Städtebauliche Verträge

Name: Städtebauliche Verträge | Inhalte und Leistungsstörungen
Brand: Boorberg
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Inhalte und Leistungsstörungen

Hans-Jörg Birk(Autor*in)

Boorberg (Verlag)

6. Auflage

Erschienen am 20. April 2022

600 Seiten

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978-3-415-07103-2 (ISBN)

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Inhalt

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Titel
Impressum
Vorwort
Inhaltsverzeichnis
Vorbemerkungen
I. BauGB 2013/2017/2021
II. Behandelte Verträge
III. Aufbau
Einführung
1. Die Gemeinde als Vertragspartner
2. Vertrag und Bauleitplanung
3. Der Vertragspartner der Gemeinde
4. Folge von Rechtsverstößen
5. Bindung bei Dauerschuldverhältnissen
6. Vertragsvollzug und dessen Kontrolle
Allgemeiner Teil
A. Rechtliche Einordnung der Verträge
I. Öffentlich-rechtliche oder zivilrechtliche Verträge?
1. Erschließungsvertrag, § 11
2. Städtebaulicher Vertrag, § 11
a) Einordnungsfragen
b) Vertragsbereiche
c) Prüfungsschema
3. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, § 12
4. Rechtsweg
II. Koordinationsrechtlicher oder subordinationsrechtlicher öffentlich-rechtlicher Vertrag?
1. Bedeutung der Unterscheidung
2. Bisherige Einordnungen
3. Versuch einer Einordnung
4. Fazit
B. Anwendbare Rechtsvorschriften für Vertragsinhalte und Leistungsstörungen
I. Direkte Regelungen über Vertragsinhalte und Leistungsstörungen in den §§ 11, 12 und 124
1. § 11: Erschließungsvertrag
a) Regelungen über Vertragsinhalte
b) Regelungen über Leistungsstörungen
2. § 11: Städtebaulicher Vertrag
a) Regelungsinhalte
b) Kein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans
c) Kausalität und Angemessenheit
3. § 12: Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. vorhabenbezogener Bebauungsplan
a) Kein Anspruch auf Satzung
b) Aufhebung der Satzung bei Nichterfüllung der zeitlichen Verpflichtung
c) Wechsel des gemeindlichen Vertragspartners
d) Keine ausdrückliche Angemessenheitsregelung
II. Anwendbarkeit des Verwaltungsverfahrensgesetzes auf Vertragsregelungen und Leistungsstörungen
1. Keine subordinationsrechtlichen Verträge
2. §§ 54 ff. VwVfG: Öffentlich-rechtlicher Vertrag
a) Anpassung und Kündigung in besonderen Fällen, § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
b) Kündigungsrecht der Gemeinde, § 60 Abs. 1 Satz 2 VwVfG
c) § 61 VwVfG
3. § 62 Satz 1 VwVfG
4. § 62 Satz 2 VwVfG
III. Ergänzend anwendbare zivilrechtliche Vorschriften
1. Anzuwendende Fassungen des BGB
a) Anzuwendende Rechtsvorschriften
b) Dynamik des § 62 Satz 2 VwVfG
2. Vorfrage: Einordnung der gemeindlichen Planungsleistung
a) Gegenseitiger Vertrag?
b) Einseitig verpflichtender Vertrag?
c) Bedingter gegenseitiger Vertrag?
d) Ergebnis
3. Entsprechende Anwendung der BGB-Vorschriften beim Erschließungsvertrag nach § 11
a) Leistungen der Vertragspartner
aa) Motivationen und Ziele der Vertragspartner
bb) Leistungen des gemeindlichen Vertragspartners
cc) Leistungen der Gemeinde
b) Entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften
aa) Gemeindliche "Planungsleistung"
bb) Konkret entsprechend anwendbare Vorschriften
4. Entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften beim städtebaulichen Vertrag nach § 11
a) Leistungen der Vertragspartner
aa) Motivationen und Ziele der Vertragspartner
bb) Vertraglich vereinbarte Leistungen des gemeindlichen Vertragspartners
cc) Vertraglich vereinbarte Leistungen der Gemeinde
b) Entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften
aa) Bauplanungsverträge, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
bb) Baureifmachungsverträge, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
cc) Freiwillige Bodenordnung, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
dd) Zielvereinbarungen, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, 4 und 5
ee) Folgelastenverträge, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3
ff) Verschiedene Vertragsformen
5. Entsprechend anwendbare BGB-Vorschriften beim Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. vorhabenbezogenen Bebauungsplan, § 12
a) Leistungen der Vertragspartner
aa) Motivationen und Ziele der Vertragspartner
bb) Leistungen des gemeindlichen Vertragspartners
cc) Leistungen der Gemeinde
b) Planungsrecht
aa) Gemeindliche "Planungsleistung"
bb) Anspruch auf Einleitung des Satzungsverfahrens?
c) Konkret anwendbare BGB-Vorschriften
6. Zwischenergebnis
a) Bedeutung der anwendbaren zivilrechtlichen Vorschriften
b) Vorrangig Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) oder gegenseitiger Vertrag (§§ 320 ff. BGB)?
7. Städtebauliche Verträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen
a) Vorbemerkungen
b) Wann stellt sich die Frage nach der Anwendung von AGBs?
c) Unterscheidung zwischen zivil- und öffentlich-rechtlichen städtebaulichen Verträgen für die Anwendung der AGB
d) Anwendung der Regelungen über AGB (§ 305 ff. BGB) auf städtebauliche Verträge nach § 11?
aa) § 11 hat Vorrang
bb) § 11 und § 305 ff. gelten gleichrangig nebeneinander
cc) Zur Bestimmung des sachlichen Zusammenhangs und der Angemessenheit nach § 11 sind die §§ 305 ff. BGB heranzuziehen
8. Schriftformerfordernis
a) Regelungen
b) Umfang
c) Urkundeneinheit
9. Verjährung
a) Ansprüche
b) Vorschriften über die Verjährung
c) Änderung der Verjährungsfristen
d) Sonderfall: Rückabwicklung eines nichtigen Vertrags
e) Einrede der Verjährung
IV. Städtebauliche Verträge und Vergaberecht
1. Einordnung
2. Vergaberechtsregime
3. Rechtslage nach der Entscheidung des EuGH vom 25. 03. 2010
4. Anwendung der Vergaberechtsregelungen und die Folge von Verstößen
C. Folgen von Rechtsverstößen und die Bedeutung von salvatorischen Klauseln
I. Typische von der Rechtsordnung nicht akzeptierte vertragliche Regelungen
1. Verletzung der Schriftform
2. Kausalität
3. Angemessenheit
4. Kein Kostenersatz, sondern Wertabschöpfung
II. Rechtsfolgen der Regelverstöße
1. Nichtigkeit
2. Teilnichtigkeit
a) Prüfungskriterien
aa) Schritt 1: Teilbarkeit
bb) Schritt 2: Zuordnung der Nachteile
cc) Schritt 3: Abschluss trotz Wegfalls der nichtigen Regelung
b) Annahme einer Teilnichtigkeit im Einzelfall
III. Salvatorische Klausel
1. Nichtigkeit bzw. Teilnichtigkeit
2. Salvatorische Klauseln für absolute und relative Regelverstöße?
a) Relative Regelverstöße
b) Absolute Regelverstöße
c) Konsequenzen für salvatorische Klauseln
d) Mögliches Prüfungsschema
3. Möglicher Inhalt salvatorischer Klauseln
a) Angemessenheit
b) Teilnichtigkeit
c) Regelungsersatz
d) Unzulässige salvatorische Regelungen
e) Textvorschlag
IV. Nichtiger Vertrag und Bebauungsplan/Baugenehmigung
1. Gesamtnichtigkeit des Städtebaulichen Vertrages und dessen Bedeutung für den Bebauungsplan
2. Teilnichtigkeit des städtebaulichen Vertrags und dessen Auswirkungen auf den Bebauungsplan
3. Nichtigkeit des Durchführungsvertrages beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan, § 12 BauGB
4. Nichtiger Vertrag und erteilte Baugenehmigung
V. Unwirksamer Bebauungsplan und Folgen für den städtebaulichen Vertrag
Besonderer Teil
A. Erschließungsvertrag, § 124
I. Rechtslage
1. Entwicklungsstand vor 2013
a) Ausgangslage nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 23. 08. 1991
b) Rechtsfragen zum Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz 1993
aa) Städtebaulicher Vertrag nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HS 1 a. F. für Erschließungsmaßnahmen?
bb) Städtebaulicher Vertrag nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 als Folgelastenvertrag für Erschließungsmaßnahmen?
2. Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts 2013
a) Gesetzesinhalt
b) Erschließungsvertrag in § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
c) Kommunale Eigengesellschaft als Erschließungsunternehmer
3. Refinanzierungsinstrumente
a) Ausgangspunkt
b) Problemstellung
c) Fragen zur Gesetzgebungskompetenz des Bundes
d) Kriterien des Wahlrechtes zwischen den Refinanzierungssystemen
aa) Ausübung des Wahlrechts
bb) Zeitpunkt der Ausübung
e) Leitungsgebundene Anlagen
4. Landesrechtliche Regelungen
a) Baden-Württemberg KAG 2020
aa) Straßenmäßige Erschließung
bb) Leitungsgebundene Erschließung
b) Bayern
II. Gegenstand und Abgrenzung
1. Refinanzierungsinstrument Erschließungsvertrag
2. Gegenstand erschließungsvertraglicher Regelungen
a) Allgemein
b) Art und Umfang der durch Erschließungsvertrag zu erstellenden Anlagen
c) Technischer Gegenstand des Erschließungsvertrags
d) Erschließungsvertragliche Tätigkeit
e) Unterhaltung von Erschließungsanlagen
2. Abgrenzung zu anderen Verträgen
a) Allgemein
b) Erschließungsvertrag in Verbindung mit anderen städtebaulichen Verträgen
3. Die Übertragung der Erschließung
a) Inhalt und Bedeutung der Übertragung
b) Abgrenzungsprobleme
c) Folgen der fehlerhaften Übertragung der Erschließung
III. Vertragspartner
1. Gemeinde oder Organisationen kommunaler Zusammenarbeit
2. Grundstückseigentümer oder Erschließungsunternehmer
a) Einzelner Grundstückseigentümer
b) Mehrere Grundstückseigentümer
c) Gemeinde als Grundstückseigentümer
d) Erschließungsunternehmer
e) Wechsel des Vertragspartners
3. Vertragsebenen
4. Erschließungsvertrag und Umsatzsteuer
a) Grundbesitzloser Erschließungsunternehmer (Kostenerstattungsmodell)
b) Herstellung von Erschließungsanlagen durch den Erschließungsunternehmer auf eigenen Grundstücken
5. Gemeinde und gemeindeeigene Gesellschaften als Vertragspartner einer Erschließungsgesellschaft
a) Frühere Rechtslage nach § 124 Abs. 1
b) Rechtslage nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 i. V. m. Satz 3
c) Behandlung von Altverträgen
IV. Erschließungsgebiet/Erschließungsvertragsgebiet
1. Erschließungsgebiet
2. Erschließungsvertragsgebiet
a) Bestimmung Erschließungsvertragsgebiet
b) Regime außerhalb des Erschließungsvertragsgebietes
c) Verhältnis Erschließungsgebiet/Erschließungsvertragsgebiet
3. Änderung des Erschließungsvertragsgebiets
V. Planungsrechtliche Voraussetzungen
1. Erschließungsvertrag und Bebauungsplan
a) Anwendung des § 125?
b) Abschluss des Erschließungsvertrages vor Inkrafttreten des Bebauungsplans?
c) Vertragliche Anpassungsregelungen
2. Erschließungsvertrag und sonstiges Planungsrecht
3. Erschließungsvertrag und unbeplanter Innenbereich
4. Erschließungsvertrag und Außenbereich
VI. Vergabeverfahren: Anwendung der europarechtlichen Ausschreibungsregelungen und der VOB/A?
1. Auswahl des Erschließungsunternehmers durch öffentliche Vergabe?
a) Grundstückseigentümer als Erschließungsunternehmer
b) Grundstückseigentümer als primäre Auftraggeber eines Erschließungsunternehmers
c) Gemeinde als primäre Auftraggeberin eines Erschließungsunternehmers
aa) Entgeltlichkeit
bb) Kein Vergabeverfahren trotz Entgeltlichkeit?
d) Ergebnis
2. Öffentliche Vergabe von Bauarbeiten durch den Erschließungsunternehmer?
3. Konsequenzen für den Erschließungsvertrag
4. Verstöße gegen das Vergaberecht
a) Differenzierte Betrachtung
b) Verstoß gegen europarechtliche Vergabevorschriften
aa) Erschließungsvertrag
bb) Beauftragung der Erschließungs(bau-)maßnahmen
c) Nationales Vergaberecht
aa) Erschließungsvertrag
bb) Beauftragung der Erschließungsmaßnahmen
d) Konsequenzen des Vergabeverstoßes für die Kostenerstattungsverträge und die Beitragserhebung bei Fremdanliegerregelungen
VII. Vertragliche Regelungen
1. Herstellung und Übertragung der Erschließungsaufgaben
a) Übertragung der Erschließung, Bindung an Bebauungsplan
b) Zu errichtende Erschließungsanlagen, naturschutzrechtliche und artenschutzrechtliche Maßnahmen
aa) Öffentliche Anlagen
bb) Private Anlagen
cc) Natur- und artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen
c) Standard
d) Planung, Leistungsverzeichnis, Ausschreibung, Vergabe
e) Zeitliche Regelungen zum Erschließungsbeginn und Fertigstellung
f) Baudurchführung
g) Haftung, Verkehrssicherungspflicht, Versicherung
h) Abnahme
i) Übergabe, Übernahme, Widmung
j) Eigentumsmäßige Übertragung der Erschließungsanlagen
k) Ausführungs- und Bestandsunterlagen
l) Kostenbeteiligung der Gemeinde, Beiträge, Gebühren
m) Salvatorische Klausel
2. Vertragliche Regelungen "gegen" Leistungsstörungen des Erschließungsunternehmers
a) Sicherung der Herstellung der Erschließungsanlagen und der Mängelbeseitigung
aa) Gründe für die Sicherung der Herstellung
bb) Erfüllungsbürgschaften
cc) Andere Erfüllungssicherheiten
dd) Mängelsicherheit
ee) Keine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
ff) Vertragsstrafe
b) Fristsetzung, Ablehnungsandrohung, Nacherfüllung, Selbstvornahme nach BGB
3. Vertragliche Regelungen "gegen" Leistungsstörungen der Gemeinde
a) Beispielhafte gemeindliche Leistungsstörungen
aa) Ausfall des Planungsrechts
bb) Ergänzende gemeindliche Erschließungsmaßnahmen
b) Vertragliche Regelung über Reaktionsmöglichkeiten
aa) Ausschluss vertraglicher Regelungen
bb) Ersatzvornahme
cc) Sicherheiten
dd) Vertragsstrafen
4. Sonstige zulässige Vereinbarungen
a) Rücktritt, Kündigung
aa) Zulässigkeit der Kündigung, des Rücktritts oder der einvernehmlichen Aufhebung des Erschließungsvertrags
bb) Gründe für die Vertragsbeendigung
cc) Rückabwicklung des Vertrags
dd) Auswirkung auf Beiträge
b) Ausschluss der Kündigung und des Rücktritts
5. Regelungen über Vertragsanpassung
6. Unzulässige Vereinbarungen
a) Aufhebung des Planungsrechts
b) Sicherungen zum Abschluss eines Kostenerstattungsvertrags
c) Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung
aa) Koordinationsrechtlicher Vertrag
bb) Subordinationsrechtlicher Vertrag
cc) Lösungsansatz § 794 ZPO?
VIII. Umfang der Kostentragung, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und Abs. 2 Satz 3
1. Kosten beitragsfähiger und nicht beitragsfähiger Anlagen
2. Gemeindlicher Eigenanteil, § 11 Abs. 2 Satz 3
3. Erschließungsvertrag und Beitragserhebung
4. Leitungsgebundene Erschließung (Kommunalabgabengesetze)
a) Abgabenrechtliche Refinanzierung der leitungsgebundenen Einrichtungen
b) Zulässigkeit des Erschließungsvertrags für leitungsgebundene Anlagen
c) Refinanzierung
d) Lösungsansätze
IX. Grenzen der Leistungspflichten, § 11 Abs. 2 Satz 1
1. Sachlicher Zusammenhang/Kausalität
2. Angemessenheit
a) Objektive Kriterien
b) Subjektive Kriterien
c) Vertragliche Regelungen über die Angemessenheit?
3. Konsequenzen der Verletzung des sachlichen Zusammenhangs und der Angemessenheit
a) Folgen der Rechtsverletzung
b) Keine Rückabwicklung bei beidseitig erfülltem Vertrag?
X. Formvorschriften: Schriftform, Zustimmung, Genehmigung
1. Schriftform
a) Allgemein
b) Beurkundungspflicht
2. Zustimmung der kommunalen Gremien
3. Genehmigung
XI. Kostenweitergabe an die Grundstückseigentümer
1. Fallkonstellationen
a) Allgemein
b) Gemeinde als Grundstückseigentümer
2. Private als Grundstückseigentümer
a) Ausgangslage
b) Rechtsnatur
aa) Rechtsbeziehungen der Vertragspartner des Kostenerstattungsvertrages
bb) Rechtsbeziehungen Gemeinde/Grundstückseigentümer (als Vertragspartner des Kostenerstattungsvertrages)
cc) Fragen der Passivlegitimation
c) Folgen der Aufhebung und der Nichtigkeit des Erschließungsvertrags für den Kostenerstattungsvertrag
3. Zulässige Regelungsinhalte eines Kostenerstattungsvertrags
a) Materiell-rechtliche Grenzen
b) Verteilungsmaßstäbe
c) Abrechnung
d) Ablösung von Beiträgen
e) Anwendung des § 34c GewO/MaBV
aa) Problemstellung
bb) Bauherr oder Baubetreuer?
cc) MaBV
f) Sicherheiten für Kostenerstattungsbeträge
g) Kündigung, Rücktritt, Rückabwicklung Kostenerstattungsvertrag
XII. Sonderfälle
1. Erschließungsvertrag und Erschließungspflicht, §§ 123, 124
a) Rechtsgrundlage
b) § 123 Abs. 3
c) Voraussetzungen für das Entstehen der Erschließungspflicht nach § 124 Abs. 3 Satz 2
aa) Qualifizierter Bebauungsplan
bb) Angebot der im Bebauungsplan vorgesehenen Erschließung
cc) Zumutbares Angebot eines Erschließungsvertrags
dd) Wirtschaftliche Fähigkeit und Geeignetheit des Anbietenden
ee) Geänderte Planungsvorstellungen der Gemeinde?
ff) Zeitliche Schranke
gg) Fehlende Bodenordnung?
2. Grundstücke, die an einer durch Erschließungsvertrag hergestellten und (später) an einer durch Beitrag abgerechneten Anlage liegen
a) Problemstellung
b) Lösung
3. Erschließungsvertrag und Fremdanlieger
a) Ausgangssituation
b) Kostenübernahme/Kostenfreistellung
c) Werkvertrags- bzw. Beitragslösung
d) Vertragsänderung/Vertragsanpassung
4. Erschließungsvertrag in der KAG-Beitragskalkulation
a) Baden-Württemberg
b) Sachsen
c) Rechnungsperiodenkalkulation und Erschließungsvertrag
5. Anwendbarkeit des § 124 auf Altverträge
B. Städtebauliche Verträge, § 11
I. Allgemeine Regelungen
1. Einführung
2. Übersicht über die gängigsten Vertragsarten
a) Bauplanungsverträge, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
b) Verträge über naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen/artenschutzrechtliche Maßnahmen, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2
c) Baureifmachungsverträge, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2
d) Baurealisierungsverträge, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, 4 und 5
e) Folgelastenverträge, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3
3. Verträge im Bebauungsplanverfahren und ihre Bedeutung
a) Einführung und Beispiele
b) Vertragskategorien
c) Festsetzungsersetzende städtebauliche Verträge
aa) Festsetzungsersetzend
bb) Nicht festsetzungsersetzend
cc) Unzulässige festsetzungsersetzende Verträge
d) Festsetzungsergänzende städtebauliche Verträge
e) Abwägungssteuernde städtebauliche Verträge
f) Materielle Grenzen der Zulässigkeit
g) Formelle Voraussetzungen und Zeitpunkt des Abschlusses von städtebaulichen Verträgen im Bebauungsplanverfahren
aa) Formelle Voraussetzungen
bb) Zeitpunkt
h) Städtebauliche Verträge in der Abwägung
i) Zurück zu den Beispielen
4. Kostentragung, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HS 1
5. Allgemein geltende Grenzen der Übertragung der Kostenlast, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und Abs. 2
a) "Voraussetzung oder Folge" des Vorhabens
b) Angemessenheit nach den gesamten Umständen
c) Unzulässig, wenn Vorhaben ohne Weiteres genehmigungsfähig, § 11 Abs. 2 Satz 2 (Koppelungsverbot)
6. Verhältnis von § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 zu Nr. 3
a) Regelungsinhalte und -unterschiede
b) Zulässigkeit tatsächlicher Leistungen bei § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und Geldzahlungen bei § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2?
c) Gelten die Grenzen des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 auch bei Nr. 2?
7. Schriftform
II. Planungskostenvertrag, städtebaulicher Grundvertrag, Verfahrenssteuerung
1. Planungskostenvertrag
a) Vertragsgegenstand
b) Vertragspartner
c) Vertragsinhalte
aa) Bestimmung der Planer
bb) Auftraggeber
cc) Kostentragung
d) Planungsarbeiten durch die Gemeinde - Kostentragung durch den Vertragspartner?
e) Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
f) Leistungsstörungen
2. Städtebaulicher Grundvertrag
(1) Idee
(2) Inhalte
3. Vereinbarte rechtliche Verfahrenssteuerung
a) Vereinbarungsgegenstände
aa) Projektanalyse
bb) Verfahrensablaufplan
cc) Verfahrenskontrolle
dd) Dokumentation
b) Inhalte der Vereinbarung:
c) Vertragspartner
d) Auftraggeber/Kostentragung
III. Natur- und artenschutzrechtlicher Ausgleich, Bodenschutz
1. Naturschutzrechtlicher Ausgleich
a) Rechtlicher Rahmen
b) Regelungsgegenstände
aa) Beschreibung und Lokalisierung der Maßnahmen
bb) Grundstücksmäßige Voraussetzungen der Ausgleichsmaßnahmen
cc) Regelung über die zeitliche Realisierung der Ausgleichsmaßnahmen
dd) Sicherheiten
ee) Kosten der Maßnahmen, Aufwuchspflege oder mehr?
ff) Austausch von Flächen und Maßnahmen
gg) Monitoring
hh) Abnahme, Übernahme, Mängelbeseitigung
ii) Ökokonto
c) Vertragspartner
2. Artenschutz
a) Rechtlicher Rahmen
b) Vertrag über artenschutzrechtliche Maßnahmen
aa) Ausgleichsmaßnahmen
bb) Vorgezogene artenschutzrechtliche Maßnahmen
3. Bodenschutz
IV. Baulandmodelle
V. Privatrechtliche Neuordnung der Grundstücksverhältnisse (freiwillige Umlegung)
1. Gründe für freiwillige Umlegungen
a) Definition
b) "Defizite" des gesetzlichen Umlegungsverfahrens
c) Verknüpfung mit Bauleitplanung und Erschließung
aa) Parallelverfahren freiwillige Umlegung und Bebauungsplanverfahren
bb) Erschließung als Anschlussverfahren
d) "Rechtsmittelfreiheit" des freiwilligen Umlegungsverfahrens
aa) Notwendigkeit der Einigung
bb) Rechtsmittelfristen
e) Bewertung
2. Bodenordnung durch Vertrag
3. Regelungsschritte im Umlegungsvertrag
a) Vertragspartner/Gebiet
b) Zusammenfassung der Grundstücke
c) Zuordnung öffentlicher Flächen
d) Zuordnung privater Flächen
e) Zuordnung sonstiger Flächen
f) Auflassung
g) Zwischenbemerkung
4. Formelle und materielle Voraussetzungen eines Umlegungsvertrags
a) Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer
b) Mitwirkungsbereitschaft und -pflicht der Gemeinde
aa) Mitwirkungsbereitschaft
bb) Mitwirkungspflicht
cc) Zumutbarkeit der Beteiligung der Gemeinde
(1) Formelle Kriterien
(2) Materielle Kriterien
c) Mitwirkungsbereitschaft von Trägern eingetragener Rechte
d) Einigung
e) Vermessung
f) Veränderungsnachweise
g) Bebauungsplan, sonstiges Planungsrecht
5. Verfahrensträger
6. Rechtsnatur des Umlegungsvertrags
a) Gemischt öffentlich-rechtlicher, zivilrechtlicher Vertrag
b) Öffentlich-rechtlicher Vertragsteil
c) Zivilrechtlicher Vertragsteil
7. Rechtliche Einzelfragen
a) Gesetzlicher Rahmen
aa) § 11
(1) Kausalität
(2) Angemessenheit
(3) Koppelungsverbot im freiwilligen Umlegungsverfahren
bb) §§ 54 ff. VwVfG
b) Konsequenzen
aa) Bewertung
bb) Kostentragung
cc) Verhältnis zum Bauplanungsrecht
(1) Inkrafttreten des Bebauungsplans
(2) Umlegungsgebiet und Bebauungsplangebiet
(3) Konsequenzen
8. Mehrflächenabtretung
a) Erschließungsflächen
b) Grünflächen, natur- und artenschutzrechtliche Ausgleichsflächen
c) Flächen für Infrastrukturmaßnahmen und Gemeinbedarfseinrichtungen
d) Flächen für die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen, § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2
e) Flächen zum Erwerb angemessenen Wohnraums einkommensschwächerer und weniger begüterter Personen der örtlichen Bevölkerung, § 11 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2
sogenannte Einheimischenmodelle
f) "Zielfreie" Mehrflächenabtretung
9. Kombinierte Verfahren
a) Vereinbarte gesetzliche Umlegung
b) Kombination von freiwilliger und gesetzlicher Umlegung
c) Grunderwerbsteuer
10. Unzulässige Bodenwertabschöpfung
a) Methoden
b) Ergebnisse
11. Zusätzliche Vereinbarungen
VI. Andere Grundstückserwerbsmodelle
1. Flächenabtretungen
a) Regelungsziele
b) Sachlicher Zusammenhang
c) Angemessenheit
2. Zwischenerwerb
a) Regelungsziel
b) Sachlicher Zusammenhang
c) Angemessenheit
3. Ankaufsverfahren
4. Verschweigen beabsichtigter baulicher Entwicklungen beim Kauf
VII. Verkauf von Wohnbaugrundstücken mit städtebaulichen Verpflichtungen
1. Ausgangslage
2. Bauverpflichtung
a) Regelungsgehalt
b) Sachlicher Zusammenhang
c) Angemessenheit
d) Erfüllungssicherung
aa) Zeitlicher Horizont
bb) Rückkaufspreis beim Verkauf zum Verkehrswert
cc) Rückkaufspreis beim Verkauf unter Verkehrswert
dd) Kaufpreiserhöhung gegen Verzicht auf Rückkauf
e) Sicherheiten
3. Veräußerungsverbot
a) Bindungsfristen
b) Verkauf zum Verkehrswert
c) Verkauf unter Verkehrswert
d) Sicherheiten
4. Mehrerlösklausel
a) Verkauf zum Verkehrswert
b) Verkauf unter Verkehrswert
c) Sicherheiten
5. Einheimischenmodelle
a) Überlassung vergünstigter Baugrundstücke an Einheimische
b) Überlassung von Baugrundstücken zum Verkehrswert an Einheimische
VIII. Einzelne Vertragsregelungen
1. Einführung: Vertragsziele und Vertragspartner
a) Zielbestimmung
b) Zielerreichung
c) "Zielpsychologie"
d) Vertragspartner
2. Allgemeine vertragliche Regelungen/Vertragsbestandteile
a) Vertrag über Bodenverunreinigungen-/Altlastenerkundung und -beseitigung
aa) Regelungsgehalt
(1) Behördliche Untersuchungs- und Sanierungsvorgaben
(2) Haftungsfragen
bb) Sachlicher Zusammenhang
cc) Angemessenheit
dd) Erfüllungssicherung
b) Vertrag zur Freilegung und zu Abbrucharbeiten
c) Bauverpflichtungen
aa) Regelungsgehalt
bb) Sachlicher Zusammenhang
cc) Angemessenheit
(1) Realisierungszeitraum
(2) Verlängerung des Realisierungszeitraums
(3) Wirtschaftliche Probleme
(4) Erfüllungssicherung
d) Rückbauverpflichtungen
aa) Regelungsgehalt
bb) Sachlicher Zusammenhang
cc) Angemessenheit
dd) Erfüllungssicherung
e) Gestaltungsvereinbarungen
aa) Regelungsgehalt
bb) Sachlicher Zusammenhang
cc) Angemessenheit
dd) Erfüllungssicherung
f) Nutzungsvereinbarungen (Konkretisierungen, Beschränkungen, Nutzungsverpflichtungen)
aa) Regelungsgehalt
(1) Verhältnis zum Planungsrecht
(2) Verhältnis zur Baugenehmigung
(3) Beispielsgruppen
bb) Sachlicher Zusammenhang
cc) Angemessenheit
dd) Erfüllungssicherung
g) Hochwasserschutzmaßnahmen
aa) Regelungsgehalt
(1) Grundlagen
(2) Inhaltliche Komponente
(3) Zeitliche Komponente
bb) Sachlicher Zusammenhang
cc) Angemessenheit
dd) Erfüllungssicherung
h) Gebäudesanierung u. Ä.
aa) Regelungsgehalt
bb) Sachlicher Zusammenhang
cc) Angemessenheit
dd) Erfüllungssicherung
3. Wohnen
a) Belegungsrechte
aa) Regelungsgehalt
bb) Sachlicher Zusammenhang
cc) Angemessenheit
dd) Sicherungsregelungen
b) Mietpreisbindung
aa) Regelungsgehalt
bb) Sachlicher Zusammenhang
cc) Angemessenheit
dd) Sicherungsregelungen
c) Sozialer Wohnungsbau
aa) Regelungsgehalt
bb) Sachlicher Zusammenhang und Angemessenheit
cc) Sicherungsregelungen
dd) § 9 Abs. 2d BauGB
4. Gewerbe
a) Grundlagen
b) Grundstücksverkauf
c) Nutzungsregelungen
d) Betriebspflichten
e) Arbeitsplätze
f) Firmensitz/Gewerbesteuer
g) Vergabevereinbarungen
IX. Umwelt
1. Energiesparmaßnahmen, § 11 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4
Grundsätze
aa) Regelungsgehalt des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4
bb) Bezug zur Bauleitplanung
cc) Kausalität
dd) Angemessenheit
ee) Sperre des § 11 Abs. 2 Satz 2
b) Vereinbarungsfähige Regelungen
aa) Errichtung der Anlagen
bb) Betrieb der Anlagen
cc) Anschluss und Benutzung
dd) Kostentragung
ee) Leistungsstörungen
c) Angemessenheit nach § 11 Abs. 2 Satz 1 und AVBFernwärmeV
2. Energetische Gebäude, § 11 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5
a) Grundsätze
aa) Regelungsgehalt des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5
bb) Bezug zur Bauleitplanung
cc) Kausalität
dd) Angemessenheit
ee) Sperre des § 11 Abs. 2 Satz 2
b) Vereinbarungsfähige Regelungen
c) Leistungsstörungen
X. Folgelasten
1. Begriffsbestimmung
2. Vertragspartner
3. Folgelastenvertrag nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3
a) Regelungsumfang
b) Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen
c) Entscheidungszuständigkeit und -qualität
d) Lokalisierung der Folgemaßnahmen
e) Folgelastenkalkulation
4. Konkrete Zulässigkeitsvoraussetzungen
a) Kausalität
aa) Zusätzliche bzw. zu erweiternde Einrichtungen
bb) Drittvorteile
cc) Verteilungsmaßstab
dd) Angemessenheit
b) Umfang der Kosten
c) Unzulässigkeit/Nichtigkeit eines Folgekostenvertrags, § 11 Abs. 2 Satz 2
5. Folgemaßnahmen zugunsten unterschiedlicher Gebiete
6. Rückabwicklung nichtiger Folgelastenverträge
XI. Leistungsstörungen bei städtebaulichen Verträgen nach § 11 ohne spezielle vertragliche Regelungen
1. Vorvertragliche Phase
a) Leistungsstörungen durch die Gemeinde
aa) Beispiele
bb) Mögliche Anspruchsgrundlagen
cc) Rechtsfolgen
b) Leistungsstörungen durch den gemeindlichen Verhandlungspartner
aa) Beendigung der Vertragsverhandlungen durch den gemeindlichen Vertragspartner
bb) Mögliche Rechtsgrundlagen
cc) Rechtsfolgen
c) Sonderfall: Ungültiger Vertrag
aa) Formungültiger Vertrag
bb) Koppelungsverbot
2. Leistungsstörungen nach Vertragsabschluss und vor Inkrafttreten des Planungsrechts
a) Leistungsstörungen durch die Gemeinde
aa) Beispiele
bb) Mögliche Rechtsgrundlagen
cc) Rechtsfolgen
b) Leistungsstörungen durch den gemeindlichen Vertragspartner
c) Bewertung
3. Leistungsstörungen nach Vertragsabschluss und Inkrafttreten des Planungsrechts
a) Primäransprüche
b) Anpassung und Kündigung in besonderen Fällen, § 60 VwVfG
c) "Planreue"
d) Planungsrecht und Baugenehmigung nach Vertragsaufhebung (z. B. wegen Leistungsstörungen)
XII. Vereinbarungen in städtebaulichen Verträgen nach § 11 über die Behandlung von Leistungsstörungen
1. Rechtliche Rahmenbedingungen
a) Sachlicher Zusammenhang
b) Angemessenheit
c) Anpassung nach § 60 VwVfG
d) Anwendung der AGB-Regelungen des BGB?
e) VOB/B
2. Sonderfall: Vertragliche Regelungen für den Ausfall des Planungsrechts
a) Kosten des gescheiterten Bebauungsplanverfahrens
b) Nutzlose Aufwendungen
3. Zulässigkeitskriterien vertraglicher Reaktionen auf Leistungsstörungen
a) Regeln gegen fehlerhafte Erfüllung bei baulichen Maßnahmen
aa) Anwendung der VOB/B
bb) Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, Ersatzvornahme
cc) Rücktritt
dd) Schadensersatz
ee) Erfüllungsnachweis und Umfang der Gewährleistung
ff) Gewährleistungsfrist
gg) Vereinbarungen über Reaktionen bei Mängeln
hh) Schadensersatz
b) Vertragliche Regelungen gegen Verstöße bei Handlungspflichten
aa) Mehrerlösabführung
bb) Nachzahlung
cc) Ankaufsrecht und Wiederkaufsrecht
(1) Ankaufsrecht
(2) Wiederkaufsrecht
(3) Angemessenheit
(4) Sicherheiten
dd) Vertragliches Vorkaufsrecht
(1) Ziele
(2) Verfahren
(3) Inhalt
(4) Vorkaufspreis
c) Schadenersatzregelungen
aa) Schadenersatz allgemein
bb) Schadenersatz bei Nicht-Inkrafttreten des Bebauungsplans
cc) Schadenersatz bei Nichterfüllung
4. Unzulässige Vereinbarungen
a) Planungsabreden
b) Aufhebung des Planungsrechts
c) Aufhebung erteilter Baugenehmigungen
d) Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung
aa) Öffentlich-rechtlicher Vertrag
bb) Zivilrechtlicher Vertrag
XIII. Sicherheiten
1. Zweck
2. Allgemeine Grenzen
a) Sachlicher Zusammenhang
b) Angemessenheit
c) Sicherheiten zugunsten der gemeindlichen Vertragspartner
3. Repressive Erfüllungssicherungen
a) Bürgschaften
aa) Ziel und Rechtsnatur
bb) Fachlicher Zusammenhang, Angemessenheit
b) Patronatserklärung
c) Treuhänderische Lösung
d) Grundpfandrechte
e) Dienstbarkeit
f) Reallast
g) Baulast
4. Präventive Sicherung
a) Arten der präventiven Sicherung
b) Vertragsstrafe
aa) Vertragsstrafe zulasten des gemeindlichen Vertragspartners
bb) Vertragsstrafe zulasten der Gemeinde
c) Vormerkung
Vorhaben- und Erschließungsplan/vorhabenbezogener Bedauungsplan, § 12
I. Regelungssysteme des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
1. Drei Alternativen: vorhaben- oder gebietsbezogener vorhabenbezogener Bebauungsplan
a) Alternative 1: Vorhaben- und Erschließungsplan und strikt vorhabenbezogener Bebauungsplan
b) Alternative 2: Gebietsbezogener vorhabenbezogener Bebauungsplan, § 12 Abs. 3a
c) Alternative 3: Vorhabenbezogener Bebauungsplan für Erholungssondergebiete, § 12 Abs. 7.
d) Bedeutung der Alternativen für den Durchführungsvertrag
2. Vertrags- und Satzungsteil
3. Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
a) Vorhabenträger
b) Gemeinde als Vorhabenträger?
c) Wechsel des Vorhabenträgers
II. Verfahren vorhabenbezogener Bebauungsplan
1. Anspruch auf Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens, § 12 Abs. 2 Satz 1
2. Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Zusatzflächen außerhalb des VEP, § 12 Abs. 4
3. Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
4. Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, § 12 Abs. 6
5. Unwirksamer vorhabenbezogener Bebauungsplan/unwirksamer Durchführungsvertrag
III. Vertragliche Beziehungen
1. Vertragssystematik
2. Vorvertrag
a) Verfahrensregelungen
b) Leistungsstörungen beim Vorvertrag
IV. Durchführungsvertrag
1. Übersicht
2. Vorhaben
3. Abgestimmter Plan
4. Realisierungszusage
a) Inhaltliche Realisierungszusage
b) Realisierungszeitraum
c) Realisierungsbereitschaft und -fähigkeit
5. Erschließung
a) Erschließungsmaßnahmen
b) Verhältnis zum Erschließungsbeitragsrecht
c) Sicherheiten
d) Keine Erschließung erforderlich
6. Kostentragung
a) Notwendige Erschließung
b) Dritterschließung
c) Beitragserhebung
7. Weitere fakultative vertragliche Regelungen
a) Leistungsstörungen
aa) Regelungen zu den Rechtsfolgen der Unwirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, des Durchführungsvertrages oder der Baugenehmigung
bb) Leistungsstörungen im Vollzug
b) Verlängerung der Realisierungsfrist
c) Verstreichen der (verlängerten) Herstellungsfrist
d) Regelungen zum Wechsel des Vorhabenträgers
e) Regelungen zur Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 Abs. 6 und einer erteilten Baugenehmigung
f) Regelungen nach § 11
V. Besonderheiten des § 12 Abs. 3a
1. Baugebietsbezogene Festsetzungen
2. Regelungsmechanismus
3. Besonderheiten des Durchführungsvertrags bei baugebietsbezogenen Festsetzungen
VI. Vertragsabschluss
1. Einigung
2. Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
a) Zeitlich vor dem Satzungsbeschluss
b) Teilverträge
c) Vertragsschluss erst vor Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans?
d) Nur Unterschrift des Vorhabenträgers vor Satzungsbeschluss?
3. Heilung bei späterem Vertragsabschluss?
4. Schriftform
5. Anwendung von Vergabevorschriften
a) Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. vorhabenbezogener Bebauungsplan auf dem Grundstück des Vorhabenträgers
b) Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. vorhabenbezogener Bebauungsplan beim Verkauf des Grundstücks durch die Gemeinde
VII. Satzung und Durchführungsvertrag
1. Verhältnis von Vertrag und Satzung
a) Anspruch auf Satzung?
b) Inhaltliche Übereinstimmung
c) Vertrag und Beteiligungsverfahren
d) Vertrag und Abwägung
e) Vorhabenbezogene Festsetzungen
f) Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und Vorhaben- und Erschließungsplan/Durchführungsvertrag
g) Baugebietsbezogene Festsetzungen, § 12 Abs. 3a
2. Verhältnis von Durchführungsvertrag, Bauantrag und Baugenehmigung
3. Ausnahmen und Befreiungen
4. Genehmigung nach § 33
5. Bauordnungsrecht
D. Andere städtebauliche Verträge
I. Allgemeines
1. § 11 Abs. 4
2. Rechtlicher Rahmen
3. Versuch einer Systematisierung
II. Abwendungsverträge, Drittverpflichtungen, Sicherstellungsverträge
1. Abwendungsverträge
a) Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion, § 22 Abs. 4
b) Abwendung des Vorkaufsrechts, § 27
c) Abwendung Enteignung, §§ 87 Abs. 2 Satz 1, 110
2. Drittverpflichtungen
a) Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter, § 27a
b) Enteignung zugunsten Privater
3. Sicherstellungsvertrag, § 35 Abs. 5
Entscheidungssammlung
Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis
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Systemvoraussetzungen

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