Crashkurs Mietverwaltung

Von der Mietersuche bis zum Auszug
 
 
Haufe-Lexware (Verlag)
  • 4. Auflage
  • |
  • erschienen am 2. April 2021
  • |
  • 208 Seiten
 
E-Book | ePUB mit Wasserzeichen-DRM | Systemvoraussetzungen
978-3-648-14857-0 (ISBN)
 

Dieses Buch führt Sie praxisnah durch alle Belange einer Mietverwaltung. Sie erfahren von einer Praktikerin, wie Sie Ihre Hausverwaltung effizient, kostengünstig und vor allem zeitsparend führen und was eine gute Hausverwaltungssoftware können muss. Anhand von Übungen und Fallbeispielen lernen Sie, wie Sie z. B. eine Mieterhöhung berechnen, eine fristlose Kündigung erstellen und Sie erhalten Tipps, Checklisten und Musterschreiben, die Ihren Arbeitsalltag erleichtern.

Inhalte:

  • Aufbau und Organisation einer Mietverwaltung, Rentabilitätsprüfung, Verwalter- und Sonderhonorare, Verwaltervertrag, Haftung des Verwalters
  • Kernaufgaben in der Verwaltung: Mieterauswahl, Mietvertrag, Mieterhöhungen, Modernisierung, Betriebskosten, Kündigungen, Verkehrssicherungspflichten, Mieterauszug, Abschluss von Verträgen
  • So ermitteln Sie die Bonität potenzieller Mieter, erhöhen die Rentabilität der Immobilie und managen effizient Ihre Hausverwaltung
  • Neu in der 4. Auflage: Mietrechtsanpassungsgesetz, Zensus 2021/2022, Reform der Grundsteuer sowie das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz (GEIG)

Mit digitalen Extras:

  • Musterbriefe
  • Formulare
E-Book
4., aktualisierte Auflage 2021
  • Deutsch
  • Freiburg im Breisgau
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  • Deutschland
  • Für Beruf und Forschung
  • 0,49 MB
978-3-648-14857-0 (9783648148570)
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Ute Missal, seit 25 Jahren Fachwirtin in der Immobilienwirtschaft, Inhaberin einer mittelständischen Hausverwaltung, Ausbilderin für Kaufleute in der Immobilienwirtschaft, Prüferin der IHK für Kaufleute in der Immobilienwirtschaft, langjährige Dozentin im Bereich Immobilienwirtschaft, Fachautorin.

Vorwort

Einleitung

  • Was ist eigentlich eine Mietverwaltung?
  • Wer ist der Auftraggeber einer Mietverwaltung?
  • Was Sie in diesem Buch erwartet

Die Immobilie als Mietobjekt

  • Welche Objekte können durch Sie verwaltet werden?
  • Was ist eine Wohnung?
  • Was ist ein Geschäftsraum?

Der Mietverwalter und sein Unternehmen

  • Die Mietverwaltung
  • Organisation in der Mietverwaltung

Vom Marketing bis zur Übernahme eines neuen Mietobjekts

  • Was bedeutet Marketing?
  • Akquirieren von Neukunden
  • Maßnahmen der Bekanntmachung (Werbung)
  • Rentabilitätsprüfung von Verwaltungsobjekten
  • Der Verwaltervertrag
  • Übernahme eines neuen Verwaltungsobjekts

Rund um die Mietverwaltungspraxis

  • Anbahnung einer Neuvermietung
  • Der Mietvertrag
  • Die Mietkaution
  • Die Mieterhöhungen
  • Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau
  • Was tun, wenn ein Mieter nicht zahlt?
  • Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden
  • Zulässige Kündigung bei unverschuldeter Geldnot
  • Richtiges Verhalten im Streitfall mit Mietern
  • Beauftragen von Rechtsanwälten
  • Kündigung eines Mietvertragsverhältnisses
  • Vorabnahmetermin/Vorabprotokoll
  • Abnahmetermin
  • Kautionsabrechnung
  • Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und ihre Verwendung in der Mietverwaltung
  • Die Mietpreisbremse
  • Gesetz zur Ergänzung der Regelungen der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache - »Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)
  • Interessantes zum geltenden Mietrecht
  • Interessante Rechtsprechungs

Buchhaltung und Abrechnung

  • Rechnungslegung und Jahresabrechnung gegenüber dem Vermieter
  • Erstellung einer Betriebskostenabrechnung

Technische Verwaltung

  • Instandhaltung
  • Instandsetzung
  • Schadensfeststellung
  • Schimmel in Wohnungen
  • Angebotseinholung
  • Auftragsvergabe
  • Benachrichtigung der Mieter über anfallende Arbeiten
  • Überwachung der Arbeiten
  • Abnahme der Arbeiten
  • Rechnungsprüfung
  • Trinkwasserverordnung
  • Energieeinsparverordnung
  • Ökodesign-Richtlinie
  • Änderung des gesetzlichen Messwesens (MessEG)
  • Verschärfte Vorschriften der Betriebssicherheitsverordnung für Aufzugsbetreiber
  • Rauchwarnmelder
  • Interessantes und Ausblick in die Zukunft

Soziale Verwaltung

Basics zum Gewerberaummietrecht

  • Besonderheiten bei der Vermietung von Gewerbeobjekten
  • Einstufung des Mietvertrags
  • Wahl des richtigen Mieters für Ihr Objekt
  • Der gewerbliche Mietvertrag
  • Betriebskosten im Gewerbe
  • Mietkautionen
  • Instandhaltung des Mietobjekts
  • Bauliche Veränderung
  • Rückgabe des Mietgegenstands
  • Schriftform für Änderungen und Ergänzungen
  • Ausschluss von Mietminderungen
  • Betriebspflicht
  • Werbung
  • Personengesellschaften
  • Untervermietung

Übungen

  • Fallbeispiel: Betriebskostenabrechnung
  • Fallbeispiel: Neuberechnung einer Miete gem. Mietspiegel
  • Fallbeispiel: Erstellung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs
  • Aufgaben zur Selbstüberprüfung

Stichwortverzeichnis

2 Die Immobilie als Mietobjekt

Eigentum an Mietobjekten zu erwerben, ist eine mögliche Form der Geldanlage. Sie wird größtenteils von Privatpersonen genutzt. Hierbei geht es primär um die Rentabilität des eingesetzten Kapitals durch die laufende Rendite aus Mietüberschüssen. Der Gesamtbestand an Wohnungen in Deutschland lag im Jahr 2004 nach der Auswertung vom 29.7.2005 durch das Statistische Bundesamt bei 39,36 Mio.1

Auf Privateigentümer entfallen 44 Prozent des Mietwohnungsbestands in Deutschland.

Da die Kosten für das Erstellen eines Mietobjekts im Vergleich zu den Vorjahren stetig steigen, steigen auch die Mieten dementsprechend an. So bietet ein Mietobjekt für den Kapitalanleger eine solide Möglichkeit, sein Kapital anzulegen. Gerade auch vor dem Hintergrund, dass zwar der Boden nicht vermehrbar ist, aber immer mehr Wohnungen benötigt werden, weil es immer mehr alleinstehende Personen gibt. Aber nicht jeder Kapitalanleger möchte seine Immobilie selbst verwalten - manchen fehlt dafür die Zeit, anderen die Sachkenntnis.

Oftmals ist es dem Kapitalanleger auch zu nervenaufreibend, sich um die Belange seiner Mieter oder gar um schwierige Mieter zu kümmern. In diesen Fällen sucht er professionelle Hilfe durch einen Mietverwalter, der ihm die gesamte Arbeit abnimmt und sich auch noch um die Wertsteigerung der Immobilie, z. B. durch Mieterhöhungen, kümmert. Hier sind dann Sie als professioneller Mietverwalter gefragt.

2.1 Welche Objekte können durch Sie verwaltet werden?

Für Sie als Mietverwalter gibt es mehrere Verwaltungsmöglichkeiten, sei es die Mietwohnung, das Gewerbeobjekt oder eine Mischform aus beidem.

  • Mietobjekte
    Zu den Mietobjekten gehören neben Mehrfamilienhäusern auch Einfamilienhäuser, Hausgruppen und Einliegerwohnungen. Private Eigentümer setzen professionelle Verwalter wegen der im Vergleich zur normalen Geldvermögensverwaltung wesentlich schwierigeren und aufwendigeren Verwaltung von Mietobjekten ein. Sie erwarten vom Objektbetreuer u. a. eine effiziente Bewirtschaftung und eine Rentabilitätssteigerung.
  • Geschäftshäuser
    Zu den Geschäftshäusern zählen die klassischen Bürohäuser, aber auch gemischte gewerbliche Immobilien wie Büro- und Einzelhandelsobjekte, Einkaufszentren und Supermärkte. Hier werden Mietverwalter eingesetzt, weil sich die Bedürfnisse der gewerblichen Mieter schneller ändern, als die von Privatpersonen, und eine genaue und professionelle Marktbeobachtung aufgrund der momentanen Wirtschaftslage erforderlich ist, um auf Schwankungen bei den Mieterträgen sofort reagieren zu können.

Beispiel

Einer Ihrer gewerblichen Mieter muss aufgrund der wirtschaftlichen Lage Personal einsparen. Jetzt sind die angemieteten Räumlichkeiten zu groß und er möchte Teile der Mietfläche zurückgeben.

Auf dieses Bedürfnis sollten Sie flexibel reagieren, um den Mieter zu halten, sonst droht Ihnen ein eventueller Leerstand der Gesamtfläche durch eine Kündigung seitens des Mieters.

  • Wohn- und Geschäftshäuser
    Wohn- und Geschäftshäuser sind eine Mischform. Meistens befinden sich im Erdgeschoss Ladenlokale oder Büros und in den darüber liegenden Geschossen Wohnräume. Die unterschiedlichen Erwartungen der Mieter führen hier oft zu Problemen, die ein professioneller Mietverwalter aufgrund seiner Erfahrung leichter lösen kann als der unerfahrene Besitzer eines Wohn- und Geschäftshauses.

Beispiel

Einer Ihrer Wohnraummieter beschwert sich über die nächtliche Anlieferung von Brotprodukten und Zeitschriften für den Supermarkt im Erdgeschoss und die damit verbundene Lärmbelästigung. Der Supermarkt ist aber aus wirtschaftlichen Gründen darauf angewiesen, dass er in der Nacht beliefert wird.

  • Sondereigentumsverwaltung (Mietwohnung in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft)
    Im Falle der Sondereigentumsverwaltung verwaltet der Mietverwalter kein ganzes Haus, sondern nur die Wohnungen einzelner Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage.

2.2 Was ist eine Wohnung?

Unter einer Wohnung wird eine Summe von Räumen verstanden, die sich in einem festen Gebäude befinden und bestimmten sozialen und hygienischen Mindestanforderungen entsprechen. Eine Wohnung muss außerdem »abgeschlossen«, also von anderen Wohnungen getrennt sein, eine eigene Wohnungstüre haben und zu Wohnzwecken dienen.

Beispiel

Ein Eigentümer bittet Sie, aus leerstehenden Räumen in seinem Mehrfamilienhaus eine Wohnung zu gestalten. Ein Bad und ein WC möchte er aus Kostengründen nicht einbauen lassen. Der neue Mieter könne ja, so sein Argument, ein extra WC im Hinterhof nutzen. Das Problem ist nur: Auf diese Weise kommt keine Wohnung zustande.

Die Wohnungsgröße

Die Größe einer Wohnung wird entweder durch die Anzahl der Zimmer bzw. Räume oder durch die Wohnfläche festgestellt.

Man spricht von

  • Wohn- und Schlafzimmern bei mindestens 10 m2,
  • Wohn- und Schlafkammern bei 6-10 m2.

Außerdem gehören zu einer Wohnung auch Nebenräumen wie

  • Dielen,
  • Flure,
  • WCs,
  • Badezimmer,
  • Abstellräume,
  • Balkone.

Die Wohnfläche

Bei einer Wohnungsvermietung werden Sie von den Wohnungsinteressenten in der Regel nach der Wohnfläche gefragt. Sie richtet sich nach der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die zur Wohnung gehören, und wird folgendermaßen berechnet:

  • Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern: voll.
  • Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern, Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume: zur Hälfte.
  • Grundflächen von Loggien, Balkonen und ähnlichen Räumen: zur Hälfte.
  • Ausnahme: Balkone, die sich nicht zur Südseite ausrichten oder nicht aufwendig gestaltet sind, können nur mit einem Viertel angerechnet werden.

Beispiel

Die zu vermietende Wohnung hat eine Wohnfläche von 80 m2. Der Balkon ist 4 × 4 m2groß, hat also 16 m2. Zu den 80 m2Wohnfläche können also 25 Prozent (= 4 m2) hinzugerechnet werden. Der Mietpreis wird folglich auf einer Basis von 84 m2berechnet.

  • Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter und von nicht gedeckten Terrassen: gar nicht.

Unterscheidung von Wohnungen hinsichtlich ihrer Förderung

Wohnungen werden nicht nur hinsichtlich ihrer Größe unterschieden. Ein weiteres Unterscheidungsmerkmal ist ihre Förderung.

  • Öffentlich geförderte Wohnungen
    Öffentlich geförderte Wohnungen werden mithilfe von öffentlichen Mitteln errichtet, und zwar mit dem Ziel, eine niedrige Belastung und niedrige Mieten für sozial schwache Mieter zu erreichen. Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung kann nur werden, wer im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins ist. Die Wohnung darf nur zur Kostenmiete vermietet werden. Die Kostenmiete entspricht dem Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Sie wird anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung berechnet.
  • Steuerbegünstigte Wohnung
    Steuerbegünstigte Wohnungen werden ohne öffentliche Mittel errichtet. Eine wesentliche Voraussetzung für die Anerkennung der Steuerbegünstigung ist, dass die Wohnung die in § 39 Abs. 1 Satz 2 WobauG bestimmte Wohnfläche um nicht mehr als 20 Prozent überschreitet. Steuerbegünstigte Wohnungen unterliegen keiner Wohnungsbindung.
  • Frei finanzierte Wohnung
    Frei finanzierte Wohnungen werden weder durch öffentliche Mittel noch durch Steuerbegünstigungen gefördert und unterliegen keiner Wohnungsbindung.

2.3 Was ist ein Geschäftsraum?

Unter Geschäftsräumen versteht man Räume, die nicht zu Wohnzwecken geeignet sind, sondern in denen das Geschäft bzw. der Betrieb eines Unternehmens abgewickelt wird. Beispiele sind: Produktionshallen, Praxen, Gaststätten, Ladenlokale.

Der Geschäftsraum bzw. die gewerbliche Immobilie unterscheidet sich...

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