufgedrängt, den er nicht benötigt, der aber mit Kosten verbunden ist. Dies führt, wie bereits ausgeführt, zu einer Minderung der Wohnwertanrechnung während der Trennungszeit. Aber auch hinsichtlich der Nebenkosten kann nichts anderes gelten. Die verbrauchsunabhängigen Kosten orientieren sich an der Größe der Immobilie bzw. 34deren Wert. Der daraus resultierende, den tatsächlichen Wohnbedarf übersteigende Nebenkostenanteil kann vom in der Immobilie bleibenden Ehegatten wie eine Verbindlichkeit einkommensmindernd bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt werden, wenn er diese Kosten selbst trägt.

Beispiel: Einkommensmindernde Nebenkosten

(Zur Vereinfachung wurde auf die Berücksichtigung weiterer unterhaltsrelevanter Positionen verzichtet.)

Einkommen des unterhaltsverpflichteten weichenden Ehegatten aus Erwerbstätigkeit:

3.100 EUR

Einkommen verbleibender Ehegatte aus Erwerbstätigkeit:

1.400 EUR

anzurechnender Wohnwert:

500 EUR

Nebenkosten, die dem eigenen Wohnbedarf entsprechen würden:

150 EUR

Nebenkosten, die den eigenen Wohnbedarf übersteigen:

200 EUR

Der letzte Betrag kann bei der Unterhaltsberechnung wie eine Verbindlichkeit wohnwertmindernd berücksichtigt werden.

Bei der Wohnwertanrechnung ist zu berücksichtigen, dass es sich hierbei um unterhaltsrelevantes Einkommen handelt, das nicht aus einer Erwerbstätigkeit resultiert.

Die Unterscheidung ist wichtig, weil bei Einkommen aus Erwerbstätigkeit bei der Unterhaltsberechnung je nach Gerichtsbezirk vorab ein Abzug von 1/7 bzw. 1/10 vorzunehmen ist. Der konkret anzuwendende Faktor hängt also von dem zuständigen Gerichtsbezirk ab. Zudem soll auch in den Gerichtsbezirken, 35in denen grundsätzlich ein Abzug von 1/7 vorgesehen ist, eine Herabsetzung auf 1/10 erfolgen können, wenn der betreffende Ehegatte auch berufsbedingte Aufwendungen wie Fahrtkosten einkommensmindernd geltend gemacht hat. Dieser sog. Erwerbstätigenbonus wird gewährt, um den Berufstätigen einen zusätzlichen Anreiz zu geben, diese Erwerbstätigkeit weiter zu betreiben. Einkünfte aus anderen Einkunftsarten unterliegen dagegen dem sog. Halbteilungsgrundsatz, das heißt, sie werden ungekürzt in die Unterhaltsberechnung eingestellt.

Beispiel Unterhaltsberechnung (Hessen):

Einkommen Ehemann

3.100 EUR

abzgl. Erwerbstätigenbonus (1/7 von 3.100 EUR)

- 443 EUR

bleiben

= 2.657 EUR

Einkommen verbleibender Ehegatte

1.400 EUR

 

abzgl. Erwerbstätigenbonus in Hessen (1/7 von 1.400 EUR)

- 200 EUR

zzgl. Wohnvorteil

+ 500 EUR

abzgl. den Wohnwert übersteigende Nebenkosten

- 150 EUR

mithin

= 1.550 EUR

Die Differenz der verbleibenden Einkünfte (2.657 EUR - 1.550 EUR) beträgt:

1.107 EUR

Der Unterhaltsanspruch (1.107 EUR : 2) beträgt damit:

553,50 EUR

36Dieses Prinzip gilt auch dann, wenn der in der Immobilie weiterhin wohnende Ehegatte unterhaltspflichtig ist. Auch auf seiner Seite wäre der Nebenkostenanteil, der seinen Wohnbedarf übersteigt, wie eine Verbindlichkeit einkommensmindernd zu berücksichtigen.

Probleme ergeben sich, wenn der in der Immobilie lebende Ehegatte trotz Zahlungsaufforderung durch die Gemeinde oder die Versicherung die angeforderten Beträge nicht zahlt. Im Außenverhältnis bleibt nämlich die Zahlungsverpflichtung des Alleineigentümers bzw. Miteigentümers gegenüber der Gemeinde bestehen, unabhängig davon, ob er die Immobilie nutzt oder nicht.

Gleicht der die Immobilie nicht nutzende Ehegatte die entsprechenden Beträge aus, muss er versuchen, seinen Ehegatten in Regress zu nehmen. Zahlt der andere Ehegatte nicht freiwillig, dürfte erfahrungsgemäß ein gerichtliches Verfahren notwendig sein, um diesen Anspruch durchzusetzen.

Kosten im Unterhaltsverfahren zurück

Das Problem lässt sich in den Fällen, in denen der weichende Ehegatte gleichzeitig unterhaltspflichtig ist, abmildern. Er kann die entsprechenden Nebenkosten weiterzahlen und diese im Rahmen eines Unterhaltsverfahrens als Sachleistung an den anderen Ehegatten bedarfsmindernd geltend machen.

Dabei wird meines Erachtens oft der Fehler gemacht, dass diese Kosten lediglich einkommensmindernd berücksichtigt werden. Das führt dazu, dass der andere Ehegatte mittelbar lediglich die Hälfte der Nebenkosten trägt, weil sich sein Unterhaltsanspruch um die Hälfte bzw. um 1/7 bzw. 371/10 (Erwerbstätigenbonus) dieses Betrags vermindert. Richtigerweise ist die Zahlung wie die Gewährung von Naturalunterhalt (also wie eine Sachleistung, die den Lebensbedarf deckt) zu behandeln. Sie ist daher bei der Bemessung des Unterhaltsbetrags in voller Höhe vom Unterhaltsbedarf des Berechtigten abzuziehen.

Beispiel: Abzug der Nebenkosten

Der weichende Ehegatte zahlt die dem genutzten Wohnraum entsprechenden Nebenkosten für die Immobilie, die von dem anderen genutzt wird (die Fallkonstellation entspricht der vorstehenden).

Erste Alternative: Die Nebenkosten werden vor der Unterhaltsermittlung abgezogen:

Einkommen Ehemann

3.100 EUR

abzgl. Nebenkosten

- 300 EUR

abzgl. 1/7 Erwerbstätigenbonus (Hessen) aus (3.100 EUR - 300 EUR) = 2.800 EUR

- 400 EUR

ergibt

= 2.400 EUR

Einkommen...

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