Vermieter-Fibel

Verträge, Vorlagen und Musterbriefe. Alle rechtlichen Grundlagen - von der Mietersuche bis zur Kündigung
 
 
Linde Verlag Ges.m.b.H.
  • 3. Auflage
  • |
  • erschienen am 30. November 2017
  • |
  • 168 Seiten
 
E-Book | ePUB mit Adobe DRM | Systemvoraussetzungen
978-3-7094-0883-4 (ISBN)
 

Von der Mietersuche bis zur Kündigung: der Vermieter-Guide


Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter nach der aktuellen Gesetzeslage? Was muss ein Mietvertrag beinhalten? Auf welche Weise kann das Mietverhältnis vorzeitig aufgelöst werden? Das alles und noch mehr erfahren Sie neu in der 3. Auflage der "Vermieter-Fibel".

Das Mietrecht gilt als eines der kompliziertesten Rechtsgebiete Österreichs. Die "Vermieter-Fibel" stellt alle wesentlichen Aspekte des Mietrechts einfach und verständlich dar. Mietrechtsexperte Dr. Herbert Gartner zeigt, wie Vermieterinnen und Vermieter Fehler in der Vertragsgestaltung vermeiden, die nur durch erheblichen Aufwand behoben werden können, jedoch eine wesentliche Beeinträchtigung des Werts einer Immobilie darstellen. Ausführlich kommentierte Vertragsmuster und Korrespondenzvorlagen, etwa zur Kündigung, stehen zum Download* zur Verfügung.

Von der Mietersuche bis zur Kündigung: Alle rechtlichen Grundlagen, um erfolgreich zu vermieten, finden Sie in der "Vermieter-Fibel".

*Derzeit ist der Download außerhalb von Österreich aus rechtlichen Gründen leider nicht möglich.

3. Auflage 2017
  • Deutsch
  • Österreich
  • 1,09 MB
978-3-7094-0883-4 (9783709408834)
3709408830 (3709408830)
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Beachten Sie: Fehler im Vertrag können teuer werden und vor allem auf Dauer des Vertrages nicht korrigiert werden. Mietverträge können sehr, sehr lange dauern ...

1. Allgemeine Beurteilungskriterien


Für den Vermieter ist es von entscheidender Bedeutung, zu wissen, welche gesetzlichen Bestimmungen auf das kommende Vertragsverhältnis anzuwenden sind.

Die hier interessierenden Bestimmungen sind einerseits das ABGB und/oder das Mietrechtsgesetz (MRG) bzw. andererseits auch das Konsumentenschutzgesetz (KSchG).

Der abzuschließende Vertrag ist immer auf Basis der anwendbaren Gesetzesmaterien zu überprüfen und entsprechend zu gestalten.

Ein Mietvertrag unterliegt möglicherweise nicht dem Mietrechtsgesetz, wird aber in der konkreten Ausgestaltung allerdings von einem Unternehmer mit einem Verbraucher im Sinne des KSchG abgeschlossen, was wiederum eine mögliche Einschränkung der sonst grundsätzlich geltenden Vertragsfreiheit in der Formulierung verschiedener Vertragsregelungen bedeutet.

Der Mietvertrag kann umgekehrt von einem Privaten mit einem Unternehmer im Sinne des KSchG abgeschlossen werden, und dennoch aber in den Vollanwendungsbereich oder zumindest in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, somit auch diesbezüglich wiederum beachtliche Einschränkungen in der Vertrags- und Gestaltungsfreiheit erfahren.

Es ist für einen Vermieter "lebensnotwendig", die anwendbaren Rechtsmaterien zumindest in Grundzügen zu kennen und zu wissen, innerhalb welcher gesetzlichen Rahmenbedingungen das Vertragsverhältnis gestaltet werden kann.

Die grundsätzlich geltende Vertragsfreiheit ist im Rahmen dieser Rechtsmaterien mehr oder minder deutlich eingeschränkt, ein sorgloser Umgang bei der Gestaltung eines solchen Vertrages kann für den Vermieter fatal sein, da sich der Mieter ungeachtet der "geschriebenen Vereinbarung" darauf berufen kann, dass die konkrete Regelung gegen das Mietrechtsgesetz bzw. das KSchG verstößt und somit die mühsam vereinbarte und formulierte Vereinbarung nicht gültig ist.

2. Die Anwendung des KSchG


Das KSchG und hier vor allem die Regelungen des § 6, die vertragliche Vereinbarungen bzw. mühsam ausverhandelte und formulierte Vertragsbestimmungen für ungültig erklären, kommt immer dann zur Anwendung, wenn ein Unternehmer einem "Verbraucher" gegenübersteht.

Ein Vermieter ist immer dann Unternehmer im Sinne des KSchG, wenn er die Vermietung zu unternehmerischen Zwecken betreibt und dafür auch die erforderliche Administration geschaffen hat.

Nach der Rechtsprechung der Gerichte ist der Eigentümer mehrerer zur Vermietung gelangender Objekte im Regelfall Unternehmer, die Anzahl der Vermietungsobjekte, die im Eigentum eines Vermieters stehen müssen, um ihn zum Unternehmer im Sinne des KSchG zu machen, ist von der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt worden und kann derzeit - vorsichtig - bei zumindest zwei bis drei Objekten angesetzt werden.

Der Eigentümer eines "Zinshauses" wird bei der Vermietung immer Unternehmer im Sinne des KSchG sein, der Eigentümer von verschiedenen, zur Vermietung gelangenden Eigentumswohnungen, gleichgültig ob diese in einem Haus oder in verschiedenen Objekten gelegen sind, wird ebenfalls diese Qualifikation seinem Mieter gegenüber erfüllen.

Umgekehrt ist Verbraucher im Sinne des KSchG jeder, für den das gegenständliche Geschäft nicht zum Betrieb seines Unternehmens gehört, somit jeder "private Mieter" der das Objekt für eigene Zwecke anmieten möchte.

Zu beachten ist aber auch, dass ein Mieter, der beabsichtigt, erstmals ein geschäftlich gewidmetes Mietobjekt zum Zwecke der erstmaligen Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit anzumieten, ebenfalls Konsument sein wird, da es sich dann um ein sogenanntes "Initialisierungsgeschäft" handelt, also ein Geschäft, das jemand abschließt, um ein Gewerbe oder eine berufliche Tätigkeit zu beginnen.

Die Bedeutung der Anwendung des KSchG auf das gegenständliche Vertragsverhältnis liegt nun darin, dass gewisse Vereinbarungen, die zwischen zwei "Privaten" gültig sind, im Verhältnis Unternehmer zu Verbraucher aber nicht vereinbart werden dürfen bzw. ungültig sind.

Für solche Verträge, die im Regelfall als Vertragsformblätter gestaltet sind, gilt das "Transparenzgebot" des § 6 Abs. 3 KSchG ("Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung ist unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist"), das von einem solchen Vertrag verlangt, dass er verständlich formuliert ist, vollständige Regelungen enthält und vor allem für den Verbraucher klar ersichtlich ist, welche Verpflichtungen ihn treffen (hier sind naturgemäß in erster Linie die Zahlungsverpflichtungen und sonstigen Verpflichtungen des Mieters gemeint).

Einschränkungen der Gewährleistungsrechte eines Verbrauchers dürfen in einem solchen Vertrag nicht enthalten sein, d.h. der Verbraucher kann auf ihm zustehende gesetzliche Gewährleistungsrechte einem Unternehmer gegenüber im Vorhinein nicht verzichten, ein solcher genereller Verzicht wäre aber in einem "privaten" Vertrag zwischen zwei Verbrauchern durchaus zulässig.

Der Katalog an gesetzlichen Regelungen insbesondere im § 6 KSchG ist sehr umfassend und sollte vom Vermieter unbedingt beachtet werden, um böse Überraschungen zu vermeiden (Näheres siehe bei den Vertragsmustern, Seiten 97 ff).

Zu beachten ist aber, dass Vertragsbestimmungen in Vertragsformblättern, die einen Vertragsteil (auch den Unternehmer!) im Einzelfall bei Nebenverpflichtungen gröblich benachteiligen, gemäß § 879 Abs. 3 ABGB nichtig sind. Nebenverpflichtungen wären beispielsweise Gewährleistungsverpflichtungen oder Ähnliches (Siehe Seite 39 f).

3. Der "Vollanwendungsbereich" des MRG


Der Gesetzgeber hat die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten aller Art, wie im Besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumlichkeiten samt den mitgemieteten Haus- oder Grundflächen grundsätzlich dem MRG unterstellt.

Grundregel ist somit, dass das MRG auf Mietverträge über derartige Mietgegenstände zur Anwendung kommt, es sei denn, es liegt ein Ausnahmetatbestand vor, der im § 1 Abs. 2 näher definiert ist:

MRG § 1. (1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im Besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen) samt den etwa mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im Besonderen von Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte (im folgenden Mietgegenstände genannt); in diesem Bundesgesetz wird unter Mietvertrag auch der genossenschaftliche Nutzungsvertrag, unter Mietzins auch das auf Grund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages zu bezahlende Nutzungsentgelt verstanden.

(2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht

1. Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hierfür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden,

1a. Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden,

2. Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden,

3. Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand

a) eine Geschäftsräumlichkeit oder

b) eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs. 1 Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet,

4. Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z 3 und 4 liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des § 66 JN besteht,

5. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.

(3) Für Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, gelten die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe des § 20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.

(4) Die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für

1. Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,

2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass - wenn auch zum Teil oder...

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